Cần chính sách hợp lý cải tạo chung cư cũ

Cải tạo chung cư cũ là vấn đề “khó trăm bề” khiến cả chính quyền cũng như các cơ quan chức năng hết sức “đau đầu”. Tiến độ di dời, cải tạo chậm không chỉ có nguyên nhân từ cơ chế, chính sách mà còn phụ thuộc vào ý thức cũng như những đòi hỏi của người dân.

Chậm tiến độ…

Vừa đưa máy ảnh định chụp căn chung cư cũ Cô Giang - quận 1, TP Hồ Chí Minh, hàng loạt những hộ dân chưa đồng ý di dời đã hùng hổ lao ra ngăn lại. Nhiều người trong số họ quát tháo, yêu cầu phải xóa ảnh, nếu không sẽ “không an toàn khi rời khỏi chung cư”. Những người dân này cho biết, hãy để cho họ yên, đừng viết báo đừng động chạm gì đến cuộc sống của họ nữa. Chính quyền đã xuống nhiều lần, đã thương thảo nhiều lần, hứa hẹn giải quyết nhiều lần nhưng cũng có được gì đâu…

Điều đáng nói là, từ năm 2006, thành phố đã có chủ trương xây dựng lại chung cư này do tình trạng xuống cấp, đến năm 2011, lại có chủ trương phải tháo dỡ khẩn cấp chung cư này, và mới nhất UBND thành phố giao cho quận 1 phải thực hiện di dời tái định cư cho tất cả các hộ dân tại đây trước ngày 30/6/2015. Dù vậy, sau thời điểm 30/6, khi chúng tôi đến tìm hiểu việc di dời thì vẫn còn nhiều hộ dân chưa đồng ý di dời.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh: Chỉ có thực hiện phương thức xã hội hóa, thu hút nhiều nguồn lực của các thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước, của cộng đồng chủ sở hữu chung cư, mới có thể thực hiện nhanh và hiệu quả công tác phá dỡ, xây dựng lại các chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm, có nguy cơ sụp đổ, góp phần chỉnh trang đô thị.

Chung cư Cô Giang chỉ là một trong số những “ca khó” khi thực hiện di dời, cải tạo chung cư của thành phố. Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, toàn thành phố hiện có 533 chung cư, nhà tập thể được xây dựng trước năm 1975 với quy mô 50.460 căn tương đương 3,4 triệu m2 sàn xây dựng. Phần lớn những căn chung cư này đều đã xuống cấp nghiêm trọng, cần được cải tạo, sửa chữa, xây mới. Tuy nhiên, đến nay thành phố cũng chỉ mới cải tạo được 31 chung cư, bao gồm xây mới 16 chung cư cũ và di dời 15 chung cư cấp D, là những chung cư không thể đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường.

Theo ông Nguyễn Văn Danh, Phó Giám đốc sở Xây Dựng TP Hồ Chí Minh, nhiều chung cư xuống cấp nghiêm trọng cần cải tạo nhưng vẫn còn tồn tại nhiều năm là do nhiều yêu cầu của người dân mà chính quyền không đáp ứng được. Chẳng hạn các hộ dân ở chung cư lô IV, lô VI cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh yêu cầu thành phố cấp chủ quyền căn hộ tái định cư tại phường 12, quận Bình Thạnh (nơi đến) hoặc trước khi di dời, phải có chính sách bồi thường, hỗ trợ cụ thể, yêu cầu được hóa giá nhà theo Nghị định số 61 của Chính phủ… trong khi bản thân những hộ dân này không đủ tiêu chuẩn.

Việc người dân đòi hỏi thêm quyền lợi không đúng theo quy định là một trong những nguyên nhân chính khiến việc di dời chậm trễ. Mặt khác, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cũng gặp nhiều khó khăn do các quy định chưa thống nhất. Tại Nghị quyết 34/2007 ngày 03/7/2007 của Chính phủ không quy định về thời gian thỏa thuận việc bồi thường căn hộ giữa hộ dân với chủ đầu tư. Do đó, việc thỏa thuận bồi thường bằng tiền đối với các hộ dân thường kéo dài, thậm chí không thực hiện được. Do các quy định quản lý có thay đổi nên các chung cư cũ thường có nhiều loại hình sở hữu, trong đó có sở hữu Nhà nước, được giải quyết qua nhiều thời kỳ, có trường hợp bố trí sai thẩm quyền, sai công năng, lấn chiếm, sang tay, chuyển nhượng bất hợp pháp. Tình hình khiếu nại, khiếu kiện liên quan các điều kiện để mua nhà theo Nghị định 61/CP thường xảy ra dẫn đến công tác bồi thường chậm trễ, kéo dài.

Rà soát điều chỉnh quy hoạch

Không chỉ là những vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, đền bù, tái định cư làm ảnh hưởng đến tiến độ cải tạo các chung cư cũ, mà theo các chuyên gia, chính những bất cập trong chính sách quy hoạch đang là nguyên nhân sâu xa dẫn đến những ì ạch trong việc cải tạo chung cư.

Theo ông Nguyễn Văn Danh, bất cập hiện nay là chỉ tiêu quy hoạch được duyệt tại các vị trí chung cư cũ thường không khả thi. Vị trí các chung cư hư hỏng xuống cấp lại nằm chủ yếu trong khu vực nội thành, đây là khu vực hạn chế phát triển dân cư nhằm tránh quá tải về hạ tầng kỹ thuật nên các chỉ tiêu quy hoạch cho dự án là khó đảm bảo hiệu quả đầu tư. Vì vậy, chủ đầu tư thường xin điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch nhiều lần dẫn đến dự án bị kéo dài. Các nhà đầu tư cũng khó có khả năng tự bồi thường cho tất cả các hộ dân để có quyền sử dụng đất hợp pháp cho toàn bộ dự án, một số nhà đầu tư đã thỏa thuận chuyển nhượng khoảng 50% căn hộ trong chung cư cũ, nhưng cũng chưa đủ điều kiện để được chỉ định chủ đầu tư. Chưa kể các chung cư nội thành thường có diện tích nhỏ, không thể mở rộng ranh giới dự án, chỉ tiêu quy hoạch không đảm bảo hiệu quả đầu tư nên không có nhà đầu tư đăng ký thực hiện...

Để giải quyết bất cập này, ông Danh cho rằng, chính quyền địa phương cần rà soát điều chỉnh quy hoạch để tăng quy mô tầng cao, hệ số sử dụng đất cho các vị trí chung cư cũ nhằm đảm bảo tính khả thi và công bố, cung cấp các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc công khai trước khi chọn chủ đầu tư. Chính quyền địa phương cấp quận, huyện phải là người chủ động tạo ra quỹ nhà tái định cư, tạm cư gần vị trí các chung cư cũ để thuận tiện cho việc cải tạo chung cư cũ. Chính quyền phải xây dựng kế hoạch thực hiện cải tạo, xây dựng mới thay thế các chung cư cũ trên địa bàn theo lộ trình đối với các chung cư đã xuống cấp theo quy định. Đối với các chung cư phải di dời khẩn cấp thì chỉ thực hiện phương thức tái định cư tại chỗ, không thực hiện phương thức bồi thường bằng tiền. Các hộ dân trong chung cư cũ sẽ được di dời đến nơi tạm cư và bố trí tái định cư tại căn hộ mới sau khi công trình được xây dựng xong mà không phải trả thêm tiền. Nếu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, các hộ dân vẫn được bán căn hộ tái định cư cho mọi đối tượng, không nhất thiết chỉ được bán cho chủ đầu tư.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng TP Hồ Chí Minh cho rằng, để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, phải tìm được giải pháp hài hòa lợi ích giữa người dân và nhà đầu tư, cần thực hiện chính sách xã hội hóa theo phương thức Nhà nước và doanh nghiệp cùng làm. Trong đó, Nhà nước đóng vai trò chủ chốt trong việc cân bằng bài toán lợi ích giữa các bên Nhà nước - doanh nghiệp - người dân. Với sự bảo đảm của Nhà nước, người dân có thể góp vốn cùng doanh nghiệp, cải tạo hoặc xây dựng lại chung cư cũ. Những người góp vốn sẽ nhận được những ưu đãi như việc chọn tầng, chọn căn nhà ở sau này, tùy theo tỷ lệ góp vốn. Nhà nước có thể tổ chức thực hiện mua trái phiếu xây dựng chung cư cũ từ chính cư dân sống ở đây.