Nhà ở đang gánh bao nhiêu loại thuế?

Trong bối cảnh nhà đất đã gánh quá nhiều loại thuế, phí, Bộ Tài chính đề xuất ban hành sắc thuế tài sản, trong đó mức thuế suất áp dụng cho nhà ở là 0,3%-0,4% khiến dư luận cảm thấy nhức nhối.

Thực tế cho thấy để hoàn tất các thủ tục sở hữu nhà ở, người mua nhà phố riêng lẻ hay căn hộ phải đóng khá nhiều loại thuế, phí nhưng xét về bản chất là thuế.

Nhiều loại thuế chưa định danh

Cụ thể, lệ phí trước bạ được tính bằng diện tích đất nhân (x) với giá đất 0,5%, trong đó giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ấn định. Riêng thuế GTGT 10% thì đã được ẩn vào giá trị căn nhà.

Ngoài ra, người mua nhà còn đóng thuế đất phi nông nghiệp (thổ trạch), phí thẩm định địa chính 0,15%/giá trị chuyển nhượng với mức tối thiểu 100.000 đồng và tối đa là 5 triệu đồng. Còn người bán nhà và nếu căn nhà đó là căn thứ 2 thì đóng thuế thu nhập cá nhân 2%/giá trị chuyển nhượng.

Mặt khác, theo Luật Đất đai, khi người dân chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở phải đóng tiền sử dụng đất khá lớn. Thực ra, về mặt bản chất, tiền sử dụng đất là một sắc thuế chưa được đặt tên (tạm gọi là thuế sử dụng đất).

Số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho thấy thuế sử dụng đất thường chiếm khoảng 10%/giá trị căn hộ và 30% giá trị nhà phố riêng lẻ. Đồng thời, sau khi xây dựng nhà ở, người dân phải hoàn tất thủ tục hoàn công với lệ phí vài triệu đồng/căn nhà (tạm gọi là thuế hoàn công) và theo tôi, đây chính là sắc thuế tài sản nhà ở chưa được đặt tên. Như thế, nếu trong tương lai chủ nhà phải đóng thuế nhà ở, tức người đó đã đóng thuế 2 lần.

Hiện nay, phần lớn đối tượng có nhu cầu về nhà ở là người trong độ tuổi lao động, có việc làm ổn định, đặc biệt là công chức, viên chức có thu nhập trung bình 10-15 triệu đồng/tháng.

Khi có thu nhập, người dân đã đóng thuế thu nhập cá nhân. Chủ doanh nghiệp cũng đã đóng thuế thu nhập, thuế môn bài.

Dù bản chất của thuế tài sản nhà ở là có việc thuế chồng thuế, điều tiết thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng đầu cơ nhưng nếu nhà nước không loại bỏ thuế đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất, lệ phí hoàn công nhà ở... thì việc thu thuế tài sản nhà ở là không hợp lý. Bởi trên thực tế, các sắc thuế này đã chuyển hóa vào giá trị của nhà ở qua quá trình hình thành, sử dụng.

Đánh vào đối tượng thu nhập trung bình

Vấn đế cốt lõi của thuế nhà ở là đối tượng nào phải gồng gánh sắc thuế này? Một số liệu thống kê cho thấy có khoảng 50 triệu người ở lứa tuổi lao động, trong đó phần lớn có thu nhập trung bình 10-15 triệu đồng/tháng luôn nuôi dưỡng căn nhà mơ ước.

Như thế, sắc thuế nhà ở ra đời sẽ trực tiếp đánh vào người lao động có thu nhập trung bình - một đối tượng mà cơ quan quản lý dễ bề nắm bắt thông tin bởi 100% thu nhập của họ luôn được chi trả qua ngân hàng. Trong khi đó, đối tượng này thường phải "trầy vi tróc vảy" hàng chục năm mới mua được một căn nhà.

Ví dụ, một viên chức thường phải chi tiêu cho bản thân và gia đình từ 8-12 triệu đồng/tháng, tính ra tích góp được khoảng 3 triệu đồng/tháng. Như thế, người này phải tích lũy hơn 20 năm mới mua nhà căn nhà 700 triệu đồng - mức sàn được miễn thuế nhà ở. Còn trường hợp viên chức đó đã có được 300 triệu đồng và muốn mua căn nhà 1 tỉ đồng thì phải vay ngân hàng 700 triệu đồng trong thời hạn 20 năm, mỗi tháng phải tích lũy 7 triệu đồng để trả vốn và lãi cho ngân hàng. Giả sử thu nhập của người này không tăng thì lấy tiền đâu để nộp thuế nhà ở?

Bộ Tài chính căn cứ vào vấn đề Chính phủ đã đặt ra là người dân sử dụng nhà ở không quá 24 m2 (diện tích xây dựng) rồi nhân cho một hộ gia đình 4 người, nhân với giá thành xây dựng 730.000 đồng/m2 để xác định giá trị căn hộ 700 triệu đồng được miễn thuế nhà ở là hết sức phiến diện! Bởi trên thực tiễn, không phải gia đình nào cũng có 4 người ở độ tuổi lao động, đồng thời số người của từng hộ có thể thay đổi bất cứ lúc nào.

Theo tôi, thuế nhà đất nên tập trung vào người có nhà ở thứ hai vì đây là đối tượng có thu nhập cao hơn là nhắm vào đối tượng có thu nhập trung bình. Còn việc Bộ Tài chính cho rằng đánh thuế nhà ở là để hạn chế đầu cơ, làm giá bất động sản là không hiệu quả, vì với thuế suất 0,4%/mức giá do cơ quan quản lý tính toán dựa trên giá đất, giá xây dựng cơ bản mà nhà nước công bố là không đáng kể. Trong khi đó, chỉ trong 1 tháng, giới "lướt sóng", đầu cơ có thể mua bán một căn nhà, thu về lợi nhuận hàng trăm triệu đồng.

Tại một số quốc gia Âu - Mỹ, thuế nhà ở thường dao động 1%-3% nhưng bù lại, chính phủ các nước này không thu thuế sử dụng đất, thuế đất phi nông nghiệp nên người dân vui vẻ nộp thuế. Do đó, nếu Việt Nam muốn thu thuế nhà ở thì cần phải giảm thuế sử dụng đất xuống 10%-15%, xóa bỏ thuế đất phi nông nghiệp và một số thuế khác liên quan đến nhà ở. Khi đó, người dân mới nhận thấy chính sách này là phù hợp, đồng thuận nộp thuế.