Nhà đầu tư phải tỉnh ngộ

Nhà nước là khách hàng lớn nhất trên thị trường bất động sản, đặc biệt trong công tác tái định cư, giải quyết nhà cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Nhà nước có thể đặt hàng thông qua đấu thầu, đấu giá đất... tạo kích cầu.

Trao đổi với TTCT, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - cho rằng trước đây ai cũng có thể kinh doanh bất động sản do dễ kiếm chênh lệch, lợi nhuận từ việc mua đi bán lại, nhà đầu tư cứ chắc kinh doanh bất động sản là có lời, còn ngân hàng sẵn sàng góp tay để cung cấp tín dụng cho nhà đầu tư. Thế nhưng các nhà đầu tư chưa khảo sát nhu cầu thật nên cứ phân lô bán nền, cứ xây dựng căn hộ cao cấp... làm cho nguồn cung vượt cầu trong khi chưa chú ý đến chất lượng quy hoạch dự án, mà lẽ ra quy hoạch dự án phải tương xứng giữa căn hộ với các công trình công cộng phục vụ cộng đồng dân cư như công viên, trường học, bệnh viện...

* Công tác quy hoạch đô thị yếu kém đã dẫn đến kết cục là hàng loạt khu dân cư mới hình thành theo kiểu manh mún, lẻ mẻ, không kết nối được hệ thống hạ tầng, không những kéo giảm chất lượng sống của cư dân, làm giảm chất lượng sản phẩm của thị trường bất động sản mà còn phá vỡ bộ mặt đô thị?

Theo thống kê của Sở Tài nguyên - Môi trường, các dự án nhà ở manh mún chiếm tỉ lệ rất lớn. Không ít nhà đầu tư bồi thường tới đâu làm dự án tới đó, rất nhiều dự án có quy mô dưới 5ha, thậm chí có dự án nhà ở mà chỉ vỏn vẹn vài ngàn mét vuông nên kết nối hạ tầng không đồng bộ, nhiều dự án gần kề nhau nhưng không làm sao kết nối được đường giao thông, cấp nước, thoát nước...

Nghị định 02 của Bộ Xây dựng đã quy định khu đô thị mới phải có quy mô tối thiếu 50ha. Theo tôi, dự án nhà ở phải có quy mô 10ha trở lên thì mới đẹp và có thể kết nối đồng bộ với các dự án khác được. Có thể trong giai đoạn khó khăn, nhà đầu tư "liệu cơm gắp mắm”, có bao nhiêu làm bấy nhiêu nên mới xảy ra tình trạng có quá nhiều dự án nhỏ lẻ mà nghị định 02 cũng chỉ mới ban hành năm 2005. Trước đây có nhiều dự án sau khi hoàn thành, người dân không chấp nhận, rồi lưỡng lự không mua, cộng với tình hình khủng hoảng tài chính khiến thị trường ngày càng ế ẩm, ảm đạm.

Theo tôi bây giờ nếu một nhà đầu tư không đủ lực, làm không nổi thì có thể hợp tác 3-4 nhà cùng tham gia, làm như vậy bộ mặt đô thị sẽ khác hơn.

* Việc bỏ qua phân khúc thị trường khá quan trọng là người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp là sai lầm của các nhà đầu tư. Theo ông, đến lúc này các nhà đầu tư đã... tỉnh ngộ chưa?

Theo tôi, nhiều nhà đầu tư đã nhận ra được điều này nên không ít doanh nghiệp bắt đầu đầu tư các dự án dành cho người có thu nhập trung bình như Công ty Nam Long, Công ty Đất Lành, Công ty Him Lam... với quy mô trên 50ha, có giá bán mỗi căn chỉ vài trăm triệu đồng.

* Sau cơn mưa trời lại sáng, còn sau “cơn bất động” này, thị trường bất động sản sẽ như thế nào, theo ông?

Vẫn rất khó khăn. Nếu như năm 2007 chúng tôi nhận định thị trường bất động sản gồm 3 giảm (sức mua, giao dịch, giá) và 3 dang dở (đền bù, công trình, dự án) thì vào thời điểm này tình trạng "3 giảm, 3 dang dở" vẫn còn y nguyên.

* Vậy cần “cú hích” nào để thị trường này hoạt động trở lại một cách lành mạnh, thưa ông?

Biện pháp kích cầu quan trọng nhất vẫn là nhà đầu tư phải tiếp cận được với nguồn vốn. Nhà nước đã ba lần giảm lãi suất cho vay, cơ bản đó là tín hiệu tốt nhưng doanh nghiệp bất động sản còn muốn lãi suất giảm nữa cho bằng với con số trước khi lạm phát là 8,7% (hiện nay là 12%). Tất nhiên ai cũng hiểu muốn giảm nữa thì phải có lộ trình khi nền kinh tế có đủ điều kiện để kích thích đầu tư và nhà đầu tư phải có khả năng thanh toán nợ (hiện nay nhiều nhà đầu tư trong tình trạng mòn mỏi về lực nên ít ai có điều kiện), dự án có thể triển khai được…

Nhà nước là khách hàng lớn nhất trên thị trường bất động sản, đặc biệt trong công tác tái định cư, giải quyết nhà cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Nhà nước có thể đặt hàng thông qua đấu thầu, đấu giá đất... tạo kích cầu. Vừa qua Chính phủ đã đưa ra các chính sách kích cầu thông qua việc tập trung nguồn lực cho ngành xây dựng và bất động sản.

Sắp tới, theo chúng tôi, Chính phủ nên sớm hình thành quỹ tín dụng hỗ trợ các ngân hàng để cơ cấu lại nợ và để các ngân hàng không rơi vào tình trạng nợ xấu có chính sách tín dụng đối với nhà phát triển - tức người làm từ đất thô lên đất có hạ tầng, kiến nghị điều chỉnh lại Luật nhà ở và các nghị định liên quan cho phép xây dựng căn hộ thương mại tối thiểu 20m2 (hiện nay quy định tối thiểu 45m2) để đáp ứng nhu cầu cho hộ độc thân hoặc ít người đi đôi với biện pháp chống "ổ chuột hóa".

Cải cách hành chính là một trong những "nút cổ chai" cần phải tháo nhanh. Đối với các doanh nghiệp nên xem xét điều chỉnh hạ giá bán để có thể tiếp cận được nhu cầu của người tiêu dùng, đồng thời nên ngồi lại với khách hàng để giải quyết nhanh những dự án dang dở.