Mua "suất" dự án, hãy cẩn trọng!

Chủ đầu tư cam kết chưa ký bất kỳ một hợp đồng mua bán nền đất nào cho khách hàng tại khu đô thị Nam An Khánh (Hà Tây), nhưng khách hàng có thể đăng ký mua được bất kỳ lô đất nền nào thuộc dự án này sau khi trả 600 triệu đồng tiền chênh lệch (?).


"Nộp tiền đi và sẽ có hợp đồng"

Gọi đến một số điện thoại rao bán lô biệt thự khu Nam An Khánh, tôi được chào mời: "Nếu em chọn lô TT 46, TT 45, tiền chênh lệch là 600 triệu đồng/suất, TT 47 thì rẻ hơn, 400 triệu đồng thôi".

Khi được hỏi về những giấy tờ pháp lý của lô đất, người phụ nữ tự xưng là nhân viên của văn phòng nhà đất đô thị An Khánh nói: "Nếu muốn mua, em phải nộp ngay 200 triệu đồng tiền đặt cọc và trả ngay tiền chênh lệch. Bọn chị sẽ giữ chỗ cho em, đến tháng 4, chủ đầu tư (Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà - PV) "ra" hợp đồng, bọn chị sẽ gọi em đến ký hợp đồng chính chủ, lúc đó em phải nộp 40% giá trị hợp đồng với công ty".

Chị này cũng trấn an: "Em yên tâm đi, mọi người đều mua bán như thế cả. Mỗi ngày ký cả chục hợp đồng. 200 triệu tiền đặt cọc là để bọn chị bảo đảm cho em sẽ mua được suất. Nếu không mua, em sẽ bị mất 200 triệu, còn nếu người ta (công ty môi giới - PV) không ký được hợp đồng (với chủ đầu tư), họ sẽ hoàn lại toàn bộ tiền cho em đồng thời cũng chịu phạt 200 triệu đồng".

"Nhưng lấy gì bảo đảm rằng đến tháng 4 em sẽ ký được hợp đồng mua nền biệt thự với chủ đầu tư?", tôi hỏi. "Bọn chị đã có hợp đồng thứ phát với chủ đầu tư rồi, chỉ có điều công ty chưa ra hợp đồng vì chưa làm xong hạ tầng mà thôi", chị này nói chắc như đinh đóng cột.

Đây đang là tình trạng mua bán rất phổ biến tại các khu đô thị mới, các dự án nhà ở đang và thậm chí chưa triển khai. Chưa hoàn thành các hạng mục về xây dựng cơ sở hạ tầng, thậm chí có những khu chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết, các "suất" đất đã được mua đi bán lại nhiều lần.

Tại khu Nam An Khánh, thông tin chính thức mà chủ đầu tư trả lời với khách hàng là "chưa có giá, chưa bán hàng" nhưng tại các văn phòng môi giới nhà đất lại trưng ra đủ cả quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng tới từng lô đất và giá bán thì bất kể. Văn phòng này chào giá 17 triệu đồng/m2, văn phòng kia chào giá 18,3 triệu đồng/m2... nhưng tất cả đều thừa nhận: "Giá gốc công ty bán ra là 10,5 triệu đồng/m2" (?).

Khu đô thị mới Dương Nội (Hà Tây) thậm chí chưa làm lễ khởi công, nhưng đã được rao bán với giá 14 - 15 triệu đồng/m2 nhan nhản trên khắp các trang rao vặt khiến chủ đầu tư cũng phát hoảng. Chủ đầu tư phải bỏ tiền ra đăng khuyến cáo nhiều kỳ trên các báo rằng họ chưa bán hàng và không chịu trách nhiệm về những thông tin mua bán này. Khuyến cáo này cũng cung cấp số điện thoại và địa chỉ chính thức để khách hàng có thể đăng ký thông tin trực tiếp với chủ đầu tư.

Khách hàng là người chịu thiệt

Chị V.A (Hoàng Mai, Hà Nội) phải ngậm đắng chịu mất không 100 triệu tiền đặt cọc để mua "suất" ở khu căn hộ cao cấp tại quận Cầu Giấy cho một công ty môi giới tự rao là "đại lý bán hàng cấp 1". Số là khi chị đặt cọc tháng 10.2007, họ nói giá căn hộ này là 15 triệu/m2, đến đầu tháng 2.2008, họ lại nói chủ đầu tư điều chỉnh giá lên 19,5 triệu đồng/m2. "Tôi đành mất 100 triệu đồng "tiền ngu" hơn là tiếp tục thực hiện hợp đồng đó vì với căn hộ 100m2, giá bị đẩy lên thêm 450 triệu đồng mà cũng không biết đó có phải là giá cuối cùng hay không", chị V.A bực bội nói.

Luật sư Trần Đình Triển, Trưởng văn phòng luật Vì Dân cho rằng, đây là vấn đề phổ biến ở hầu hết các dự án đầu tư nhà ở để kinh doanh. "Thiệt hại luôn thuộc về khách hàng nếu như không có những chính sách mang tính quyết liệt hơn từ cơ quan có thẩm quyền", luật sư Triển nói.

Theo ông Triển, hiện nay rất nhiều doanh nghiệp được giao đất thực hiện dự án nhà ở trong tình trạng "tay không", không vốn, không kinh nghiệm. Họ chỉ có thể vay vốn ngân hàng hoặc kêu gọi các nhà đầu tư khác. Cách đơn giản và phổ biến họ đang làm là rao bán các lô đất, căn hộ khi được cấp đất, yêu cầu khách hàng đặt cọc 30 - 40% giá trị hợp đồng.

"Có khi chủ đầu tư trực tiếp rao bán nhưng đa phần là ủy quyền cho một công ty môi giới rao bán và chia lợi nhuận với nhau. Nếu đúng luật, công ty môi giới có quyền bán hàng nhưng phải căn cứ vào hợp đồng ủy quyền ký với chủ đầu tư. Và chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về những cam kết của công ty môi giới với khách hàng - đây là giao dịch căn cứ hợp đồng kinh tế" - luật sư Triển nói.

Tuy nhiên, cũng theo ông Triển, phổ biến trên thực tế hiện nay là việc chủ đầu tư và công ty môi giới thường thỏa thuận ngầm với nhau hoặc (nếu có) giấu hợp đồng ủy quyền đi. Một mặt để công ty môi giới thỏa sức nâng giá bán, một mặt chủ đầu tư có thể dễ dàng phủ nhận cam kết bán hàng trong trường hợp giá thị trường lên quá cao hoặc chỉ đơn giản là thoái thác thực hiện đúng các cam kết về suất đầu tư hạ tầng, giá cả, tiến độ dự án.

Phó tổng giám đốc một công ty lớn của Bộ Xây dựng chuyên đầu tư dự án BĐS cho rằng, tình trạng này trở nên phổ biến, có lỗi một phần của khách hàng. Nhiều người thậm chí thông qua môi giới sẵn sàng bỏ ra tiền tỉ mua "suất" mà không biết chủ đầu tư là ai, vị trí lô đất hoặc căn hộ của mình ở đâu (?). "Hãy làm khách hàng thông minh để tự bảo vệ mình", ông này khuyến cáo. Nhưng câu chuyện ở đây chính là việc khách hàng không có sự lựa chọn khi mà họ không có con đường chính thức nào tiếp cận với thông tin bán hàng của các dự án trừ... môi giới.