Nhiều 'lỗ hổng' trong luật Đất đai 2013

Đó là nhận xét của Giáo sư Đặng Hùng Võ tại hội thảo Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp VN do VCCI tổ chức ngày 27.6 tại Hà Nội.

Vừa thiếu, vừa vênh

Theo GS Đặng Hùng Võ, lỗ hổng lớn nhất của luật Đất đai 2013 là việc quy định biến vốn đất đai thành vốn tài chính hay còn gọi là vốn hóa đất đai. Ví dụ, luật Đất đai có vai trò rất quan trọng trong thực hiện dự án BT nhưng chỉ có một điều quy định về thẩm quyền giao đất chứ không quy định về định giá đất. Trong khi thẩm quyền giao đất vốn mặc nhiên là thuộc UBND cấp tỉnh, cấp huyện. Yếu tố cần làm rõ là xác định được giá trị đất đai mang đổi lấy hạ tầng.

Không chỉ "hổng", luật Đất đai 2013 quy định cũng vênh với Nghị định về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Nghị định quy định không tính giá trị đất đai với trường hợp thuê đất của nhà nước, tuy nhiên, theo luật Đất đai 2013 thuê đất lại có 2 trường hợp: thuê trả tiền một lần và thuê trả tiền hằng năm. “Chỉ nói thuê đất thì không tính giá trị đất là không đúng. Nếu thuê đất trả tiền một lần rõ ràng có tích lũy giá trị tài sản doanh nghiệp, và không tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa là thất thoát tài sản nhà nước”, GS Võ nói.

Luật Đất đai 2013 cũng bỏ sót việc sắp xếp lại các cơ sở công, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước. Hiện cả mảng lớn này chỉ có Quyết định 09/2007 của Thủ tướng là chưa đủ. Dẫn đến tình trạng đến nay, nhiều khu đất công có vị trí “vàng” trước đây là trụ sở bộ, ngành, nhà máy, trường học... sau khi di dời biến thành dự án nhà ở, chung cư cao tầng để bán gây nhiều hậu quả về sức ép lên hạ tầng xã hội.

Chỗ quá thoáng, chỗ quá chặt

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN, lại chỉ ra trong luật Đất đai 2013 có một số điểm quy định quá “thoáng”. Cụ thể, điểm 3 khoản c: Đất thu hồi do HĐND tỉnh quyết định là “Dự án khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn chỉnh trang đô thị; cụm công nghiệp; khu sản xuất chế biến; nông sản; lâm sản; thủy sản; hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng”. Theo ông Hùng, đây là đối tượng thu hồi đất gây nhiều lãng phí thất thoát, tham nhũng, khiếu kiện vì rất nhiều yếu tố không thuộc đối tượng. Ví dụ dự án khu đô thị mới đã nằm trong quy định thuộc thẩm quyền Chính phủ quyết định (điều 62, khoản 2) hoặc nằm trong quy hoạch chung của tỉnh - thành phố được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Vì vậy đưa tiêu chí khu đô thị mới, thậm chí tiểu khu đô thị mới là không phù hợp. Trong một số trường hợp còn dễ xảy ra sự tùy tiện của địa phương, và các doanh nghiệp đầu tư lách luật để đệ trình phê duyệt khu đô thị mới này để được thu hồi đất.

Ngược lại, GS Đặng Hùng Võ nêu ra một số điểm quy định quá chặt chẽ, kìm kẹp vận động của thị trường bất động sản. Cụ thể, luật Đất đai 2013 quy định doanh nghiệp sở hữu đất ở có thời hạn, theo thời hạn dự án. Theo đó, doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho thuê phải đi thuê đất nhà nước chứ không thể sử dụng đất ở của họ để xây dựng dự án. Điều này làm thu hẹp sự phát triển phân khúc nhà ở cho thuê, đấy là điểm bất lợi cho thị trường cũng như chính sách an sinh xã hội. Dễ nhận thấy nhất là ở nhiều khu công nghiệp, doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho công nhân nhưng vì chỉ được sử dụng đất có thời hạn nên không mặn mà. Theo GS Đặng Hùng Võ, cần sửa đổi luật Đất đai 2013 theo hướng “mở” lại như trước để nhà đầu tư có thể tham gia phát triển các dạng nhà ở theo nhu cầu thị trường.

Xử lý dự án treo

GS Đặng Hùng Võ nêu ý kiến: Với dự án treo luật Đất đai 2013 quy định được gia hạn 24 tháng, sau 24 tháng đó mà dự án vẫn tiếp tục treo thì nhà nước thu hồi đất và tịch thu tài sản đã đầu tư trên đất. Trong khi đó Nghị quyết 19 của Ban Chấp hành T.Ư quy định theo hướng đối với dự án treo sẽ áp dụng biện pháp đánh thuế, xử phạt cao. Quy định của luật Đất đai 2013 là không ổn vì đất đai sở hữu toàn dân có thể tịch thu, còn tài sản trên đất không thể tịch thu. Hiến pháp đã quy định nhà nước không quốc hữu hóa bất cứ tài sản của ai hình thành hợp pháp.