Nhà ở xã hội – Phân khúc cải thiện thị trường bất động sản

Theo thống kê, TP.HCM hiện còn tồn khoảng 14.500 căn hộ chung cư, trên 300.000 m2 đất nền và gần 59.000 m2 diện tích văn phòng thương mại cho thuê; ước tính giá trị hơn 30.000 tỉ đồng. Trong số căn hộ, chung cư tồn kho, loại có diện tích 60-90 m2 chiếm tỉ lệ cao nhất với gần 70%. Đến đầu tháng 4/2013, Sở Xây dựng TP.HCM đã nhận được 20 hồ sơ dự án căn hộ thương mại xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội, hiện đã chấp nhận gần 10 dự án đã hoàn thành và đang thi công.

Phân khúc nhà ở trung bình và dưới trung bình hiện nay còn rất nhiều tiềm năng để phát triển, bởi nhu cầu đang tăng mà nguồn cung vẫn thiếu. Do đó, việc các doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng kinh doanh vào phân khúc nhà ở xã hội và xem đây là thị trường nhiều tiềm năng là điều hoàn toàn phù hợp. Tuy nhiên, việc định hướng và phát triển dòng sản phẩm vào phân khúc thị trường bình dân trong giai đoạn hiện nay là điều không dễ thực hiện, đòi hỏi các doanh nghiệp phải giải quyết được bài toán chi phí. Ông Phạm Đức Thắng, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Chứng khoáng FLC chia sẻ: “Chiến lược của chúng tôi trong năm 2013 trở đi là sẽ tập trung cao vào phân khúc nhà ở thu nhập thấp hay còn gọi là nhà ở xã hội, hạn chế tối đa các khu trung gian để có thể giảm giá thành tối đa nhất, tất cả vật liệu xây dựng, xi măng, gạch, đá…chúng tôi đều mua từ người trực tiếp sản xuất, từ đó cũng tránh các khâu quản lý trung gian trong công ty, dẫn đến các khâu trung gian bị bỏ qua, từ đó mà có giá nhà rẻ hơn thông thường.”.

Theo chỉ tiêu mà TP.HCM ký kết với Bộ Xây dựng, đến năm 2015, TP.HCM sẽ phát triển 17.500 căn nhà ở xã hội. Tính đến thời điểm này, TP.HCM đã triển khai 25 dự án nhà ở xã hội. Dự kiến đến năm 2015, TP.HCM sẽ có 22 dự án hoàn thành với 17.900 căn hộ. Trước mắt, trong năm 2013, sẽ triển khai 3 đợt bán, cho thuê khoảng 4.000 căn hộ. Ngoài ra, với những dự án nhà ở xã hội nhưng cho thuê, TP.HCM đã có những quy định cụ thể với từng dự án chuyển đổi. Với dự án tại các KCN, KCX hoặc ngoại thành, giá thuê sẽ là 35.000 đồng/m 2 /tháng. Còn với những dự án ở nội thành sẽ là 65.000 đồng/m 2 /tháng. Sở Xây dựng và doanh nghiệp đã có những giải pháp cụ thể trên cơ sở tính toán hợp lý sao cho các doanh nghiệp vừa duy trì được doanh thu và lại đưa ra các mức giá phù hợp đáp ứng với nhu cầu của đối tượng nhà ở xã hội.

Đồng thời, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 02/2013 hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ; Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng ban hành dự thảo thông tư quy định cho vay hỗ trợ thuê, mua nhà ở xã hội với gói hỗ trợ lên tới 30 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, vẫn còn đó nhiều khó khăn khi áp dụng các giải pháp này vào thực tế. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - ông Lê Hoàng Châu kiến nghị: “Bộ xây dựng cần nhanh chóng tổng kết lại thí điểm cho người nước ngoài mua nhà tại VN cũng như là cho Việt Kiều mua nhà để có thể góp phần kích cầu và khai thông thị trường bất động sản. Cái cần lớn nhất là thông tư của ngân hàng nhà nước mà tới nay vẫn chưa có, bên cạnh đó, bộ Tài nguyên môi trường cùng với Bộ tài chính chũng phải xử lý vấn đề, thí dụ như tiền sử dụng đất của các doanh nghiệp hiện nay cũng là vấn đề, là gánh năng đối với DN cần phải có những nỗ lực quyết liệt hơn nữa của các bộ ngành TW để có thể đưa Nghị quyết 02, Nghị quyết 48 của Chính phủ vào đời sống”.

Nắm bắt thị trường đất sạch cũng là một định hướng lâu dài, một phân khúc hấp dẫn. Đây có thể xem là tính hiệu vui giúp cải thiện thị trường bất động sản tại TP.HCM. Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia cho biết thêm:“Sắp tới đây, khi ban bố Luật đất đai mới, nếu nhạy cảm nghiên cứu luật ngay bây giờ thì các bạn sẽ thấy rằng khi luật ban bố thì tìm được đất sạch sẽ là vô cùng gian nan, chưa kể những kinh nghiệm đau thương của mấy năm vừa rồi, chính vì vậy với tư cách là nhà buôn bất động sản, cơ hội để có đất sạch, giá rẻ chỉ còn là năm 2013 và nửa năm 2014. Đây có thể coi là một phân khúc thị trường hé lộ ra trong một thời gian rất ngắn rồi nó sẽ mất đi”.

Tuy nhiên, để phân khúc nhà ở xã hội thực sự trở thành điểm tựa cải thiện thị trường bất động sản thì việc cần thiết vẫn là minh bạch hóa các nguồn thông tin từ chính sách và gói hỗ trợ của Chính phủ...Tăng cường rà soát, kiểm tra, rút ngắn thủ tục hành chính nhằm tránh những chi phí phát sinh làm tăng giá thành nhà ở, điều chỉnh, giãn, hoãn, thậm chí dừng hẳn một số dự án để giảm áp lực cho thị trường bất động sản; lấy lại niềm tin của người dân về một thị trường bất động sản nhiều tiềm năng.