Nguy cơ bội thực nguồn cung bất động sản cao cấp

Ghi nhận thị trường cho thấy, nguồn cung bất động sản (BĐS) cao cấp đang áp đảo so với các phân khúc khác.

Nguy cơ bội thực nguồn cung, dẫn đến "méo mó thị trường", thậm chí tái diễn tình trạng bong bóng là có thể xảy ra.

Đổ xô đầu tư BĐS cao cấp

Theo báo cáo kết quả nghiên cứu thị trường của Công ty Savills Việt Nam, quý III vừa qua, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh tiếp tục đà hồi phục với mức thanh khoản tốt và nguồn cung dồi dào. Cụ thể, ở mảng căn hộ để bán, trong quý III vừa qua có 13 dự án mới và các giai đoạn mới của 4 dự án chào bán hơn 9.550 căn, tăng 107% theo năm.

Tính đến quý III, thị trường sơ cấp có khoảng 30.500 căn hộ, phần lớn lượng tập trung ở phân khúc cao cấp, tọa lạc tại các khu vực trung tâm, như 10.000 căn ở Dự án Vinhomes Central Park, 3.000 căn ở Masteri Thảo Điền, 1.200 căn ở Dự án Scenic Valley, khoảng 6.500 căn tại Dự án Sarimi (Khu đô thị Sala - Đại Quang Minh), 1.860 căn tại Dự án The Sun Avenue… Ước tính, từ nay đến năm 2017, thị trường TP Hồ Chí Minh sẽ có khoảng 57.500 căn từ 92 dự án hiện hữu và tương lai sẽ gia nhập thị trường. Khoảng 33% tổng nguồn cung tương lai dự kiến được hoàn thành trong năm 2015 - 2016. Mặc dù, trong quý III vừa qua, thị trường ghi nhận khoảng 5.220 căn hộ được giao dịch, tăng 4% theo quý và tăng 59% theo năm. Tuy nhiên, điều đáng nói là, tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường giảm 2 điểm phần trăm theo quý và theo năm. Một điểm đáng chú ý khác là "sự trỗi dậy" của phân khúc biệt thự, nhà liền kề. Cụ thể, trong quý III/2015, các nhà đầu tư đã tung ra thị trường khoảng 930 căn. Tổng nguồn cung tính đến quý III/2015 khoảng 1.680 căn, tăng 47% theo quý và 142% theo năm. Trong đó, quận 9 đã thay thế vai trò của quận Gò Vấp để trở thành khu vực có nguồn cung lớn nhất tại phân khúc này.

Tuy nhiên, cũng tương tự phân khúc căn hộ cao cấp, phần lớn các chủ đầu tư đều hướng đến việc "chuẩn sao" (chuẩn 3 - 4 - 5 sao hoặc resort) với giá bán rất cao theo các "chuẩn sao" tương ứng. Đơn cử, vào giữa tuần qua, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền công bố Dự án biệt thự sinh thái Lucasta với mức giá dao động từ 7,8 - 15,3 tỷ đồng/căn (biệt thự song lập) và từ 9,6 - 25,5 tỷ đồng/căn (biệt thự đơn lập).

Theo phân tích của các chuyên gia, mức giá mà Khang Điền đưa ra đối với dự án nêu trên thuộc loại... rất khó bán. Bởi dự án này ở quận 9, tiếng là hạ tầng giao thông tốt, nhưng “gần nhà xa ngõ”. Tiện ích ngoại khu chỉ ở tầm cơ bản, không phù hợp với khách hàng cao cấp.

Đe dọa sự phát triển bền vững của thị trường

Trên cơ sở đánh giá "sức cầu", nhiều chuyên gia đồng quan điểm khi cho rằng, những dự án có giá bán từ 3 - 5 tỷ đồng/căn hộ (75 - 80m2) hiện tại không phù hợp với nhu cầu của đa số khách hàng. Phần lớn các chủ đầu tư BĐS cao cấp hiện tại đều kỳ vọng vào nguồn khách ngoại, Việt kiều và những khách hàng mua để cho thuê lại, coi như “của để dành”. Ước tính, hiện có khoảng 25% lượng căn hộ cao cấp tại TP Hồ Chí Minh được khách hàng mua để cho thuê lại. Tuy nhiên, việc các nhà đầu tư "đổ xô" vào phân khúc này đang làm dấy lên mối lo ngại về tình trạng "bội thực" nguồn cung.

Trao đổi với báo chí tại lễ công bố Dự án Western Dragon của Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn ngày 16/10 vừa qua, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, hiện nay, phân khúc nhà ở có quy mô vừa và nhỏ với giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn hộ) vẫn là phân khúc phát triển bền vững và là trụ cột của thị trường. Sản phẩm thuộc phân khúc này cơ bản đáp ứng nhu cầu thật của đông đảo người tiêu dùng. Thực tế, với quy mô dân số khoảng 8 - 10 triệu người, phần lớn là trẻ, nhu cầu nhà ở "hợp túi tiền" tại TP Hồ Chí Minh là rất lớn, tuy nhiên vẫn trong tình trạng cung không đủ cầu. Theo các chuyên gia, nguyên nhân cơ bản khiến các chủ đầu tư không mặn mà với nhà ở giá rẻ là do lợi nhuận không cao.

Theo ông Đoàn Chí Thanh - Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, việc các chủ đầu tư "đổ xô" vào phân khúc cao cấp có thể đe dọa sự phát triển bền vững của thị trường BĐS. Bởi có đến 60% dân số TP Hồ Chí Minh là công dân trẻ, có nhu cầu rất cao về nhà ở, nhưng thu nhập chỉ ở mức trung bình. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ ở phân khúc này lại rất hạn chế là một thực tế rất đáng báo động...