Nhà ở giá rẻ ở TP.HCM nên rẻ đến mức nào?

Xây căn hộ 20m2 để bán có thể dẫn đến nguy cơ hình thành những khu ổ chuột mới trong tương lai. Nhiều doanh nghiệp khuyến nghị nên tập trung phát triển căn hộ nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu là 35 m2.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Lê Thành, trở ngại lớn nhất với các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM hiện nay là vấn đề quy trình thủ tục hành chính.

Thủ tục hành chính tại TP.HCM chậm hơn Bình Dương

Cụ thể tại Lê Thành, từ tháng 7/2016, doanh nghiệp này đã nộp hồ sơ xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Đến tháng 10/2016, Sở Xây dựng TP.HCM có công văn trình thành phố xin ý kiến.

Nhưng đến 2 tháng sau, UBND thành phố lại có văn bản yêu cầu Sở Xây dựng báo cáo về tính pháp lý và vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án.

Trong khi, nếu vẫn giữ nguyên là nhà ở thương mại, thì dự án này vốn đã hoàn thành đầy đủ pháp lý, và có thể bắt đầu xây dựng.

“Vì chuyển sang nhà ở xã hội chúng tôi mới phải làm thủ tục lại. Trong đó, đầy đủ hồ sơ công chứng hợp đồng mua đất, có quyết định đóng dấu của thành phố rồi. Nhưng lại hỏi là pháp lý đã hoàn thành chưa. Đây là câu hỏi không hợp lý, làm quy trình quay ngược lại Sở Xây dựng.”, ông Lê Hữu Nghĩa cho biết.

Địa ốc Hoàng Quân cũng gặp tình trạng tương tự. Theo ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hoàng Quân, doanh nghiệp này cũng có 2 dự án nhà ở xã hội (một ở An Phú Tây, Bình Thạnh và một ở Bình Trị Đông, quận 2) đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, giấy tờ pháp lý, nhưng hai năm nay vẫn chưa khởi công được vì vấn đề thủ tục hành chính.

Nguyên nhân chính dẫn đến thủ tục bị kéo dài, theo ông Tuấn là do quy trình. Dù Sở Xây dựng TP.HCM được giao chức năng là cơ quan đầu mối, giải quyết về thủ tục cấp phép xây dựng.

Nhưng việc xin phép hiện nay vẫn phải bắt đầu từ UBND quận huyện, rồi đến Sở Xây dựng, sau đó, lại phải tham chiếu Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Tài nguyên Môi trường… trước khi được trình lên UBND TP.HCM.

Đại diện Công ty Phú Quang còn so sánh quy trình thủ tục hành chính tại TP.HCM hiện nay đang chậm hơn Bình Dương rất nhiều.

Doanh nghiệp này vừa mua một lô đất hơn 30ha tại thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương để xây nhà ở xã hội. Ngay sau khi được chấp nhận chủ trương, doanh nghiệp lập tức nhận được cơ chế hỗ trợ đặc biệt của UBND tỉnh Bình Dương từ việc đền bù, giải phóng mặt bằng đến hồ sơ công chứng đến tận cấp phường.

Đến nay, chỉ sau 4 tháng, dự án đã hoàn thành giải phóng hơn 20ha mặt bằng, chỉ còn 10 ha nữa là xong.

Trong khi, một dự án nhà ở xã hội khác của Phú Quang tại phường 25, quận Bình Thạnh, TP.HCM thì bị đến “kẹt” 7 năm mới được chấp thuận chủ trương. Dù đất của dự án này đã là đất của doanh nghiệp.

“Cái đặc thù nữa là chỉ tiêu quy hoạch về dân số cơ học. Nên phát sinh việc phải xin chỉ tiêu về dân số cơ học tại các quận, huyện.

Chúng tôi muốn tăng tầng lên, để giảm giá thành xuống, thì xin chỉ tiêu dân số cơ học rất khó.”, ông Lê Mạnh Hùng, Tổng giám đốc Công ty Phú Quang cho biết.

Nhà ở giá rẻ không có nghĩa là thu nhỏ diện tích

Là người luôn ủng hộ chủ trương khuyến khích nhà ở giá rẻ, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho biết từ cách đây 10 năm, ông đã cảnh báo TP.HCM đi trước mà về sau trong việc phát triển nhà ở giá rẻ.

Đến nay, Bình Dương đã hoàn thành 5.000 căn nhà ở xã hội giá từ 100 triệu đồng, và chuẩn bị xây dựng thêm 10.000 căn nữa.

Tuy nhiên theo ông, việc phát triển nhà ở giá rẻ, không chỉ nên tập trung ở nhóm nhà ở thương mại. Ông đề xuất, thành phố cũng nên chấp nhận căn hộ 20-30m2 là nhà ở thương mại giá rẻ, thay vì chỉ giới hạn cho nhà ở xã hội .

“Chúng ta thấy một vấn đề hết sức bất công. Tại sao người nghèo không đủ điều kiện để mua để mua căn hộ 40-50m2 thì được hỗ trợ mua nhà ở xã hội. Còn những người thu nhập 4-5 triệu đồng/tháng thì bị bỏ rơi hay sao?”

Ông Đực cũng đề xuất cho những dự án nhà ở thương mại rẻ được hưởng tiêu chuẩn như nhà ở xã hội. Nghĩa là các dự án này cũng được tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất,…

Theo tính toán của ông Lê Hữu Nghĩa, với căn hộ 20m2 không có cách gì đưa giá thành xây dựng xuống 5 triệu đồng/m2. Nhưng giá này mới là tính theo giá thành xây dựng, trong khi 100m2 sàn xây dựng, chỉ kinh doanh được 75m2. Còn lại 25% là phần diện tích dành cho nhà xe, cầu thang, hành lang không bán được.

Như vậy, giá thành mỗi căn đã lên đến 133 triệu, chưa tính chi phí tài chính, chi phí quản lý dự án và lợi nhuận định mức 10% cho chủ đầu tư. Nếu tính tất cả chi phí này, giá nhà sẽ vào khoảng 160-180 triệu đồng/căn nhà 20m2.

Nhưng theo ông Nghĩa, thành phố không nên tập trung khuyến khích phát triển căn hộ này để bán.

“Theo quan điểm cá nhân của tôi, căn hộ này không nên bán. Vì bán căn hộ 20m2, câu chuyện như nhiều người lo lắng tôi nghĩ có thể xảy ra. Căn hộ này chỉ nên cho thuê.

Vì khi thuê, anh phải đáp ứng tất cả các yêu cầu do chủ đầu tư đưa ra. Nếu không tôi lấy nhà lại. Như vậy là quản lý được loại căn hộ này. Sau thời gian thuê 20-30 năm, chủ đầu tư có thể đập thông 2-3 căn hộ để mở rộng diện tích hoặc đập đi xây mới.”, ông Nghĩa đề xuất.

Căn hộ mà doanh nghiệp này đề xuất có thể bán được phải có diện tích từ 35-50m2, xây 12-15 tầng, giá thành xây dựng sẽ vào khoảng 12 triệu đồng/m2. Như vậy, giá trị mỗi căn dao động từ 400-600 triệu đồng.

“Thành phố hiện nay gần như không có căn hộ 50m2 có 2 phòng ngủ mà giá 600 triệu đồng. Nếu chúng ta làm được điều này sẽ phù hợp với nhu cầu của thành phố, và giúp kinh tế TP.HCM phát triển tốt hơn.”, ông Nghĩa cho biết.

Cùng quan điểm này, ông Lê Mạnh Hùng cũng cho rằng TP.HCM không còn quỹ đất nhiều để xây căn hộ có giá 100-200 triệu đồng như Bình Dương. Tuy nhiên, mức giá mà cho căn hộ 35m2 theo ông Hùng, sẽ ở tầm 350 triệu đồng.

Trước đó, trong văn bản gởi UBND TP.HCM, Hiệp hội bất động sản thành phố đánh giá, TP.HCM vẫn có khả năng xây dựng được khoảng 10.000 căn hộ có giá từ 100 triệu đồng tại các khu vực có điều kiện tương đồng như Bình Dương.

Tuy nhiên, hiệp hội này khuyến cáo, hướng chủ đạo của thành phố vẫn nên tập trung phát triển loại căn hộ 2 phòng ngủ, có diện tích 50-77m2 và có giá 500-700 triệu đồng/căn.

Theo bí thư thành uỷ TP.HCM Đinh La Thăng, mô hình nhà ở xã hội tại Bình Dương đáng cho TP.HCM học hỏi, nhưng không phải áp dụng máy móc. Theo ông, hai điều quan trọng nhất có thể học được từ mô hình này là quyết tâm chính trị và cách làm sáng tạo của UBND tỉnh Bình Dương.

Ông Đinh La Thăng cũng yêu cầu, căn hộ nhà ở xã hội nên được đặt trong một khu dân cư khép kín. Nghĩa là có đầy đủ các tiện ích như y tế, giáo dục, mầm non, văn hoá, thể thao… để thu hút dân cư.

Bên cạnh đó, ông cũng gợi mở việc hình thành thị trường nhà ở xã hội.

“Hiện nay quy định của mình không hợp lý. Đến 5 năm mới được chuyển nhượng. Trong khi mình đang khuyến khích người dân thoát nghèo, làm giàu. Đến khi người dân giàu lên muốn bán nhà ở xã hội thì không phải đợi 5 năm. Đấy là không hợp lý”, Bí thư Thành ủy Đinh La Thăng nói.