Suy tư về thị trường bất động sản năm 2013

Nhận định bất động sản là một ngành xương sống của nền kinh tế Việt Nam là hoàn toàn chuẩn xác. Trong mấy thập niên vừa qua, thực tế trên thế giới và ở nước ta cho thấy, bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định sẽ kéo theo sự thịnh vượng của nền kinh tế. Ngược lại thị trường bất động sản bị khủng hoảng cũng kéo theo sự khủng hoảng của nền kinh tế. Thị trường bất động sản vừa như con chim báo bão, vừa cũng là con én báo mùa xuân về.

Bất động sản là một ngành sản xuất ra các loại sản phẩm hàng hóa đặc biệt có giá trị cao như các khu đô thị mới, khu nhà ở, các cao ốc, khu thương mại, văn phòng làm việc, du lịch, y tế, giáo dục, vui chơi giải trí… với các loại dịch vụ nhằm phục vụ tối đa nhu cầu đa dạng của xã hội và của người tiêu dùng. Cùng với sự phát triển của khoa học và công nghệ, đã hình thành các tòa nhà thông minh sử dụng tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường.

Từ năm 2008 đến nay (ngoại trừ năm 2010), thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào suy thoái trầm trọng, bị đình trệ trên tất cả các phân khúc thị trường và gây hậu quả nặng nề đối với cả doanh nghiệp phát triển bất động sản, nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng và toàn xã hội, ảnh hưởng tiêu cực tới thu ngân sách. Riêng năm 2012 là năm khó khăn nhất của thị trường bất động sản với hai vấn nạn bao trùm, đó là hàng tồn kho và nợ xấu rất lớn. Đi đôi với hiện tượng người tiêu dùng mất niềm tin vào thị trường. Kỳ vọng có được căn nhà mơ ước của đông đảo người thu nhập thấp đô thị ngày càng xa vời.

Tuy nhiên trong vô vàn khó khăn đó, năm 2012 vẫn có những điểm sáng, đó là phân khúc thị trường căn hộ quy mô vừa và nhỏ với giá trị trung bình, và một số dự án căn hộ cao cấp được đầu tư bài bản với tiện ích tốt, thân thiện môi trường vẫn được thị trường đón nhận.

Tìm hiểu nguyên nhân của tình hình trên đây, trước hết là trách nhiệm thuộc về doanh nghiệp do thiếu tầm nhìn, thiếu nghiên cứu thị trường, thiếu năng lực và kỹ năng quản trị. Nhưng một nguyên nhân quan trọng khác, như người đứng đầu Chính phủ đã nhìn nhận, đó là năng lực và hiệu quả công tác quản lý nhà nước còn bất cập.

Có thể nói, một trong những thành quả lớn nhất của nước ta trong thời kỳ đổi mới đó là đã tạo ra lực lượng doanh nghiệp tư nhân và đội ngũ doanh nhân đã đóng góp đến hơn phân nửa GDP của cả nước, trong đó có các doanh nhân và doanh nghiệp bất động sản. Nhưng việc gần 50.000 doanh nghiệp bị phá sản hoặc dừng hoạt động trong năm 2012, và có nhiều doanh nhân bị trắng tay là một tổn thất rất lớn cho nền kinh tế.

Thật là bất công khi có những doanh nghiệp làm ra nhiều sản phẩm, tạo được nhiều việc làm cho người lao động nhưng lại phải è lưng trả lãi vay quá cao làm teo tóp lợi nhuận hoặc thậm chí bị lỗ, rơi vào gánh nặng nợ nần. Môi trường kinh doanh lại chưa tốt nên chưa tạo ra cơ hội công bằng, bình đẳng và cạnh tranh cho doanh nghiệp.

Từ thực tiễn tình hình năm 2011 - 2012, bất động sản bước vào năm 2013 với kỳ vọng giải quyết cho bằng được bài toán hàng tồn kho và nợ xấu, từ đó khôi phục lại lòng tin và đặt nền tảng cho sự hồi phục của thị trường bất động sản theo mục tiêu dài hạn là phát triển lành mạnh, minh bạch, ổn định và bền vững.

Trước tình hình cực kỳ khó khăn đó, trong tháng 12/2012, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã đề xuất nhiều kiến nghị với lãnh đạo thành phố, các bộ, ngành Trung ương và Chính phủ để tìm kiếm các giải pháp xử lý hàng tồn kho và nợ xấu bất động sản trong năm 2013.

Các doanh nghiệp sẽ phải rà soát, tái cấu trúc bộ máy, cơ cấu lại đầu tư, kiên quyết đình hoãn hoặc giãn tiến độ thực hiện các dự án, cơ cấu lại sản phẩm, xin phép điều chỉnh công năng dự án, qui mô căn hộ phù hợp với nhu cầu của thị trường và khả năng tài chính của khách hàng. Trong thời điểm khó khăn này, doanh nghiệp phải chấp nhận giảm giá bán, thậm chí “bán lỗ để cắt lỗ” để giải quyết bài toán hàng tồn kho và nợ xấu để bảo đảm uy tín thương hiệu nhằm tăng cường khả năng tồn tại. Đây cũng là lúc doanh nghiệp định hình lại các dòng sản phẩm hướng đến nhu cầu thật của đông đảo người tiêu dùng và nhà đầu tư.

Người tiêu dùng hiện nay đang đứng ở vị trí trung tâm của thị trường bất động sản với lợi thế lớn hơn lúc nào hết. Với các chính sách hỗ trợ tín dụng lãi suất ưu đãi trong dài hạn đến 10 năm hoặc dài hơn sẽ tạo cơ hội cho người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình mua được căn nhà mơ ước với giá cả hợp lý và phương thức thanh toán phù hợp. Đồng thời trên thị trường cũng xuất hiện thêm nhiều loại căn hộ cho thuê và loại hình sở hữu căn hộ có thời hạn giúp gia tăng sự lựa chọn cho người tiêu dùng. Đối với phân khúc căn hộ cao cấp cũng sẽ có sự chuyển động lớn theo hướng tăng cường thêm tiện ích với giá cả linh hoạt tùy theo nhu cầu của khách hàng.

Tuy nhiên, chỉ có Nhà nước mới là nhân tố quyết định nhất giải quyết các khó khăn của nền kinh tế trong đó có thị trường bất động sản. Đó là sự cần thiết phải tiếp tục đổi mới tư duy kinh tế thành chính sách cơ chế thể hiện tinh thần “khoan thư sức dân”. Phải thực hiện nguyên lý giảm trực thu tăng gián thu, giảm thu để tăng thu, mở rộng diện thu, thu bền và khuyến khích tinh thần kinh doanh làm giàu chính đáng trong toàn xã hội. Nghị quyết 01 đầu năm 2013 của Chính phủ đã kích hoạt lòng tin và đưa ra được tổng thể các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế trong đó có bất động sản như một luồng gió mát lành.

Năm 2013 tiếp tục là một năm đầy khó khăn và thách thức nhưng với nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp và Nhà nước, thị trường bất động sản sẽ có những bước chuyển tích cực, khó khăn sẽ giảm dần. Đồng thời với việc sửa đổi Hiến pháp, Luật Đất đai và các quy phạm pháp luật khác sẽ đặt nền tảng cho thị trường bất động sản hồi phục và phát triển lành mạnh, minh bạch, ổn định và bền vững trong những năm tiếp theo, góp phần bảo đảm an ninh xã hội.