Ngân hàng nên học bất động sản

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng là điều gây tranh cãi trong dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tuy nhiên, liệu nâng vốn pháp định có phải là giải pháp cho những bế tắc trên thị trường hiện nay?

Theo Báo cáo tiếp thu, chỉnh lý, giải trình dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) của Ủy ban Kinh tế Quốc hội ngày 13/7/2014, đa số ý kiến tán thành với quy định vốn pháp định trong dự án Luật. Tuy nhiên, có ý kiến đề nghị không nên quy định mức vốn pháp định trong dự án Luật mà giao cho Chính phủ quy định cụ thể phù hợp với từng thời kỳ; có ý kiến cho rằng mức vốn pháp định 50 tỷ là quá cao, rất khó thực hiện; đề nghị quy định mức vốn pháp định là 20 tỷ đồng trở lên.

Ủy ban Kinh tế Quốc hội nêu quan điểm, kinh doanh bất động sản (BĐS) là ngành nghề kinh doanh đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính, khả năng quản lý, tạo lập phát triển thị trường lành mạnh, bền vững, do đó cần phải quy định mức vốn pháp định đối với ngành nghề kinh doanh này. Ủy ban Kinh tế đề nghị quy định vốn pháp định tối thiểu là 50 tỷ đồng như dự thảo Luật, tuy nhiên, cần phải khảo sát, đánh giá tác động, mức độ ảnh hưởng doanh nghiệp kinh doanh BĐS và thị trường thực tế hiện nay khi áp dụng quy định này.

Có thể nhận thấy, một trong những lý do nâng vốn pháp định xuất phát từ thực trạng nhiều doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính, dự án “đắp chiếu”, không thể giao nhà đúng tiến độ. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia phân tích, nếu chỉ đơn thuần nâng vốn pháp định thì bài toán sẽ không được giải quyết tận gốc.

Theo ông Trần Khánh Quang, TGĐ Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa, cho rằng, vốn pháp định mang tính “ảo”. Nếu khách hàng không hiểu đúng thì rất có thể đặt niềm tin, “mắc lừa” với các doanh nghiệp có vốn pháp định lớn mà năng lực kém. Thực tế, năng lực doanh nghiệp không chỉ thể hiện ở việc vốn ít hay nhiều, mà còn do sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường hay không.

Đồng quan điểm, ông Đặng Quang Tý, PGĐ Văn phòng công chứng Châu Á, chia sẻ, việc chứng minh tài khoản có 50 tỷ để đăng ký thành lập doanh nghiệp không khó. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS không đủ điều kiện hoàn toàn có thể sử dụng dịch vụ chứng minh tài chính để hợp thức hóa.

Một giảng viên BĐS tại trung tâm IEFA, nơi đào tạo môi giới có tiếng tại TP.HCM, cho rằng, không ít doanh nghiệp BĐS trên sàn chứng khoán có vốn pháp định hàng ngàn tỷ đồng nhưng tiền mặt không có nổi 10 tỷ để triển khai dự án. Do đó, nếu cho rằng nâng vốn điều lệ đồng nghĩa với tăng năng lực triển khai dự án là chuyện mơ hồ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, không nên cứng nhắc chuyện kinh doanh BĐS là phải có vốn pháp định 50 tỷ. Với những cá nhân hiện đang đầu tư nhà ở nhỏ lẻ để cho thuê chẳng hạn, vốn đầu tư của họ có thể không đến 5 tỷ. Nếu đồng nhất các mảng kinh doanh BĐS đều phải có vốn pháp định như nhau là chưa sát thực tế. Để đảm bảo năng lực tài chính triển khai dự án, có thể xem xét giải pháp ký quỹ đầu tư.

Mặt khác, ông Trần Khánh Quang nêu quan điểm, ngân hàng nên học về dự án BĐS để đánh giá đúng tính khả thi dự án. Từ đó, đảm bảo cho chủ dự án vay 70% tổng vốn đầu tư, đồng thời giám sát toàn bộ dòng tiền dự án. Bên cạnh đó, điều mà chủ đầu tư và khách hàng mong đợi là sự cải thiện về thủ tục, tính minh bạch, các chính sách chứ không nằm ở vốn pháp định 50 tỷ.