Mua nhà sai phép có được đăng bộ?

Hiện có nơi cho đăng bộ, có nơi bắt phải xử lý xong phần sai phép mới được đăng bộ. Về mặt pháp luật, cách làm nào đúng?

Tháng 10 vừa qua, bà Nguyễn Thị Kiều Loan mua căn nhà tại xã Thới Tam Thôn, huyện Hóc Môn, TP.HCM. So với giấy chứng nhận (GCN) được cấp, căn nhà này có xây thêm 70 m2 không rõ thời điểm và chưa có quyết định xử lý vi phạm.

Nơi bắt tháo dỡ

Sau khi ký công chứng với diện tích nhà, đất theo GCN, bà Loan nộp hồ sơ đăng bộ tại Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) Chi nhánh huyện Hóc Môn để sang tên mình. Sau khi kiểm tra, VPĐKĐĐ phát hiện phần diện tích phát sinh so với GCN đã cấp nên trả hồ sơ và cho hay chưa xem xét giải quyết.

“Phải xử lý phần diện tích nhà phát sinh rồi mới giải quyết tiếp, bên mua trả lại cho bên bán để bên bán làm thủ tục xin hợp thức hóa phần diện tích lố giấy chủ quyền rồi ký bán lại. Hoặc phần diện tích này phải tháo dỡ” - vị cán bộ VPĐKĐĐ huyện Hóc Môn cho biết.

Vị này cho hay tình trạng xây dựng không phép, sai phép ở địa bàn rất phức tạp. Do đó khi giải quyết hồ sơ huyện phải kiểm tra rất kỹ hồ sơ, thậm chí phải đi thực tế để xử lý dứt điểm trước khi đăng bộ cho người mua. “Tuy nhiên, chưa thấy trường hợp nào sau đó quay trở lại nộp hồ sơ” - vị cán bộ nói.

Trưởng phòng Công chứng số 7 Hoàng Mạnh Thắng cho hay đơn vị từng nhận một số văn bản của Chi nhánh VPĐKĐĐ quận 6 từ chối đăng bộ cho người mua do diện tích nhà ở thực tế khác với diện tích tại hợp đồng mua bán được công chứng viên chứng nhận theo GCN được cấp.

“Bên mua cho hay muốn được đăng bộ họ phải hủy hợp đồng công chứng, trả hồ sơ cho người bán để xử lý xong phần diện tích khác với GCN. Hướng dẫn này là bất khả thi cho bên mua” - ông Thắng nhận xét.

Nơi cho đăng bộ

Trong khi đó, một số chi nhánh VPĐKĐĐ khác lại giải quyết đăng bộ sang tên người mua theo diện tích nhà, đất tại GCN của người bán và hợp đồng công chứng. Những nơi này không kiểm tra thực địa để xem xét công trình thực tế có khác với GCN hay không. Cách làm này được quận Thủ Đức, quận 12… thực hiện. Tuy nhiên, đúng như vị đại diện Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Hóc Môn nói trên lo ngại, trên thực tế đã phát sinh khiếu nại từ việc cho bên mua đăng bộ mà nhà ở thực tế khác với GCN.

Theo Luật Đất đai 2013, dù có vi phạm xây dựng thì họ vẫn được quyền chuyển nhượng phần diện tích nhà, đất đã được công nhận, quyền này không thể bị mất đi hay ách lại… Ông HOÀNG MẠNH THẮNG, Trưởng phòng Công chứng số 7

Đó là trường hợp bà Mai Thị Hồng khi mua căn nhà tại đường Lê Thị Hoa, phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức. Theo đó, người bán xin phép xây dựng nhà ở nhưng xây thành 10 phòng trọ, sai phép nên chưa được hoàn công. Bà Hồng thấy công trình không bị lập biên bản vi phạm hay yêu cầu tháo dỡ nên đồng ý mua. Dĩ nhiên hợp đồng mua bán lập theo diện tích nhà, đất trên GCN đã cấp trước đó. Bên mua được cho đăng bộ sang tên. Sau đó công trình bị thanh tra xây dựng lập biên bản vi phạm và ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ với người vi phạm là bên bán. Bên bán cho rằng mình không còn là chủ tài sản nên không thể thực hiện quyết định này. Bên mua lập luận công trình sai phép không bị kiểm tra, xử lý kịp thời, bà đã mua và được đăng bộ nên khiếu nại việc tháo dỡ phần sai phép.

Bên mua chịu hậu quả pháp lý

Qua vụ việc cụ thể trên tại quận Thủ Đức, một vấn đề đặt ra là có phải do công chứng và chi nhánh VPĐKĐĐ không kiểm tra thực tế, không ách lại hồ sơ nên mới xảy ra cớ sự? Vậy ách lại hồ sơ đăng bộ do nhà ở có phần diện tích khác GCN là cần thiết?

Trưởng phòng Công chứng số 7 Hoàng Mạnh Thắng cho rằng cần phải đánh giá vấn đề bằng quy định pháp luật. Ông cho hay theo Luật Đất đai 2013, cơ quan ĐKĐĐ không giải quyết cho người dân do công trình nhà ở có diện tích khác với GCN là không đúng, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

Theo ông Thắng, nếu có khiếu nại như vụ việc bà Hồng ở quận Thủ Đức thì việc chứng nhận của công chứng viên và chi nhánh VPĐKĐĐ giải quyết đăng bộ cũng không có gì sai. Người mua biết nhà xây sai phép, khác với GCN và chấp nhận mua nên phải chịu những hậu quả pháp lý về công trình nếu có. Còn phần diện tích nhà, đất hợp pháp đã được công nhận theo GCN thì hai bên được quyền mua bán và đăng ký.
 

Xem xét phần sai phép khi nào?

Giám đốc Chi nhánh VPĐKĐĐ quận 12 Trần Thanh Ngoan cho hay theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn, ĐKĐĐ là bắt buộc và việc giải quyết thủ tục này là trách nhiệm của cơ quan đăng ký. Về việc đăng ký biến động khi mua bán, chuyển nhượng, Điều 79 Nghị định 43/2014 đã hướng dẫn rõ. Theo đó, người nhận chuyển nhượng nộp một bộ hồ sơ cho cơ quan ĐKĐĐ kiểm tra. Nơi này có trách nhiệm chuyển thông tin cho cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và xác nhận việc biến động vào GCN đã cấp. Như vậy luật không quy định VPĐKĐĐ đi kiểm tra thực địa và nếu công trình có diện tích khác với GCN thì không cho đăng bộ qua tên người mua. “Việc xử lý phần diện tích khác với GCN sẽ được xem xét khi bên mua xin GCN. Khi đó công trình này có thể được công nhận hoặc phải tháo dỡ tùy thuộc vào thời điểm xây dựng căn cứ theo quy định hiện hành” - ông cho hay.

Tuy nhiên, ông chia sẻ áp lực với các cơ quan chức năng trong việc quản lý trật tự xây dựng và những tranh chấp, khiếu nại. “Cần có sự phối hợp chặt chẽ hơn giữa cơ quan thanh tra xây dựng và cơ quan cấp giấy, cơ quan ĐKĐĐ để hạn chế tranh chấp, khiếu nại” - ông bày tỏ.