Nhà ở xã hội không còn hấp dẫn nhà đầu tư?

Được đánh giá là nhà đầu tư lớn trong lĩnh vực nhà ở xã hội (NOXH) tại khu vực phía Nam, địa ốc Hoàng Quân đang có kế hoạch thay đổi lại chiến lược kinh doanh theo hướng giảm tỷ trọng đầu tư NOXH và tăng tỷ trọng bất động sản thương mại. Trước kế hoạch đầy bất ngờ này, nhiều ý kiến cho rằng phải chăng NOXH không còn hấp dẫn nhà đầu tư?

Thay đổi vì lợi nhuận thấp?

Công ty Cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (địa ốc Hoàng Quân) đã và đang triển khai tới 22 dự án NOXH, trải khắp TP HCM và các tỉnh, thành phía Nam với hơn 20.000 tỷ đồng vốn đầu tư, cung ứng ra thị trường hơn 34.000 căn hộ.

Từng đặt niềm tin tuyệt đối vào NOXH, nhưng trong chiến lược đầu tư giai đoạn 2018-2020, ban lãnh đạo công ty dự kiến hạ tỷ trọng đầu tư vào phân khúc này và thay thế bằng việc hợp tác phát triển, mua bán sáp nhập (M&A), quản lý dự án… các loại hình bất động sản có khả năng hấp thụ tốt như nhà ở thương mại, nghỉ dưỡng, văn phòng nhằm tăng hiệu quả quay vòng vốn và tránh lệ thuộc vào một nguồn thu.

Không phải ngẫu nhiên Hoàng Quân quyết định chuyển hướng qua bất động sản thương mại. Nhà nước quy định chủ đầu tư chỉ được hưởng biên lợi nhuận 10% khi thực hiện NOXH nhằm đưa sản phẩm giá thành thấp nhất tới tay người tiêu dùng. Tuy nhiên, như nhiều lần trả lời báo chí và nêu ý kiến tại các cuộc họp, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Địa ốc Hoàng Quân cho biết, con số này là quá thấp và cần đưa ra định mức lợi nhuận cao hơn...

Vì vậy, Hoàng Quân nhìn thấy cơ hội mới trong phân khúc bất động sản thương mại khi công ty đã có sẵn khoảng 20% số lượng căn hộ nhà ở thương mại và sàn kinh doanh thương mại trong các dự án NOXH. Các sản phẩm này không bị khống chế về giới hạn lợi nhuận và giá bán như nhà ở thương mại.

Ngoài ra, Hoàng Quân và các đơn vị thành viên còn đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực văn phòng cho thuê, officetel và loại hình cho thuê đất khu công nghiệp, kho bãi, nhà xưởng... Đây chính là nền tảng hiện hữu để Hoàng Quân tăng dần tỷ trọng phân khúc này.

Nhu cầu nhà ở giá rẻ vẫn cao

Theo một văn bản của Bộ Xây dựng mới đây gửi Thủ tướng chính phủ, phát triển NOXH mới chỉ đạt khoảng 30% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.

Trong một hội thảo về bất động sản, đại diện Sở Xây dựng TP HCM, ông Phan Trường Sơn, cho rằng, trên địa bàn TP, nhu cầu nhà ở của người dân khá lớn, 25% dân số (tương đương 4 triệu người) có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên nhu cầu NOXH, nhà ở giá rẻ cực kỳ lớn nhưng nguồn cung chưa đáp ứng.

Phân khúc nhà ở vừa túi tiền (khoảng 1 tỷ đồng/căn) với 1 - 2 phòng ngủ được các chuyên gia và cơ quan Nhà nước đánh giá là xu hướng chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao, phù hợp thực tiễn. Đây chính là cơ hội đẩy mạnh đầu ra cho phân khúc NOXH, nhà ở trung bình của Hoàng Quân.

Đại diện Sở Xây dựng TP HCM thậm chí còn cho biết, sẽ nghiên cứu, đề xuất với TP chuẩn bị đất sạch ở vùng ven, ví dụ như cuối các tuyến đường metro để giai đoạn sau 2020 giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án. Khi đó, nhà đầu tư chỉ bỏ vốn để xây dựng, quản lý mà không phải nộp chi phí đất.

TP HCM cũng sẽ phát triển quỹ nhà ở tăng thêm 40 triệu m2 sàn giai đoạn 2016 - 2020, tức tạo ra 8 triệu m2 sàn nhà ở mỗi năm. Con số này không hề nhỏ.

Chủ trương của Chính phủ vẫn là đẩy mạnh phát triển NOXH, nhà ở giá thấp, tiếp tục triển khai có hiệu quả các chương trình phát triển nhà ở quốc gia. Để hỗ trợ chủ trương này, Chính phủ hỗ trợ mức lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định là 5%/năm cho năm 2018, không thay đổi so với năm trước. Lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 4,8%/năm. Lãi suất nợ quá hạn tính bằng 130% lãi suất khi cho vay.

Đặc biệt, liên quan đến lãi suất, Thủ tướng vừa có quyết định cấp bù chênh lệch lãi suất thực hiện chính sách cho vay NOXH cho các tổ chức tín dụng thực hiện cho vay Chương trình nhà ở theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP là 3%/năm, áp dụng trong giai đoạn 2016 - 2020.