Thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro

Ngày 15-11, tại Diễn đàn bất động sản (BĐS) thường niên lần thứ nhất diễn ra tại Hà Nội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cảnh báo thị trường BĐS vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, cần được các bộ ngành liên quan tiếp tục tháo gỡ những nút thắt cũng như chặn những kẽ hở để thị trường có thể phát triển lành mạnh. 

Còn quá nhiều bất cập

Đánh giá tổng quan về thị trường BĐS, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2017, thị trường tiếp tục tăng trưởng ổn định, cả về giá cả và khối lượng giao dịch. Phần lớn giao dịch thành công là các hợp đồng mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư. Các dự án có lượng giao dịch cao và giá tăng nhẹ đều nằm ở khu vực trung tâm và các vị trí có hạ tầng đồng bộ. Tính đến thời điểm này, tồn kho BĐS trên cả nước còn khoảng 26.000 tỷ đồng, giảm 16% so với tháng 12-2016. Tỷ lệ nợ xấu đầu tư kinh doanh BĐS đã giảm mạnh từ 7,05% năm 2013 xuống còn 4,06% hiện nay. Các chuyên gia dự báo, năm 2018, thị trường BĐS vẫn giữ được nhịp độ như năm 2017 nhưng sẽ chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà ở giá rẻ và du lịch nghỉ dưỡng.

Mặc dù đồng tình với những đánh giá khả quan về thị trường BĐS, nhưng Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà vẫn cảnh báo, thị trường BĐS Việt Nam hiện phát triển chưa đồng bộ, thiếu bền vững và còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Dễ nhận thấy nhất là hoạt động trên thị trường vẫn thiếu minh bạch, một bộ phận thị trường phát triển tự phát bị lợi ích nhóm chi phối. Bên cạnh đó, nguồn vốn đầu tư BĐS chưa đa dạng, chủ yếu huy động từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng và từ khách hàng, nguồn vốn chủ sở hữu của các chủ đầu tư còn thấp.

Thực tế đã có một số nhà đầu tư lớn sử dụng vốn vay ngân hàng thông qua các công ty con, công ty liên kết, dẫn đến việc kiểm soát tín dụng đầu tư BĐS gặp rất nhiều khó khăn. Đó là chưa kể ở nhiều địa phương, trong đó có Hà Nội và TPHCM, có những nhà đầu tư có hành vi lừa đảo, nhiều vụ án tranh chấp, khiếu kiện kéo dài làm mất lòng tin của người dân đối với thị trường. Đặc biệt, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho rằng, điểm bất cập lớn nhất của thị trường là cơ cấu hàng hóa BĐS vẫn chưa hợp lý và chưa được kiểm soát chặt chẽ, vẫn có biểu hiện dư cung ở phân khúc BĐS cao cấp trong khi rất thiếu phân khúc nhà ở xã hội và  phân khúc giá rẻ.

Cần thêm nhiều công cụ quản lý thị trường

Theo đánh giá của các chuyên gia tại diễn đàn, chính sách pháp luật và thủ tục liên quan đến BĐS hiện hành vẫn còn thiếu một số công cụ thuế, tín dụng để điều tiết, kiểm soát các nguồn lực phát triển thị trường. Ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước cho rằng, cả Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS hiện nay đều chưa có điều khoản, chế tài xử lý vi phạm, điều kiện chuyển nhượng dự án chưa phù hợp thực tế, chưa có cơ chế khuyến khích phát triển quỹ đầu tư BĐS, Quỹ phát triển nhà ở… Bên cạnh đó, còn thiếu hành lang pháp lý cho các vấn đề mới phát sinh trên thị trường như căn hộ khách sạn, căn hộ văn phòng, vấn đề thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng nước ngoài… Đây là căn nguyên khiến thị trường phát triển chưa bền vững, các cơ quan quản lý gặp khó khăn trong kiểm soát thị trường, trong khi đó, cả nhà đầu tư và cả người mua đều chưa thực sự an tâm.


Để thị trường tiếp tục phát triển lành mạnh, các chuyên gia đã đưa ra nhiều giải pháp, trong đó, về phía Bộ Xây dựng cần sớm đưa vào khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS, công bố các chỉ số đánh giá thị trường BĐS theo định kỳ để phục vụ quản lý nhà nước và định hướng thị trường, đồng thời sớm ban hành văn bản hướng dẫn về tiêu chí phân loại nhà ở theo phân khúc cao cấp, trung cấp, bình dân giá rẻ. Về phía Bộ Tài nguyên và Môi trường, cần nghiên cứu đề xuất cải cách thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất và đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo hướng đơn giản, thuận lợi cho chủ đầu tư và người dân. Về phía Bộ Tài chính, cần nghiên cứu đề xuất sửa đổi các sắc thuế liên quan đến BĐS để góp phần hạn chế đầu cơ.

Tuy nhiên, về đề xuất thay đổi các sắc thuế, phí liên quan đến BĐS như đề xuất tăng thuế VAT, ban hành các sắc thuế mới như thuế BĐS, thuế nhà ở thứ 2… ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, cần hết sức thận trọng vì thị trường BĐS hiện nay chủ yếu là nhà ở, trong khi giá nhà ở hiện nay đã rất cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân, nếu tăng thuế thì giá nhà ở sẽ tăng theo, người dân, nhất là người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị sẽ khó tiếp cận nhà ở hơn. Ngoài ra, thị trường BĐS rất nhạy cảm với các thay đổi chính sách về tài chính, tín dụng, nếu thị trường trầm lắng sẽ làm tăng nợ xấu, gây bất ổn kinh tế vĩ mô.