Muôn nẻo quản lý nhà chung cư

Tính đến tháng 9/2015, trên địa bàn Hà Nội có 631 nhà chung cư đã đưa vào sử dụng, tập trung trên địa bàn 15 quận, huyện. Tuy nhiên, hiện nay, công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư còn gặp nhiều khó khăn, tranh chấp, mâu thuẫn liên tục phát sinh giữa cư dân và chủ đầu tư, đơn vị quản lý.

Vướng từ việc thành lập ban quản trị

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Luật Nhà ở đã quy định, khu chung cư bắt buộc phải có ban quản trị từ 3 - 5 thành viên mỗi tòa chung cư. Thông tư và Quy chế chỉ diễn giải và làm rõ thêm, trong đó có phát sinh vấn đề một dự án có nhiều block nhà thì thành lập ban quản trị của cả cụm chung cư hay thành lập từng ban quản trị của từng tòa nhà?

Theo ông Khởi, với các cụm chung cư có chung tầng hầm, chung máy phát điện dự phòng và các diện tích khác, thì có thể thành lập ban quản trị cụm chung cư. Tuy nhiên, nếu quy định rõ là "bắt buộc" thì sẽ nảy sinh vấn đề phức tạp là nếu một trong các tòa thuộc cụm chung cư đó không muốn thành lập ban quản trị cụm chung cư thì sẽ khó giải quyết.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và Bảo trì tòa nhà Việt Nam (VBMA) cho biết, cần phải có cách xử lý hợp lý trong cách quy định về ban quản trị tòa nhà chung cư. Ông Hiệp đề xuất, nên quy định cụ thể mỗi ban quản trị của 1 tòa nhà chỉ cần 3 thành viên và nhất thiết phải có 1 người của chủ đầu tư, 2 thành viên còn lại do hội nghị cư dân chung cư bầu. Đối với cụm chung cư, có bao nhiêu tòa nhà trong cụm thì số lượng người ban quản trị tương ứng với số tòa nhà.

Riêng vấn đề về phụ cấp cho các thành viên ban quản trị, ông Hiệp cho rằng, cần ở mức vừa phải, khoảng 2 triệu đồng/người/tháng là hợp lý. Nếu từ 5 - 6 triệu đồng/người/tháng thì sẽ là gánh nặng cho người dân.

“Thực chất, nhà ở cao tầng mới chỉ rộ lên 10 - 15 năm trở lại đây, trước đó, chúng ta không quen với tác phong này, tất cả những văn hóa, phương thức quản lý chung cư đều bỡ ngỡ. Từ việc bỡ ngỡ, chúng ta không có hành lang pháp lý chuẩn, dẫn đến chuyện luôn luôn có những va vấp giữa những cư dân với chủ đầu tư, đơn vị quản lý, mỗi người hiểu một kiểu khác nhau”, ông Hiệp chia sẻ.

Thực tế, dù đã có Quy chế quản lý nhà chung cư, nhưng tranh chấp, mâu thuẫn tại nhiều tòa nhà chung cư vẫn không được giải quyết. Ngoài mâu thuẫn về phí dịch vụ quản lý chung cư, phí bảo trì, thì việc xúc tiến thành lập ban quản trị tòa nhà cũng là một trong những lý do khiến mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư nổ ra. Tính đến nay, trong số 631 nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội, hiện mới thành lập được 190 ban quản trị, đạt tỷ lệ 39%.

Đây là con số rất thấp và gần như vẫn chưa tìm được cách xử lý, dù Thành phố đã nhiều lần nhắc nhở các chủ đầu tư về công tác này. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều dự án, dù không có ban quản trị, nhưng việc vận hành, quản lý vẫn diễn ra khá suôi sẻ, không phát sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Công Hồng, Phó tổng giám đốc Vihajico, chủ đầu tư Dự án Ecopark nêu thực tế, hiện nay, tại Dự án Ecopark do chủ đầu tư đã làm công việc quản lý, vận hành chung cư rất tốt, nên người dân không muốn thành lập ban quản trị.

"Khi tổ chức hội nghị tòa chung cư, chỉ có đại diện 4 hộ gia đình trên tổng số 1.500 hộ dân đến họp. Vậy có cần thiết phải thành lập ban quản trị hay không? Và sẽ phải giải quyết ra sao?", ông Hồng đặt câu hỏi.

Đến quản lý phí bảo trì

Bên cạnh vấn đề về việc thành lập ban quản trị tòa nhà chung cư, vấn đề thường làm phát sinh tranh chấp chung cư hiện này là về phí, cả mức phí quản lý và việc quản lý phí bảo trì.

Đơn cử, tranh chấp tại Tòa nhà Keangnam (Hà Nội) vừa qua cũng là do chưa phân rõ quyền hạn trong việc quản lý 126 tỷ đồng phí bảo trì. Mức chi phí sử dụng dịch vụ tại tòa nhà này thế nào là hợp lý khi kỹ thuật viên vận hành toà nhà có mức lương 3.000 USD/tháng vẫn không dám nhận, vì tòa nhà quá hiện đại?

Về quản lý phí bảo trì, ông Nguyễn Như Vinh, Tổng giám đốc Công ty Hoàng Thành cho rằng, nhiều chung cư còn lúng túng trong quá trình sử dụng khoản phí bảo trì 2%. Với khoản phí bảo trì này, cư dân sử dụng hiệu quả, biết cách quản lý có thể 40 - 50 năm sau mới hết. Tuy nhiên, nếu sử dụng không hiệu quả, chỉ tầm 10 năm là hết. Khi đó, người dân lại phải đóng góp tiếp.

Về phía cơ quan quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi khẳng định: “Với nhiều điều khoản quy định tại quy chế mới đang dự thảo, thì 2% phí bảo trì chung cư sẽ không dễ bốc hơi, tiền phí bảo trì không dễ để lấy, để rút ra, hay chủ đầu tư dễ dàng chiếm dụng”.

Tuy nhiên, đấy chỉ là việc đảm bảo khoản phí bảo trì không bị bốc hơi, còn trên thực tế, nhiều ý kiến cho rằng, cần phải có hướng dẫn cụ thể trong quy chế mới về việc sử dụng sao cho hợp lý
số tiền dành cho duy trì và vận hành
tòa nhà.

Theo ông Hiệp, cần phải hiểu quản lý tòa nhà không phải ai cũng làm được, không phải cư dân nào của tòa nhà cũng có kinh nghiệm trong việc quản lý và vận hành tòa nhà.

“Cư dân sinh sống trong tòa nhà làm rất nhiều ngành nghề khác nhau, nên trong ban quản trị có người làm bác sĩ, có người làm luật sư, nếu bảo họ lên phương án bảo trì cho toàn bộ thiết bị vận hành tòa nhà sao cho tiết kiệm và hiệu quả là một chuyện không dễ. Đôi khi, ban quản trị làm không khéo lại mang tiếng, giống như đi ‘làm dâu trăm họ’”, ông Hiệp nói và cho rằng, ban quản trị nên thuê một đơn vị có kiến thức về quản lý xây dựng kế hoạch bảo trì, từ đó sẽ giúp tiết kiệm phí bảo trì hơn rất nhiều. Chưa kể, nếu sử dụng phí bảo trì đúng cách, máy móc tòa nhà hoạt động ổn định, ít tiêu hao, khoản tiền phí bảo trì ban quản trị có thể gửi ngân hàng làm gia tăng thêm số tiền quỹ.