Mua nhà, đất "trên giấy": đối mặt với rủi ro

Khá nhiều khách hàng tranh mua căn hộ, nền đất nhưng ít tìm hiểu về tính pháp lý của dự án. Thực tế không ít dự án chưa đền bù xong đã đem bán, đẩy rủi ro về cho người mua...

Giám đốc một doanh nghiệp (DN) kinh doanh địa ốc tiết lộ: khoảng ba tháng trước, không chỉ ông mà một số công ty khác được gọi chào bán số lượng lớn căn hộ của dự án The Vista. Giá chênh lệch từ 10.000-12.000 USD/căn nhưng hầu hết các công ty kinh doanh địa ốc đều từ chối. Nhưng khi bán đợt 1, đợt 2 và người mua đã sang nhượng lại mức giá chênh lệch khá cao nên nhiều người bắt đầu đổ xô vào tranh mua.

Sẽ dồn dập ra hàng

Các công ty môi giới địa ốc ước tính từ đầu năm đến nay có hơn mười dự án chung cư tung hàng ra thị trường với số lượng gần 3.000 căn hộ. Dù con số này khá cao so với năm 2006 nhưng so với nhu cầu của thị trường thì vẫn còn ít. Theo chuyên gia Nguyễn Ngọc Dương, gần đây những người quan tâm đến thị trường địa ốc ngày càng nhiều, trong khi người đầu tư cũ đã "buông" được một lượng hàng "ôm" trước đó. Cho nên dù dự án được công khai hoặc rao bán "ngầm" thì số lượng căn hộ đều được bán chóng vánh, trừ những dự án ở các khu vực ven, xa trung tâm.

Tuy nhiên, ông Dương nói rằng ngay đầu tháng mười một sẽ có hàng ngàn căn hộ được tung ra. Và đến đầu năm 2008 tiếp tục có hàng ngàn căn hộ nữa sẽ góp phần điều tiết nhu cầu của thị trường.

Chưa đền bù xong vẫn rao bán

Nhiều chủ đầu tư đã tranh thủ tung dự án ra thị trường để huy động vốn, trong đó không ít dự án đã bán dù chưa đền bù xong. Một dự án hàng chục hecta tại huyện Nhà Bè (TP.HCM) vừa được một trung tâm môi giới địa ốc ở Q.4 rao bán giá 5 - 7 triệu đồng/m².

Hỏi về tính pháp lý của dự án, một nhân viên lấp lửng: "Thì bán ra mới có tiền để đền bù chứ". Nhưng mức giá trên không phải là giá gốc mà đã là giá sang tay vài người rồi. Lỡ dự án không đền bù được thì sao? "Làm gì có chuyện đó. Chủ dự án đã đền bù gần hết rồi. Còn nếu không được thì chủ đầu tư sẽ trả lại tiền góp, cộng lãi suất ngân hàng. Lo gì” - nhân viên này tiếp lời.

Một chuyên gia địa ốc nói hầu hết các dự án hiện nay đều huy động theo một trong các hình thức: huy động vốn khi dự án chưa đền bù xong, dự án đền bù xong chưa được cấp phép xây dựng... Tuy nhiên, không ít dự án đã huy động vốn của khách hàng ba bốn năm qua mà nay vẫn còn "trên giấy", chưa giải tỏa đền bù xong. Trong khi giá đất ngày càng tăng cao khiến việc đền bù càng khó khăn hơn.

Bảo vệ người mua theo qui định nào?

Theo Luật nhà ở, trong quá trình triển khai dự án kinh doanh, DN được quyền huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng với điều kiện thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và tiến hành xây dựng xong phần móng.
 
Tuy nhiên, theo nghị định 153 hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản thì điều kiện để được huy động vốn của DN đã bị "siết chặt" hơn: "chỉ được huy động vốn khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật" (tương tự như qui định nghiêm cấm lợi dụng bán nhà ở khi dự án triển khai để chiếm dụng vốn của khách hàng trong qui chế khu đô thị mới do Chính phủ ban hành).

Ông Nguyễn Anh Khiêm - tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Hưng Phú - cho biết theo qui định của Luật nhà ở, thời điểm DN được huy động vốn từ người mua nhà sớm hơn vì chỉ cần dự án được phê duyệt, đã có mặt bằng và xây dựng xong phần móng.

Còn nếu theo nghị định 153 thì DN sẽ phải triển khai xây dựng hạ tầng: hệ thống giao thông, đường sá, cấp thoát nước, điện... của cả dự án thì mới được huy động vốn. Giữa thời điểm được huy động vốn theo Luật nhà ở và nghị định hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản đã có một khoảng cách rất xa, DN không biết phải tuân theo qui định nào cho đúng. Vấn đề này cần phải có sự hướng dẫn cụ thể thì các DN mới có thể áp dụng thống nhất được. Tuy nhiên, nếu áp dụng điều kiện huy động vốn theo nghị định 153 thì sẽ có hàng loạt nhà đầu tư phải bỏ cuộc do không có đủ tiềm lực để làm dự án.

Luật sư Huỳnh Văn Nông (Công ty Luật TNHH Sài Gòn Luật):

Góp vốn, phải đọc hợp đồng

Việc DN huy động vốn đến 95% giá trị căn nhà hoặc căn hộ chung cư trong khi chưa xây dựng cơ sở hạ tầng khu nhà ở hoặc chung cư là vi phạm nghiêm trọng Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản. Theo điều 39 Luật nhà ở thì DN chỉ được huy động vốn tối đa là 70% giá trị nhà ở hoặc chung cư ghi trong hợp đồng; còn theo điều 14 Luật kinh doanh bất động sản thì DN chỉ được phép huy động vốn lần đầu khi đã hoàn tất việc xây dựng cơ sở hạ tầng. Tùy tính chất, mức độ vi phạm, DN có thể bị xử phạt hành chính hoặc người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự, trong trường hợp gây thiệt hại, còn phải bồi thường.

Hiện phần lớn các cá nhân mua nhà ở đều ký hợp đồng huy động vốn theo mẫu của DN soạn sẵn. Hợp đồng này thông thường chỉ qui định các điều khoản có lợi cho DN. Vì vậy trước khi mua, người mua cần xem xét rất kỹ các điều khoản của hợp đồng, đặc biệt là điều khoản về tiến độ xây dựng dự án, mô tả chi tiết nhà ở mà DN sẽ bán. Đồng thời nên yêu cầu ghi nhận các điều khoản về bồi thường thiệt hại nếu một trong các bên vi phạm hợp đồng.

Theo Tuổi Trẻ