Một năm ấm lạnh với thị trường!

Tín hiệu hé chút hy vọng khởi sắc cho thị trường bất động sản (BĐS) năm 2009 có lẽ là buổi lễ khởi công dự án Sunrise City với 1.800 căn hộ cao cấp hôm 15-12 vừa qua tại quận 7- TPHCM. Thế nhưng, nhìn lại thị trường bất động sản năm 2008, mới thấy sự ấm lạnh của nó đã gây nghiêng ngã cho biết bao nhà đầu tư trong nước.

Từ nhà ở

Nói đến thị trường BĐS, trong một tham luận tại hội thảo do Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức ở TPHCM vào tháng 8- 2008, Thạc sĩ Đinh Thế Hiển - Giám đốc Viện nghiên cứu tin học và Kinh tế ứng dụng khẳng định: "Mặc dù chỉ là một phân khúc trong thị trường BĐS, nhưng nhà ở là phân khúc quan trọng nhất do các yếu tố: chiếm thị phần lớn nhất, có tính thanh khoản cao, được các ngân hàng chọn lựa đầu tiên trong các tài sản thế chấp; có ảnh hưởng rộng đến toàn xã hội, từng người dân và cả các nhà lập pháp, hệ thống tài chính - ngân hàng, các doanh nghiệp. Do vậy, từ lâu thị trường nhà ở được xem như đồng nghĩa với thị trường BĐS. Giá cả, sức mua nhà ở tăng hay giảm đều phản ảnh khá ró nét "sức khỏe" nền kinh tế".

Những diễn biến trên thị trường BĐS trong năm 2008 có thể chứng minh cho tính chính xác của nhận định trên. Đây là một năm có thể nói sự giao dịch nhà ở, đất ở sụt giảm nghiêm trọng tại các đô thị lớn. Bởi là một thị trường năng động nhất nước, nên sự sụt giảm giao dịch nhà đất đô thị tại TPHCM có ảnh hưởng không nhỏ đến đại bộ phận các nhà đầu tư dự án cũng như hàng nghìn nhà đầu tư thứ cấp.

Bắt đầu từ tháng 3-2008, giá giao dịch căn hộ và đất nền từ từ giảm xuống. Bảng thống kê số vụ giao dịch thành công và giá giao dịch các sản phẩm BĐS của các trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất Sacomreal, Phúc Đức, Vinaland, AB Land, Hoàng Quân... trong các tháng 3, 4, 5-2008 đều cho thấy chỉ số giá giảm xuống từ 20-60% cá biệt một số dự án giá giảm xuống đến 70% so với tháng 12/2007.

Nhiều chuyên gia nhận định: "Sự suy thoái, đóng băng của thị trường BĐS năm 2008 khác hoàn toàn về bản chất so với các đợt đóng băng thị trường năm 1994 -1995 và giai đoạn 2003-2005. Đó là, các đợt đóng băng trước đây giá nhà đất chỉ chững lại chứ không giảm. Còn đợt đóng băng thị trường năm 2008, giá đã tụt dốc thê thảm. Sở dĩ có sự khác nhau căn bản đó là bởi nguyên nhân khác nhau: các đợt đóng băng trước đây là do chính sách nhà đất được điều chỉnh, là do các văn bản hành chính tác động. Còn đợt đóng băng 2008 là bởi chính sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát, khiến cho nguồn vốn vào thị trường này bị giảm sút, gây ảnh hưởng mạnh đến thị trường địa ốc. Sự sụt giảm của thị trường khiến nhiều nhà đầu tư "lướt sóng" gặp cảnh lao đao.

Những dự án lớn, có vị trí đắc địa với giá đất được đẩy lên rất cao như Him Lam - Kênh Tẻ (có lúc lên đến 90-100 triệu đồng/m2), An Phú - An Khánh (vào thời điểm cao nhất có khi lên đến 45 -60 triệu đồng/m2, Thạnh Mỹ Lợi (35-40 triệu đồng/m2 đã tụt xuống còn 20-25 triệu đồng/m2 (Him Lam) hoặc 18-20 triệu đồng/m2 (An Phú - An Khánh), Thạnh Mỹ Lợi (15-20 triệu đồng/m2).

Tại các dự án căn hộ cao cấp, tình hình cũng không có gì sáng sủa hơn. Nếu như vào quý IV- 2007, các nhà đầu tư đua nhau mua vào các căn hộ có giá lên đến 1.500-3.000 đô la Mỹ thì sang nửa đầu năm 2008, hàng ngàn căn hộ được ký hợp đồng mua bán trên giấy trước đó đã trở thành gánh nặng tài chính cho các nhà đầu tư. Mới đây, một nhà đầu tư cho biết đã mua một lúc 4 tầng căn hộ gồm 24 căn tại một dự án ở quận 7 với giá trên 5 triệu đô-la Mỹ, đã chuyển hơn 1,5 triệu đô-la Mỹ cho chủ đầu tư, nay đang ở trong tình trạng dở khóc dở cười: bán lại cũng không được, mà tiếp tục mua thì không biết đến bao giờ dự án mới hoàn thành!

Đây cũng là tình trạng phố biến với nhiều nhà đầu tư khác, buộc lòng họ phải thương thảo với các chủ đầu tư dự án để được rút vốn lại, nhưng điều này cũng hoàn toàn không dễ dàng chút nào. Bởi các chủ đầu tư dự án với tổng vốn dầu tư hàng trăm triệu đô-la Mỹ cũng đang đối diện với một tình thế khó khăn không kém các nhà đầu tư thứ cấp.

Nếu tìm một vài điểm sáng trên thị trường trong năm qua có lẽ phải kể đến sự thành công của một số dự án căn hộ giá rẻ hoặc giá trung bình như E.Home (quận 9) hoặc An Viên (quận 7) của Công ty cổ phần đầu tư Nam Long. Do sự hấp dẫn về giá (từ 10-12 triệu đồng/m2) và vị trí, cũng như diện tích căn hộ vừa phải (từ 60- 100 m2), các dự án này đã thu hút được nhiều khách hàng và chỉ trong vòng khoảng 1 tháng, chủ đầu tư đã bán hết số lượng căn hộ.

Vào cuối năm, một số dự án đất nền như Mỹ Phước, Rạch Bắp ở Bình Dương, dự án Lan Anh ở Thị xã Bà Rịa... cũng đã thu hút được nhiều nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi, nhiều người đánh giá đầu tư vào các dự án này sẽ mang tính khả thi cao, vì giá đất đã xuống sát đáy (từ 300-400 triệu đồng/nền).DiaOcOnline

Đến các loại bất động sản khác

Năm 2008, có thể kể đến sự tăng giá thuê đất tại các khu công nghiệp. Thường một khi kinh tế suy thoái, số doanh nghiệp thuê đất mặt bằng sản xuất kinh doanh sẽ giảm hẳn. Thế nhưng đã xuất hiện một điều khá nghịch lý là đất khu công nghiệp tại TPHCM và một số tỉnh lân cận lại trở nên "đắt hàng". Nhiều chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đã gặp may mắn khi tiếp nhận nhiều trường hợp thuê đất.

Một chuyên gia - căn cứ vào danh mục diện tích lấp đầy tại 15 khu chế xuất, khu công nghiệp tại TPHCM với tỷ lệ bình quân là 91% - nói ngắn gọn: "Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là nhu cầu để phát triển các nhà máy có công nghệ sạch, cần nhân lực có trình độ". Ông Trương Thái Sơn - Phó Tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Quân nhận định: "Do nhu cầu phát triển tại các đô thị lớn, nỗ lực ngăn chặn sự ô nhiễm môi trường của chính quyền, các doanh nghiệp phải di dời ra các vùng phụ cận để ổn định sản xuất. Điều này khiến cho đất công nghiệp ngày càng có giá hơn". Theo một bản thống kê, mức tăng giá thuê đất công nghiệp bình quân lại TPHCM trong năm 2008 vào khoảng từ 10-15%.

Các loại hình BĐS khác như khách sạn, cao ốc văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại... trong năm 2008 vẫn giữ được tính bình ổn so với năm 2007. Nếu như khoảng 4 tháng đầu năm, giá thuê cao ốc văn phòng vẫn tăng, có cao ốc tại trung tâm TPHCM tăng vượt kỷ lục lên đến trên 100 đô-la Mỹ/m2 thì vào nửa cuối năm, mức giá này vẫn ổn định. Tuy nhiên, theo ông Trần Hữu Chinh - Tổng giám đốc Công ty cổ phần phát triển ngoại thương TPHCM (Fideco), mức giá thuê cao ốc văn phòng sẽ không tăng vào năm 2010, thậm chí có thể giảm xuống một khi diện tích văn phòng cho thuê tăng lên, bởi căn cứ vào các dự án đang xây dựng, vào cuối năm 2010 sẽ có khoảng 700.000 m2 văn phòng mới được đưa vào sử dụng.

Đối với thị trường khách sạn công suất thuê phòng vẫn ở mức ổn định. Thạc sĩ Đinh Thế Hiển cho biết: "Thị trường khách sạn vấn tiếp nhận một lượng khá lớn nhu cầu của du khách và thương nhân, nhất là đối với các khách sạn 4-5 sao. Tuy nhiên, việc phát triển hệ thống khách sạn lại vấp phải khó khăn. Đó là rất khó có được mặt bằng trong nội thành để phát triển khách sạn cao cấp. Ngoài ra, các khách sạn mini cũng ít có cơ hội sinh lời tốt vì lượng khách đối với loại khách sạn này không nhiều".

Ngoài ra, các doanh nghiệp BĐS đánh giá rằng nếu như trong năm 2008, lĩnh vực trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ vẫn còn là cơ hội kinh doanh của các doanh nghiệp trong nước thì qua năm 2009, khi đã mở cửa thị trường bán lẻ, các tập đoàn nước ngoài sẽ không ngại ngần đổ vốn vào thị trường này. Và chắc chắn, các trung tâm thương mại với quy mô diện tích lớn sẽ được đầu tư mạnh hơn bao giờ hết. DiaOcOnline.vn

Một điều đáng chú ý nữa là trong năm qua, hàng chục sàn giao dịch BĐS đã được cấp phép thành lập và hoạt động. Đây sẽ là động lực mạnh để thị trường BĐS hoạt động ngày càng chuyên nghiệp hơn. Nhiều chủ đầu tư dự án như Sacomreal, Hoàng Quân, ACBR, Nam Long... cũng đã chủ động thành lập sàn để giao dịch sản phẩm dự án do mình làm chủ đầu tư, vừa mở rộng lĩnh vực kinh doanh, tạo cho thị trường một sắc thái đa dạng hơn.

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG