Dai dẳng tranh chấp chung cư ​

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) 10 tháng đầu năm 2017 của Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea) cho thấy, toàn TPHCM có 935 chung cư cao tầng; trong đó, 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, 9 chung cư tranh chấp rất gay gắt, phức tạp và dai dẳng.

Xu hướng tranh chấp tăng dần

Hiện Sở Xây dựng đang giải quyết các chung cư có tranh chấp này, cụ thể như chung cư Thanh Đa View (quận Bình Thạnh), chung cư Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè), khu căn hộ Hoàng Kim (quận 7), chung cư Thủ Thiêm Xanh, chung cư Thủ Thiêm Star (quận 2)… Nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp là do chậm cấp giấy chủ quyền, chủ đầu tư chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất với nhà nước, công trình xây dựng đang chờ xử lý, chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nhưng chưa giải chấp, không bàn giao nhà đúng cam kết hoặc chưa làm sổ đỏ cho người mua nhà qua nhiều năm…

Đơn cử như trường hợp bà L.T.T.H. gửi đơn khởi kiện đến Tòa án Nhân dân huyện Bình Chánh yêu cầu bồi thường thiệt hại từ việc mua căn hộ của Công ty 584 tại dự án chung cư 584 Tân Kiên (huyện Bình Chánh). Năm 2008, bà Hà ký hợp đồng với Công ty 584 ghi rõ thời gian bàn giao căn hộ vào cuối tháng 12-2009. Nếu chủ đầu tư bàn giao căn hộ không đúng thời gian sẽ chịu phạt theo lãi suất 0,06%/ngày/giá trị của số tiền người mua căn hộ đã nộp, tương đương 1,8%/tháng. Đến nay, bà H. đã nộp 89% giá trị hợp đồng nhưng Công ty 584 vẫn không thi công để bàn giao nhà cho khách hàng. Căn cứ vào hợp đồng, bà H. yêu cầu Công ty 584 bồi thường số tiền chậm bàn giao căn hộ (59 tháng) khoảng 660 triệu đồng và hoàn trả số tiền bà đã nộp cho chủ đầu tư. Không chỉ trường hợp bà H., hàng trăm khách hàng mua căn hộ tại dự án này đã đóng 80%-90% giá trị căn hộ cũng “sống dở chết dở” khi dự án vẫn án binh bất động. Tìm hiểu thực tế cho thấy, hiện Công ty 584 không đủ khả năng hoàn thiện, giao nhà cho người dân theo đúng cam kết. Dù đã xin chuyển đổi công năng nhiều lần nhưng đến nay dự án trên vẫn đang bỏ ngỏ, block A vẫn chưa hoàn thành.

Không chỉ dây dưa mà có nhiều trường hợp chủ đầu tư thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng, hoặc chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng đã đưa dân vào ở không đảm bảo an toàn. Theo Sở Xây dựng, hiện TPHCM còn 31 chung cư chủ đầu tư chưa thực hiện việc lập thủ tục để cơ quan chức năng cấp chủ quyền cho người mua. Cụ thể như: chung cư Hưng Vượng 3 (quận 7), chung cư Tân Mỹ (quận 7), chung cư Hòa Bình (quận Tân Phú), chung cư Topaz (quận 8)…

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho biết các chung cư đang tranh chấp chủ yếu xây dựng theo Nghị định 90/2016 vì thời điểm này là cơ chế mở, giao quyền cho chủ đầu tư rất lớn. Sau khi được duyệt dự án xong là chủ đầu tư tự triển khai chứ không thực hiện những quy định chặt chẽ như hiện nay. Trong khi đó, cơ quan chức năng và quận - huyện không phát hiện, xử lý kịp thời và có nơi xử lý không triệt để, dẫn đến xung đột về mặt lợi ích giữa người dân với chủ đầu tư.

Luật chưa sát thực tiễn

Thực tế cho thấy, nếu ban quản trị do chính chủ đầu tư tham gia điều hành thì quản lý tốt hơn, ít phát sinh tranh chấp. Lý do là các chủ đầu tư muốn bảo vệ thương hiệu, bảo vệ chính dự án mình làm ra… Tuy nhiên, hiện nay không phải chủ đầu tư nào cũng muốn tham gia vào ban quản trị. Hơn nữa theo Luật Nhà ở thì ban quản trị do chủ đầu tư chỉ điều hành tạm một thời gian, sau đó phải bầu ban quản trị mới mà trưởng ban là đại diện của cư dân, còn đại diện chủ đầu tư là phó ban. Một trong những tranh chấp khá phổ biến hiện nay giữa chủ đầu tư và ban quản trị chung cư là việc bàn giao phí bảo trì sau khi thành lập ban quản trị mới. Có những chung cư phí bảo trì của cư dân lên đến gần trăm tỷ đồng, nhưng chủ đầu tư không chịu bàn giao. Thậm chí khi kiểm tra tài khoản (để nộp phí bảo trì) thì không còn số dư hoặc số dư không đủ.

Để khắc phục những bất cập này, ông Trần Trọng Tuấn kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 về việc cưỡng chế phí bảo trì, bàn giao cho ban quản trị thông qua quyết định của tòa án. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì, tòa án có thể phát mãi tài sản của chủ đầu tư để thu hồi phí bảo trì đó. Ngoài ra, Chính phủ sớm ban hành nghị định thay thế Nghị định 121/2013 của Chính phủ về việc quy định xử phạt, chế tài đối với vi phạm của chủ đầu tư, ban quản trị chung cư.

UBND TPHCM vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng yêu cầu hướng dẫn thực hiện xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì cho ban quản trị chung cư. UBND TP cho biết, theo Nghị định 99/2015 của Chính phủ, trường hợp phải xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư thì trong quyết định cưỡng chế, UBND cấp tỉnh phải nêu rõ biện pháp xử lý tài sản, trách nhiệm của đơn vị xử lý tài sản, hình thức xử lý và việc chuyển giao kinh phí thu hồi cho ban quản trị. Tuy nhiên, hiện nay chưa có hướng dẫn cụ thể về các quy định pháp lý, trình tự, thủ tục để thực hiện nội dung này. Do đó, TP kiến nghị Bộ Xây dựng sớm có hướng dẫn thực hiện nội dung nêu trên, làm cơ sở pháp lý để giải quyết các trường hợp tranh chấp tại các chung cư trên địa bàn TP.