Mù mờ rủi ro tín dụng nhà đất

Những người đầu cơ vào địa ốc bằng vốn vay ngân hàng thời gian qua đang đứng trước khả năng vỡ nợ cao.

Theo số liệu của ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ cho vay địa ốc của hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần hiện nay là khoảng 116.000 tỉ đồng, chiếm trên 10% tổng dư nợ tín dụng. Nhiều ý kiến cho rằng con số thực tế có thể cao hơn.

Không rõ trong tổng số dư nợ địa ốc, bao nhiêu phần trăm là cho vay thế chấp mua nhà, và bao nhiêu là cho vay đầu tư đối với doanh nghiệp.

Ngay cả các ngân hàng cũng không nắm được cụ thể hiện nay tỷ lệ người mua nhà sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng là bao nhiêu. Tại Phú Mỹ Hưng, tỷ lệ người mua bằng vốn ngân hàng thông qua sự giúp đỡ của chủ đầu tư dao động ở mức 20%.

Thiếu dữ liệu thẩm định, vẫn cho vay nhiều!

Từ nhiều năm qua, thị trường địa ốc Việt Nam đặc biệt khác với các thị trường quốc tế ở chỗ đa số người dân mua bất động sản (nhà, đất) bằng tiền riêng, rất ít người dùng đến vốn vay ngân hàng. Điều này bắt đầu thay đổi từ vài năm trở lại đây và chỉ thực sự chuyển đổi mạnh mẽ từ năm ngoái, khi thị trường địa ốc tăng đột ngột trong một cơn hưng phấn có thể so sánh với sức tăng trưởng của thị trường chứng khoán vào cuối năm 2006, đầu 2007.

Với việc giá bất động sản ở một số khu vực tăng gấp đôi, gấp ba chỉ trong thời gian ngắn, các ngân hàng đã chạy đua cho vay mua nhà và tín dụng thế chấp mua nhà là dịch vụ tài chính thời thượng trong nửa cuối năm 2007. Các nhà đầu tư địa ốc liên kết với ngân hàng, cho phép người mua thế chấp bất động sản được mua và vay đến 70% giá trị bất động sản. Một số ngân hàng cho phép người mua vay đến 100% giá trị bất động sản nếu người mua thế chấp bằng cả bất động sản có sẵn.

Điều kiện để thế chấp mua nhà đã trở nên khá dễ dàng trong thời điểm cuối năm ngoái. Không cần phải thế chấp bằng bất động sản có sẵn mà thế chấp bằng bất động sản đi vay, với điều kiện là người vay chứng minh được thu nhập và khả năng chi trả. Đây là phương pháp thẩm định phổ biến trên thế giới.

Tuy nhiên, khác với những thị trường đã ổn định, chẳng hạn như Mỹ, Việt Nam chưa có hệ thống dữ liệu tín dụng đáng tin cậy để thẩm định lịch sử tín dụng của mỗi cá nhân. Ông Ron Logan, giám đốc bộ phận dịch vụ tài chính cá nhân của ngân hàng HSBC thừa nhận rằng đây là thiếu sót của hệ thống dữ liệu tín dụng quốc gia. “Tình hình đang cải thiện dần vì các ngân hàng được yêu cầu báo cáo về việc cho vay vào hệ thống… Có thể trong vài năm tới, dữ liệu sẽ đáng tin cậy hơn”.

Các ngân hàng căn cứ chủ yếu vào bản khai của người đi vay và điều tra, thẩm định dựa trên bản khai đó. Rủi ro ở đây là ngân hàng không bao giờ biết được chắc chắn người vay có khai đúng không và thực sự đang có bao nhiêu khoản vay.

Và ẩn số nợ xấu?

Trên thực tế, những người đầu cơ trên thị trường địa ốc trong thời gian qua là những người dễ có khả năng được cho vay nhất, dựa trên những tiêu chí về khả năng chi trả mà ngân hàng đặt ra. Theo một cán bộ cao cấp của ngân hàng Đông Á, nhiều ngân hàng trong thời gian qua đã quá thả cửa trong việc cho vay mua nhà, hiện nay đều hạn chế cho vay.

Trong thời gian qua, các nhà đầu tư đã áp dụng các biện pháp chống đầu cơ như khi giao nhà mới được chuyển nhượng. Theo một cán bộ quản lý tại Phú Mỹ Hưng, việc chuyển nhượng trao tay vẫn diễn ra. Những người đầu cơ, với hy vọng bán lại rất nhanh, nay bị kẹt khi thị trường bớt giao dịch và xuống giá.

Với việc lãi suất tăng cao, các ngân hàng đều thắt chặt tín dụng, và mặc dù vẫn cổ xuý dịch vụ cho vay mua nhà, đa số các ngân hàng đều thận trọng hơn.

Những ngân hàng nước ngoài như ANZ, HSBC… cho biết họ rất “bảo thủ” trong việc thẩm định hồ sơ cho vay. Bà Đàm Bích Thuỷ, tổng giám đốc ngân hàng ANZ cho biết ngân hàng này có xu hướng đánh giá nhà thấp hơn giá trị thị trường và rà soát cẩn thận đối tượng cho vay. “Đa số họ là những người có thu nhập cao... cho nên hiện nay nhu cầu vay mua nhà vẫn tiếp tục tăng và không có rủi ro gì liên quan đến việc có người không trả được nợ khi đến hạn”, ông Logan nói về khách hàng của mình mặc dù thừa nhận rằng không dễ phát hiện ra những người vay để đầu cơ.

Trong khi vẫn còn quá sớm để biết được các ngân hàng có gặp phải tình trạng nợ xấu từ những người vay mua nhà trong thời gian qua hay không, và tác động đến ngân hàng thế nào, một điều rõ ràng là hệ thống thẩm định cho vay vẫn còn những rủi ro. Việc các ngân hàng thắt chặt điều kiện cho vay sẽ tiếp tục khiến cho những người thu nhập thấp tiếp tục khó tiếp cận với nguồn vốn vay mua nhà.