Đua nhau “bán lụi” nhà chung cư

Quy định của luật pháp rất rõ ràng, yêu cầu chủ đầu tư trước khi đưa dự án vào kinh doanh phải xong hạ tầng, phải có giấy bảo lãnh của ngân hàng, đồng thời phải có “giấy phép” bán chung cư. Thực tế cho thấy quy định này rất ít được tuân thủ…

Không bảo lãnh, chưa xong móng: bán!

Tại khu Đông nói chung, bao gồm cả quận 2, quận 9, dự án nhà ở mọc lên như nấm sau mưa! Có cảm giác hễ bước chân ra khỏi nhà là đụng phải một dự án đang triển khai. Dự án nhiều, đồng nghĩa với tình trạng làm lụi - “quên luật” cũng nhiều.

Đối diện trung tâm hành chính quận 2, mặt tiền đường Đồng Văn Cống là dự án Feliz En Vista, do Công ty TNHH đầu tư Capitaland - Thiên Đức, liên doanh giữa một công ty trong nước với nhà đầu tư của Singapore làm chủ đầu tư. Dự án đang được rào tôn, thi công phần móng, tuy nhiên một nhân viên môi giới giới thiệu là “bán hồi tháng 10, có một lốc mở ra 9 ngày là bán hết”, lốc còn lại bán vào ngày 15-1 tới. Hiện tại, chủ đầu tư đang giữ chỗ tiếp lốc còn lại, đáng chú ý là có loại căn hộ Sky Maison, diện tích gần 300m2, giá bán 50 triệu đồng/m2, thang máy đi lên riêng từng căn hộ. Về bảo lãnh ngân hàng, theo sự cung cấp của nhân viên này chỉ là một văn bản “cam kết”.

Theo đó, ngày 1-12-2016, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Nam Bình Dương có văn bản trả lời chủ đầu tư về đề nghị cấp bảo lãnh, nhưng đó chỉ là sự hứa hẹn: “Qua xem xét, ngân hàng chúng tôi đồng ý cấp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính (hoàn trả tiền ứng trước trong thuê/mua nhà ở hình thành trong tương lai) cho quý công ty đối với khách hàng mua sản phẩm nhà ở của dự án Feliz En Vista, trên cơ sở quý công ty đáp ứng được các yêu cầu và quy định cấp bảo lãnh của Vietcombank và các quy định của pháp luật”. Trong khi đó, trên trang web của Sở Xây dựng cập nhật đến ngày 5-12, dự án này không có tên trong danh sách công khai các dự án “đủ điều kiện được bán, cho thuê/mua nhà ở hình thành trong tương lai”.

Cách đó không xa, cũng là sự hiện diện của một nhà đầu tư đến từ Singapore, Keppel Land liên doanh với Tiến Phước - Trần Thái triển khai dự án Palm City, nằm kề nút giao thông Mai Chí Thọ - đường cao tốc Long Thành. Dự án có quy mô 30ha, đang mở bán rầm rộ, theo lời một nhân viên kinh doanh là đã bán xong đất nền, nay tiếp tục mở bán 3 lốc chung cư nhưng chỉ thu tiền thông qua hình thức đặt cọc, chờ đến tháng 7 này mới chuyển sang hợp đồng mua bán nhà. Lý do là dự án đang bắt đầu thi công, đến tháng 7 mới hoàn thành phần móng, sau đó sẽ làm thủ tục bảo lãnh ngân hàng, tức là đủ điều kiện được bán hàng. Tuy dự án mới chỉ “đào đào cuốc cuốc”, nhưng nhân viên bán hàng khẳng định là bán gần hết, nếu khách hàng nộp tiền sẽ được “ký nháy hợp đồng”. Theo đó, khách hàng đồng ý mua căn hộ sẽ ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư với mức 10% giá trị căn hộ.

Ngay trực diện nút giao thông Mai Chí Thọ - đường cao tốc Long Thành - Đồng Văn Cống là dự án Centana Thủ Thiêm, do Công ty TNHH Xây dựng và kinh doanh nhà Điền Phúc Thành đang phô diễn nhà mẫu thật đẹp, mở bán rầm rộ nhiều tháng qua. Một nhân viên kinh doanh cho biết, dự án mở bán bằng hình thức ký hợp đồng hợp tác đầu tư và cam kết chuyển nhượng căn hộ. Cho đến ngày 15-1 này sẽ xong móng, công ty làm đơn gửi lên Sở Xây dựng xin xác nhận đủ điều kiện được bán, dự kiến mất 2 tuần, sau đó mới làm thủ tục mở bán. Giá bán hiện nay khoảng 34 triệu đồng/m2, lên tầng cao giá sẽ tăng dần. Hiện tại, nếu khách hàng đồng ý mua sẽ ký hợp đồng hợp tác đầu tư và cam kết chuyển nhượng căn hộ, thanh toán 10% giá trị căn hộ, chưa bao gồm VAT. Sau khi hoàn tất các điều kiện được bán, sẽ ký hợp đồng mua bán căn hộ.

Quản lý nhà nước: buông lỏng?

Sự việc chủ đầu tư không tuân thủ pháp luật kinh doanh bất động sản (BĐS) hiện diễn ra đầy rẫy, đến mức độ Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM Lê Hoàng Châu phải lên tiếng ta thán trong báo cáo tổng kết năm 2016: “Đáng phê phán là có một số ít doanh nghiệp chưa hoàn thành phần móng chung cư, chưa có bảo lãnh ngân hàng, chưa giải chấp tài sản thế chấp, hoặc chưa được Sở Xây dựng chứng nhận đủ điều kiện nhưng đã bán nhà hình thành trong tương lai cho người tiêu dùng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà”! Vậy trách nhiệm này nằm ở đâu?

Phải nói, từ khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, Sở Xây dựng thường xuyên cập nhật danh sách các dự án nhà ở đủ điều kiện để bán hàng. Mới nhất, tính đến ngày 5-12-2016, Sở Xây dựng công khai trên trang web có 61 “dự án đủ điều kiện để bán, mua trả góp nhà ở hình thành trong tương lai” của năm 2016. Trong danh sách trên không có 3 dự án vừa nêu, cùng nhiều dự án khác.

Trở lại với các văn bản mà do Sở Xây dựng công bố “dự án đủ điều kiện để bán, mua trả góp nhà ở hình thành trong tương lai”, cơ quan này chỉ xác nhận một nửa, tức là những vấn đề liên quan đến tính pháp lý, thi công phần móng, còn riêng về phần bảo lãnh của ngân hàng lại nói là chủ đầu tư “có trách nhiệm…”. Rõ ràng đây là cách nói hàng hai. Bởi vì, về mặt quản lý nhà nước, Sở Xây dựng chính là cơ quan được giao quản lý thị trường BĐS, do đó phải quản lý mọi mặt chứ không đơn thuần chỉ là những vấn đề mang tính chuyên môn, giống như né trách nhiệm. Mặt khác, chính Sở Xây dựng phải “tuýt còi” những trường hợp làm sai luật để bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, cũng chính là bảo vệ quyền lợi của người mua nhà