Nhiều loại hình bất động sản vẫn ‘ngoài vòng pháp luật’

“Một bộ phận thị trường bất động sản phát triển tự phát, bị lợi ích nhóm chi phối” - Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà.

Ngày 15-11, diễn đàn bất động sản (BĐS) Việt Nam thường niên lần thứ nhất, do Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA) phối hợp với các đơn vị liên quan tổ chức đã chính thức khai mạc. Đây là dịp để đưa ra cái nhìn toàn cảnh về thị trường BĐS.

Cần gỡ vướng hàng loạt chính sách

Đánh giá về thị trường BĐS thời gian qua, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho biết một trong những điểm nóng là tại TP.HCM có hiện tượng tăng giá đất nền vùng ven như quận 2, quận 9, huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ. Giá đất nền ở những khu vực này đã tăng khoảng 10%-20%, có nơi tăng 30%-40%, cá biệt tăng đến 70% so với năm 2016.

Nguyên nhân chủ yếu là do hạ tầng giao thông tại các khu vực này đang phát triển mạnh, nhiều dự án lớn đang chuẩn bị được đầu tư. Những thông tin này bị giới đầu cơ, môi giới lợi dụng đẩy giá lên cao. Tuy vậy, hiện nay giá đất nền tại các khu vực này đã hạ nhiệt.

Cũng theo ông Ninh, tính thanh khoản, số lượng các giao dịch và chất lượng sản phẩm đều có sự điều chỉnh theo nhu cầu của thị trường. Song hiện vẫn còn nhiều bất cập liên quan đến loại hình sản phẩm mới như căn hộ khách sạn, căn hộ văn phòng, BĐS nghỉ dưỡng.

“Đây là những loại hình BĐS đang phát triển rất nóng ở nhiều địa phương. Thế nhưng đến thời điểm này quy chuẩn, tiêu chuẩn quy định cụ thể với loại hình BĐS căn hộ văn phòng, căn hộ khách sạn… vẫn chưa được ban hành đầy đủ” - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS nhấn mạnh.

Từ thực tế trên, ông Ninh cảnh báo nếu không kịp thời ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn riêng phù hợp với loại hình sản phẩm này thì sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy. Chẳng hạn quá trình xác lập quyền sở hữu cho các chủ thể tham gia giao dịch mua bán, việc khai thác, vận hành và quản lý sẽ gặp khó khăn, rắc rối.

Cũng liên quan đến vấn đề trên, đại diện nhiều công ty địa ốc phản ánh do thiếu kịp thời, đồng bộ trong việc ban hành các văn bản pháp luật khiến các tổ chức, cá nhân nước ngoài lúng túng. Ví dụ Luật Nhà ở 2014 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức thuê, thuê mua, cho tặng, thừa kế nhà ở thương mại. Trong đó bao gồm chung cư và nhà ở riêng lẻ trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực đảm bảo an ninh quốc phòng.

Đáng tiếc là đến nay vẫn chưa có quy định, xác định cụ thể các khu vực cần đảm bảo an ninh quốc phòng. Do vậy, các địa phương bối rối, không dám cho phép cá nhân người nước ngoài sở hữu nhà.

Phát triển lệch pha, dựa vào tiền ngân hàng

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà nhận định trong năm tới chưa có dấu hiệu biến động cực đoan lớn của thị trường BĐS. Tuy nhiên, Bộ trưởng cũng đánh giá ở thời điểm hiện tại thị trường BĐS Việt Nam vẫn chưa đồng bộ, thiếu bền vững và còn tiềm ẩn rủi ro, thiếu minh bạch; một bộ phận thị trường phát triển tự phát, bị lợi ích nhóm chi phối.

Ông Hà nhấn mạnh: “Năng lực tài chính của nhiều công ty BĐS còn hạn chế. Nguồn vốn đầu tư chưa đa dạng, chủ yếu huy động từ các ngân hàng và từ khách hàng, nguồn vốn chủ sở hữu của các chủ đầu tư còn thấp. Một số nhà đầu tư lớn sử dụng vốn vay ngân hàng thông qua các công ty con, công ty liên kết dẫn đến việc kiểm soát tín dụng đầu tư BĐS còn gặp nhiều khó khăn”.

Kiểm soát chặt tín dụng BĐS Đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết tính đến ngày 31-7, dư nợ cấp tín dụng đầu tư kinh doanh BĐS tăng khoảng 4% so với 31-12-2016, chiếm tỉ trọng khoảng 9% dư nợ đối với nền kinh tế, tỉ trọng này khá ổn định từ năm 2013 đến nay. NHNN đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng tích cực xử lý nợ xấu, đặc biệt là nợ xấu trong lĩnh vực BĐS. Tỉ lệ nợ xấu đầu tư kinh doanh BĐS đã giảm mạnh từ 7,05% năm 2013, đến nay còn 4,06%. Thời gian tới NHNN sẽ kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng và mức độ tập trung tín dụng vào lĩnh vực BĐS.

Bên cạnh đó, có biểu hiện dư cung ở phân khúc BĐS cao cấp, biệt thự trong khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ vẫn còn rất thiếu. “Một số công ty vẫn coi trọng đầu tư vào BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng và chưa thực sự quan tâm đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ, nhà ở xã hội, cho thuê để đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân” - người đứng đầu ngành xây dựng nhấn mạnh.

Tương tự, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Nguyễn Trọng Ninh cũng cho rằng trong thời gian tới, các cơ quan chức năng cần sửa đổi, bổ sung toàn diện cơ chế phát triển nhà ở xã hội. “Phân khúc này vẫn phụ thuộc quá lớn vào ngân sách của Nhà nước, cho nên sau khi gói 30.000 tỉ đồng kết thúc thì hiện nay nguồn vốn cho nhà ở xã hội gặp khó” - ông Ninh dẫn chứng.

Dự báo về tình hình thị trường BĐS trong thời gian tới, ông Ninh cho biết thị trường nhà ở trong ngắn hạn sẽ không có biến động lớn. Nhưng một số phân khúc sản phẩm như đất nền, căn hộ có quy mô nhỏ... có thể có sự thay đổi nhất định về giá cả tại một số khu vực.
 

Không có chuyện đầu cơ nhà đất?

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VnREA, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho hay hiệp hội chưa từng đưa ra cảnh báo về hiện tượng đầu cơ trên thị trường địa ốc. Bởi thị trường càng giao dịch nhiều, càng sôi động thì chứng tỏ đang có sinh khí tốt và điều này có lợi cho nền kinh tế, xã hội và người dân.

Ông Nam đặt vấn đề: “Tại sao trong thị trường chứng khoán người ta mua cổ phiếu buổi sáng bán buổi chiều, hay lướt sóng cổ phiếu thì gọi họ là “nhà đầu tư”, trong khi đó ở thị trường BĐS người ta mua rồi đợi giá lên thì bán lại gọi là “đầu cơ”? Trong hoạt động kinh doanh địa ốc, khi có hàng hóa, khách hàng mua rồi đợi giá lên để bán, để cho thuê hay làm của để dành gọi là nhà đầu tư. Những người mua đi bán lại là bộ phận lưu thông trong hàng hóa rất quan trọng, không thể thiếu trong thị trường BĐS”.

Từ lập luận trên, ông Nam cho rằng khái niệm đầu cơ trong thị trường BĐS cần phải xem xét lại, bởi hoạt động mua đi bán lại là đầu tư chứ không phải đầu cơ.