Ai kiểm soát việc bán nhà trên giấy ?

Cơn sốt mua bán căn hộ The Vista tuần qua đã gióng lên một lời cảnh báo về tình trạng bán nhà trên giấy đang diễn ra khá phổ biến hiện nay. Mặc dù Luật Nhà ở (có hiệu lực từ 1 - 1 - 2006) quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn mua nhà sau khi đã xây dựng xong phần móng công trình, song trên thực tế rất nhiều chủ đầu tư dự án vi phạm quy định này mà không có cơ quan nào kiểm soát, xử lý.

Bán qua mạng cũng... sốt

Sáng 22 - 10, Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng chính thức "phát lệnh" bán đợt 1 khu căn hộ cao cấp Phú Xuân (thuộc xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè, TP.HCM). Rút kinh nghiệm từ vụ náo loạn xảy ra tại The Vista, Công ty Vạn Phát Hưng tổ chức bán căn hộ qua mạng internet và điện thoại di động. Đúng 9 giờ sáng, Vạn Phát Hưng bắt đầu "mở cửa online" để bán 180 căn hộ với giá từ 14 - 18 triệu đồng/m². Chỉ sau chưa đầy nửa tiếng đồng hồ, ông Nguyễn Ngọc Dũng - Giám đốc truyền thông của Vạn Phát Hưng - cho biết đã bán xong 160 căn.

Hình thức bán nhà này được mô tả như sau: khách hàng sau khi đọc thông tin về đặc điểm, vị trí, diện tích căn hộ thì lên mạng để liên hệ giữ chỗ. Nhân viên kinh doanh sẽ tiếp nhận yêu cầu mua nhà của khách hàng và điền vào phiếu giữ chỗ. Sau 1 tiếng đồng hồ, nếu khách hàng không cung cấp các thông tin như họ tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân thì ngay lập tức yêu cầu giữ chỗ của khách hàng đó bị xóa để dành căn hộ cho khách hàng khác đăng ký.

Đi kèm với mỗi phiếu giữ chỗ căn hộ như vậy, khách hàng phải thanh toán trước 30 triệu đồng và đến đầu tháng 12, sau khi công ty hoàn thành xong nhà mẫu sẽ được mời đến ký hợp đồng mua nhà chính thức. Ông Dũng cũng cho biết khu căn hộ gồm 5 block nhà cao từ 18 - 25 tầng này sẽ được khởi công vào quý I năm 2008 và hoàn tất vào 2010.

Điều đáng nói, là dù chưa biết hình thù căn hộ như thế nào nhưng hàng trăm người đã thi nhau lên mạng để giữ chỗ. Chuyện mua bán trên mạng diễn ra "nóng" đến mức ông Dũng "đúc kết" bằng một câu: "Khách hàng chỉ cần biết là giữ chỗ được hay không chứ không cần biết là được căn hộ như thế nào". Câu hỏi được đặt ra là: người thật sự có nhu cầu về chỗ ở có mua nhà kiểu như vậy hay không? Ngay chiều 22 - 10, chúng tôi nhận được câu trả lời từ ông N.V.T, một người đã giữ chỗ được tại khu căn hộ này: Sẽ bán ngay nếu ai mua phiếu giữ chỗ với giá 100 triệu đồng đối với căn hộ có diện tích 150m², còn với căn hộ 97,3m² thì sẽ bán lại phiếu với giá từ 50 -70 triệu đồng, tùy vị trí!

Ai kiểm soát?

Mặc dù Luật Nhà ở đã quy định rất rõ ràng nhưng hầu như chủ đầu tư khu căn hộ nào cũng huy động vốn của người mua nhà khi chưa khởi công. Đặt câu hỏi trên với trường hợp bán căn hộ Vạn Phát Hưng sáng 22 - 10, ông Nguyễn Ngọc Dũng giải thích: "Khu căn hộ này là một dự án nằm trong tổng thể dự án khu dân cư Phú Xuân của chúng tôi đã được đầu tư hạ tầng gần hoàn chỉnh. Do vậy, chúng tôi được phép huy động vốn của khách hàng".

Nếu chiếu theo Nghị định 153 (ban hành ngày 15 - 10 - 2007) hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, quy định: "Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi bắt đầu triển khai xây dựng hạ tầng" thì việc bán nhà tại dự án căn hộ trong tổng thể dự án khu dân cư Phú Xuân (đã xây dựng hạ tầng) của Công ty Vạn Phát Hưng là được phép. Tuy nhiên, theo khoản 1 điều 39 của Luật Nhà ở về vấn đề mua bán nhà ở thương mại (có hiệu lực từ ngày 1 - 1 - 2006), quy định: "Chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn của khách hàng khi đã được duyệt thiết kế kỹ thuật và xây dựng xong phần móng công trình" thì việc bán nhà tại dự án khu căn hộ Phú Xuân vẫn có điều bất ổn.

Đây cũng là sự thiếu thống nhất giữa các bộ luật hiện nay, vì thế rất cần có sự điều chỉnh luật, đồng thời rất cần sự kiểm soát chặt chẽ của các cơ quan chức năng để ngăn chặn các chủ đầu tư tùy tiện bán nhà trên giấy khi chưa xây dựng xong phần móng công trình.
 
Xung quanh vấn đề này, luật sư Cổ Hiệp (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng cho rằng: "Cần phải có sự thống nhất giữa các luật chuyên ngành cũng như giữa các luật chuyên ngành với Bộ luật Dân sự. Nếu không, các cơ quan thực thi sẽ rất lúng túng khi áp dụng vào thực tế, nhất là trong bối cảnh rất phức tạp của thị trường bất động sản hiện nay".

Trước đó như các báo đã phản ánh, dự án The Vista chưa được xây dựng phần móng theo quy định của Luật Nhà ở nhưng đã huy động vốn thông qua việc ký hợp đồng mua bán căn hộ. Ngoài ra, nhiều dự án xây dựng căn hộ khác như của Công ty P.Y nằm trên đường Phan Huy Ích, phường 15, quận Tân Bình; dự án căn hộ của Công ty H.L trên đường Tạ Quang Bửu - quận 8... cũng đều chưa hề xây dựng xong phần móng công trình nhưng đã huy động vốn của khách hàng và quảng cáo rao bán ì xèo trên các phương tiện thông tin.

Chiều 22 - 10, trao đổi với các phóng viên, GS - TS Đặng Hùng Võ đã tỏ ra rất bức xúc trước tình trạng bán nhà trên giấy đang diễn ra khá phổ biến hiện nay. Ông nói: "Mặc dù Luật Nhà ở đã quy định như vậy nhưng việc áp dụng luật trong những trường hợp mua bán nhà trong thời gian gần đây vẫn chưa đi vào trật tự. Điều đó cho thấy sự phản ứng yếu ớt, chậm chạp của các cơ quan quản lý nhà nước, sự bất lực và không kiểm soát nổi thị trường bất động sản khiến cho giá nhà đất tăng lên quá nhanh". GS -TS Đặng Hùng Võ cũng khẳng định lại việc cần sớm có chính sách thuế bất động sản để ngăn chặn giới đầu cơ thao túng giá nhà đất. "Chuyện mua bán ở The Vista mới đây và nhiều dự án khác cho thấy người mua chỉ cần đặt một chân vào một dự án là có thể thu lãi tiền tỉ trong tương lai. Với lợi nhuận như vậy, làm sao giới kinh doanh bất động sản bỏ qua cơ hội? " - ông Đặng Hùng Võ nói.

Luật sư Cổ Hiệp thì phân tích: "Nếu chiếu theo Luật Dân sự thì việc mua bán nhà là không vi phạm bởi đây là giao dịch dân sự, thuận mua vừa bán. Tuy nhiên, khi có tranh chấp thì giao dịch kiểu mua bán trên giấy sẽ bị tòa phán quyết vô hiệu. Vấn đề là nhiều người biết vậy nhưng vẫn mua, cho đến khi xảy ra tranh chấp mới thấy vô cùng rắc rối. Còn để kiểm soát chuyện mua bán nhà trên giấy khi chưa hoàn thành hạ tầng, vi phạm Luật Nhà ở thì nếu có xảy ra khiếu kiện, các cơ quan quản lý nhà nước sẽ đứng ra giải quyết".

Theo ý kiến của ông Võ Đình Quốc - Phó giám đốc Công ty địa ốc ACB - thì cần phải có một cơ quan kiểm soát việc thực hiện mua bán nhà của các công ty để có biện pháp chấn chỉnh ngay khi các công ty vi phạm luật. Việc kiểm soát này nhằm để hạn chế các giao dịch không hợp pháp đồng thời cũng góp phần ngăn chặn tình trạng đầu cơ bất động sản hiện nay. "Ngoài ra, để kiềm chế tình trạng giới đầu cơ thao túng giá nhà đất, tôi cũng đồng ý với GS - TS Đặng Hùng Võ là cần phải nhanh chóng nghiên cứu, ban hành chính sách thuế bất động sản phù hợp với tình hình hiện tại. Nếu không, một khi giá nhà đất bị "thổi" lên quá căng, "quả bong bóng" giá bị "nổ" thì sẽ thiệt hại rất lớn cho nền kinh tế" - ông Quốc nói.

Theo Thanh Niên