Nhà ở xã hội: Vẫn còn những vướng mắc

Một số dự án nhà xã hội đầu tiên đang dần được hoàn tất nhưng các chủ đầu tư hiện đang lo rằng chưa thể đưa sản phẩm ra thị trường mặc dù nhu cầu về loại nhà ở này khá lớn.

Nguyên nhân chủ yếu là do sự chậm trễ trong việc ban hành chính sách quy định về bán, cho thuê, quản lý nhà ở xã hội của các địa phương. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã phân tích thêm nguyên nhân nói trên với Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online.

* Thưa ông, nguồn cung về nhà ở xã hội đang nhiều lên, vậy việc tiến hành bán nhà được thực hiện thế nào?

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam

Trên thực tế chưa có dự án nào bán ra, một trong những nguyên nhân chính là việc hiện chưa có văn bản cụ thể nào hướng dẫn cho doanh nghiệp bán nhà.

Trong quy định về việc chấm thang điểm xét duyệt đối tượng mua nhà, Bộ Xây dựng đã xác định các tiêu chí lựa chọn chung tới 90/100 điểm, 10 điểm còn lại sẽ do địa phương quy định. Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, các địa phương vẫn chưa ban hành được văn bản quy định chấm 10 điểm còn lại như thế nào. Điều này không chỉ làm chậm tiến độ triển khai chính sách hỗ trợ nhà ở cho người dân mà bản thân doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng bị ảnh hưởng, ứ đọng vốn do không thể bán được sản phẩm.

Bộ Xây dựng để lại 10 điểm cho các địa phương tự quyết căn cứ vào điều kiện đặc thù của từng vùng mà bộ chưa tính hết. Chẳng hạn, có địa phương sẽ ưu tiên xem xét thêm về đối tượng thương binh, liệt sĩ, những người tàn tật hoặc những gia đình gặp rủi ro lớn...

* Cụ thể là chính quyền địa phương thẩm định giá thành của doanh nghiệp bán nhà ở xã hội có bao gồm các yếu tố mà nhà nước đã quy định không, ví dụ như nhà nước không thu tiền đất thì phải thẩm định xem doanh nghiệp có đưa tiền giá đất vào giá thành căn hộ không? Nhà nước cho vay lãi suất thấp thì cũng thẩm định xem doanh nghiệp có đưa lãi vào giá thành sản phẩm để bán không?

Ngoài ra, địa phương cũng cần thẩm định lợi nhuận của doanh nghiệp có lớn hơn 10% không? Kết cấu giá bán của sản phẩm sẽ bao gồm giá thành cộng với 10% lợi nhuận của doanh nghiệp.

* Vậy đối tượng được mua nhà ở xã hội được xác định như nào?

Việc xác định tiêu chí thế nào là người thu nhập thấp sẽ được quy định thống nhất trong thông tư hướng dẫn về đối tượng mua nhà ở xã hội dự kiến được Bộ Xây dựng ban hành trong tháng 8 này.

Hiện nay, trên cả nước hiện vẫn chưa có được một căn nhà ở xã hội nào được bán dù doanh nghiệp rất muốn sớm thu hồi vốn. Điển hình như dự án nhà ở cho người thu nhập thấp tại khối nhà chung cư cao tầng CT1, CT2 thuộc dự án khu dân cư Ngô Thì Nhậm, quận Hà Đông, Hà Nội. Mặc dù đã sắp hoàn thành nhưng cho đến nay, do thành phố Hà Nội chậm trễ trong việc ban hành quy định về tiêu chí xem xét đối tượng mua nhà theo thẩm quyền nên hai khu cao tầng này vẫn chưa được bán.

Theo đó, những người không phải đóng thuế thu nhập cá nhân sẽ được coi là đối tượng thu nhập thấp. Như vậy, một người đi làm có thu nhập dưới 4 triệu đồng/tháng (chưa tính giảm trừ gia cảnh) sẽ được coi là người có thu nhập thấp trong tiêu chí xét đối tượng mua nhà ở xã hội.

Đối tượng được mua nhà là do doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội quyết định. Những người được xác định thu nhập thấp thì doanh nghiệp lập danh sách để bán. Các Sở Xây dựng chỉ làm công tác hậu kiểm; doanh nghiệp bán cũng không cần phải thông qua Sở Xây dựng và khi đã bán xong thì sở có quyền kiểm tra.

* Theo ông, cách nào để giải quyết một phần khó khăn về tình hình thiếu vốn - một trong những trở ngại lớn khi phát triển nhà ở xã hội?

Chúng ta đang thiếu những định chế tài chính để huy động nguồn vốn để làm nhà; ngoài ngân hàng và khách hàng thì chúng ta không còn nguồn nào khác, trong khi đó nguồn vay từ ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Mặc dù thế, nguồn vốn ngắn hạn lãi suất cao cũng không dễ vay vì tỷ trọng cho vay cho bất động sản bị hạn chế để đảm bảo an toàn tín dụng.

Thực tế, chúng ta đang thiếu định chế ngoài ngân hàng để huy động nguồn vốn, ví dụ như quỹ đầu tư ngắn hạn, quỹ tái thế chấp, hay chúng ta chưa ra đời được quỹ tiết kiệm nhà ở. Theo dự kiến, quỹ tiết kiệm nhà ở theo phương thức nhiều người giúp ít người, những người đi làm đóng góp 1% thu nhập của mình vào quỹ này. Nếu tính lương trung bình là 3 triệu đồng/tháng/người thì mỗi người sẽ góp vào quỹ này là 30.000 đồng/người/tháng. Nhìn thì nhỏ, nhưng nếu người đang đi làm trong cả nước cùng góp theo từng năm thì thành một số tiền khổng lồ.

Nếu như 10 người đi làm, trong đó có 3 người thu nhập thấp. Nếu chỉ 3 người này góp chung tiền để mua nhà cho lần lượt từng người dù có nhanh hơn phần tích lũy của một người, nhưng 2 người nghèo còn lại họ cũng có nhu cầu và nếu cứ thế thì đến khi nào họ mới có thể mua được nhà để ở? Trong khi đó nếu tất cả cùng góp, 10 người góp cho 3 người thì sẽ tạo ra được quỹ lớn hơn.

Đây là một mô hình tốt và nhiều nước đã thực hiện, tuy nhiên nó chưa được sự thống nhất cao từ phía các bộ ngành. Hầu hết các ý kiến đều ủng hộ nhưng lại có quan điểm khác nhau trong vấn đề này, đó là vấn đề bắt buộc hay tự nguyện. Tức là một số ý kiến cho rằng những ai chưa có nhà thì mới phải gửi còn những người có nhà rồi thì thôi. Tuy nhiên, nếu như thế này người nghèo mãi là người nghèo bởi người nghèo lương thấp lại góp thêm vào quỹ tiết kiệm nhà ở thì sẽ càng thấp thêm.

Việc gửi quỹ tiết kiệm đó vẫn là tiền của người gửi, lãi suất hàng tháng vẫn có đủ để bù đắp trượt giá để bảo tồn. Đến khi nghỉ việc, những người đóng góp số tiền đó trong suốt một thời gian thì sẽ được rút số tiền cả gốc lẫn lãi.

Quan điểm của bộ là xây dựng quỹ này là theo hinh thức bắt buộc, người không phải mua nhà cũng phải trích lương hằng tháng để gửi, khi nào về hưu thì trả lại cả gốc lẫn lãi.

Theo chúng tôi thì chính sách này được áp dụng cho những người đi làm và có thu nhập ở cả công nhân viên chức và khối doanh nghiệp. Vấn đề này chúng tôi đang tiếp tục đề xuất.

Xin cám ơn ông!

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG