Năm 2017: Thời điểm tốt để đầu tư BĐS?

Thị trường nhà đất nói chung đã có hưng phấn từ 3 tháng cuối năm 2016. Thế nhưng, đây đã là thời điểm thích hợp nhất để mua vào BĐS hay chưa theo giới chuyên môn còn phải cân nhắc thêm.

Thực tế, với những nhà đầu tư không có nhiều kinh nghiệm, thì việc hoang mang không biết khi nào nên “xuống tiền” là tất yếu vì từ nửa cuối 2016 đến giờ, thị trường BĐS bị nhiễu thông tin.  Có nơi ào ào rộ lên thông tin cho rằng thị trường đang nóng sốt, có nơi lại cảnh báo nguy cơ bong bóng BĐS khiến người mua nhà khó đưa ra quyết định.

Do đó, khi trao đổi với những nhà đầu tư có kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS về việc mua vào nhà đất dịp này có còn kịp để thu lợi nhuận hay không thì phần lớn đều có chung quan điểm là nhà đầu tư cá nhân mới tham gia thị trường trước tiên phải hiểu biết bản chất của thị trường trong năm 2016 là gì thay vì thấy người khác bán có lời thì cũng nhảy vào. Và khi đã hiểu rõ bản chất của thị trường năm 2016 thì nhà đầu tư mới có quyết định đúng đắn, bởi bản chất của thị trường 2017 này rất khác so với 2016.

Quả vậy, theo ghi nhận của Savills Vietnam, năm 2016 được đánh giá là một năm “vàng” của hoạt động kinh doanh BĐS với mức tăng trưởng 4%, cao nhất trong vòng 5 năm, bên cạnh chỉ số tăng trưởng kinh tế đạt 6,2% rất đáng khích lệ. Có được những lợi thế đó là vì nền kinh tế khởi phát mạnh trong năm 2016. Trong đó, dự trữ ngoại hối, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện và số đăng ký thành lập doanh nghiệp mới đạt mức cao nhất từ trước đến nay.

BĐS chiếm vị trí đầu trong số đăng ký thành lập doanh nghiệp mới với hơn 3.100 doanh nghiệp, đứng thứ 2 trong vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký mới với 1,5 tỷ USD. Doanh thu bán lẻ hàng hóa đạt 117 tỷ USD, tăng 10% so với năm trước. Ngoài ra, Việt Nam cũng chào đón 10 triệu lượt khách quốc tế trong năm 2016, đạt tỷ lệ tăng trưởng theo năm kỷ lục ở mức 26%...

Đối với nhà đầu tư, rất nhiều người đã thắng trong việc mua căn hộ, đặc biệt là căn hộ hạng B. Điểm lại thị trường, tại quý IV/2016, 18 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 4 dự án hiện hữu được mở bán, cung cấp hơn 8.300 căn, tăng 11% theo quý. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 45.200 căn hộ trong tất cả các phân khúc.  Lượng giao dịch đạt 10.200 căn, tăng 36% theo quý và 32% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 22%, tăng 4 điểm phần trăm theo quý và 2 điểm phần trăm theo năm nhờ vào tình hình hoạt động tốt của phân khúc hạng B và C. Hạng A có tỷ lệ hấp thụ cao nhất với 26%. Lượng giao dịch của phân khúc hạng B tăng mạnh khoảng 61% theo quý. Từ đây đến 2018, hơn 60.000 căn hộ sẽ gia nhập thị trường.

Sự hưng phấn của thị trường không chỉ giúp cho những người mua căn hộ sang nhượng có lời mà ngay cả những người mua căn hộ để cho thuê cũng thu được lợi nhuận khá khẩm.

Cũng theo số liệu từ Savills, trong quý IV/2016, nguồn cung căn hộ dịch vụ đạt 4.510 căn từ 83 dự án, giảm giảm 1% theo quý nhưng tăng 3% theo năm. Công suất thuê trung bình tăng 3 điểm phần trăm theo quý và 4 điểm phần trăm theo năm lên mức 87%, cao nhất trong 6 năm qua. Lượng thuê căn hộ xuất phát từ sự gia tăng mạnh mẽ lượng khách ở ngắn hạn trong tháng 12, chiếm đến 50% tổng căn được thuê của hạng A & B. Giá thuê trung bình là 550.000VND/m2/tháng (24USD/m2/tháng), tăng 2% theo quý và 6% theo năm do tăng trưởng giá thuê cả ba phân khúc.

Điểm đáng chú ý của báo cáo này là các dự án trung và cao cấp mới gia nhập thị trường hiện đang tập trung phát triển các căn hộ nhỏ để đáp ứng nhu cầu thuê của đối tượng là người độc thân và cặp đôi. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục trong tương lai, với nguồn cung mới đạt khoảng 2.650 căn tính đến năm 2019.

Như vậy, việc lựa chọn đầu tư BĐS để sang nhượng hay cho thuê trong năm 2016 có lời đã rõ. Thế nên, chỉ mới đầu năm 2017, có khá nhiều nhà đầu tư mày mò thông tin để tìm mua căn hộ, đất nền để găm kiếm lời. Tuy nhiên, như đã nói ở trên, giới chuyên môn khuyến cáo rằng, thị trường 2017 sẽ không bám theo xu hướng của 2016 mà có những chuyển biến riêng biệt. Theo đó, nhà đầu tư cần phải quan tâm nhiều hơn đến yếu tố: thời điểm nào để mua là hợp lý nhất?

Thừa nhận điều này, một chuyên gia tài chính cho rằng, với nhà đầu tư mới, muốn tham gia thị trường BĐS 2017 để kiếm lợi nhuận thì phải loại bỏ các yếu tố tác động mang tính nhất thời, ngắn hạn. Những yếu tố tác động đối với thị trường BĐS mang tính tạm thời rất nhiều như biến động của thị trường vốn, mặt bằng lãi suất ngân hàng, các chính sách vĩ mô về xây dựng, quy hoạch, thuế nhà đất…

Các công trình nghiên cứu trước đây về nhu cầu nhà ở, tăng trưởng tự nhiên (mua để phục vụ nhu cầu ở của người dân) cho thấy tốc độ tăng trưởng khoảng từ 5 – 7%/năm, tương đương với khoảng 7.000 căn hộ đối với TP.HCM.

Thế nhưng, việc chốt lời của một số nhà đầu tư trong năm 2016 cho thấy, nhu cầu mua nhà không phải phục vụ mục đích để ở vẫn cao, nên giá cả đang cao hơn so với giá trị thực. Điều này được chứng minh là có những người mua căn hộ vào dịp cuối năm 2014 đầu năm 2015, đến cuối năm 2016 khi sang lại đều có mức lợi không thấp hơn 10%. Cá biệt, một số dự án căn hộ trên địa bàn quận 2 và quận 4, ghi nhận mức lời trên 20%.  Điều này chưa chắc có thể lặp lại trong năm 2017.


Một điểm đáng lưu ý nữa là vẫn còn khá nhiều nhà đầu tư thứ cấp ôm hàng rất nhiều với hy vọng sau Tết Nguyên đán thị trường BĐS sẽ bước vào giai đoạn bùng nổ như kịch bản của năm 2008. Theo đó, trong quý I và quý II của 2017 chưa hẳn là thời điểm tốt để nhà đầu tư “om hàng” vì giá sẽ cao hơn so với thời gian sau đó. Ngoài ra, giá nhà từ đây đến cuối năm sẽ được điều chỉnh đó là áp lực cạnh tranh bán hàng do nguồn cung quá dồi dào.

Theo số liệu của Hiệp hội BĐS TP.HCM, tổng nguồn cung của TP.HCM có thể đạt 57.000 căn hộ. Khi nguồn cung vượt qua khá nhiều so với nguồn cầu, nhiều khả năng trong các tháng tới, thị trường sẽ tiếp tục diễn biến chậm lại theo xu thế phát triển bền vững hơn. Vì vậy, các chuyên gia khuyên người có nhu cầu mua nhà hãy kiên nhẫn chờ đến cuối năm 2017, thời điểm đó mua nhà sẽ có lợi hơn nhiều so với hiện nay…