Tín hiệu hé chút hy vọng khởi sắc cho thị trường bất động sản (BĐS) năm 2009 có lẽ là buổi lễ khởi công dự án Sunrise City với 1.800 căn hộ cao cấp hôm 15-12 vừa qua tại quận 7- TPHCM. Thế nhưng, nhìn lại thị trường bất động sản năm 2008, mới thấy sự ấm lạnh của nó đã gây nghiêng ngã cho biết bao nhà đầu tư trong nước.
Từ nhà ở
Nói đến thị trường BĐS, trong một
tham luận tại hội thảo do Hiệp hội BĐS
Việt Nam tổ chức ở TPHCM vào tháng 8-
2008, Thạc sĩ Đinh Thế Hiển - Giám đốc
Viện nghiên cứu tin học và Kinh tế ứng
dụng khẳng định: "Mặc dù chỉ là một
phân khúc trong thị trường BĐS, nhưng
nhà ở là phân khúc quan trọng nhất do
các yếu tố: chiếm thị phần lớn nhất, có
tính thanh khoản cao, được các ngân
hàng chọn lựa đầu tiên trong các tài sản
thế chấp; có ảnh hưởng rộng đến toàn xã
hội, từng người dân và cả các nhà lập
pháp, hệ thống tài chính - ngân hàng, các
doanh nghiệp. Do vậy, từ lâu thị trường
nhà ở được xem như đồng nghĩa với thị
trường BĐS. Giá cả, sức mua nhà ở tăng
hay giảm đều phản ảnh khá ró nét "sức
khỏe" nền kinh tế".
Những diễn biến trên thị trường BĐS
trong năm 2008 có thể chứng minh cho
tính chính xác của nhận định trên. Đây là
một năm có thể nói sự giao dịch nhà ở,
đất ở sụt giảm nghiêm trọng tại các đô
thị lớn. Bởi là một thị trường năng động
nhất nước, nên sự sụt giảm giao dịch nhà
đất đô thị tại TPHCM có ảnh hưởng
không nhỏ đến đại bộ phận các nhà đầu
tư dự án cũng như hàng nghìn nhà đầu tư
thứ cấp.
Bắt đầu từ tháng 3-2008, giá giao dịch
căn hộ và đất nền từ từ giảm xuống.
Bảng thống kê số vụ giao dịch thành
công và giá giao dịch các sản phẩm BĐS
của các trung tâm giao dịch, môi giới nhà
đất Sacomreal, Phúc Đức, Vinaland, AB
Land, Hoàng Quân... trong các tháng 3,
4, 5-2008 đều cho thấy chỉ số giá giảm
xuống từ 20-60% cá biệt một số dự án
giá giảm xuống đến 70% so với tháng 12/2007.
Nhiều chuyên gia nhận định: "Sự
suy thoái, đóng băng của thị trường BĐS
năm 2008 khác hoàn toàn về bản chất so với các đợt đóng băng thị trường năm
1994 -1995 và giai đoạn 2003-2005. Đó là,
các đợt đóng băng trước đây giá nhà đất
chỉ chững lại chứ không giảm. Còn đợt
đóng băng thị trường năm 2008, giá đã
tụt dốc thê thảm. Sở dĩ có sự khác nhau
căn bản đó là bởi nguyên nhân khác
nhau: các đợt đóng băng trước đây là do
chính sách nhà đất được điều chỉnh, là
do các văn bản hành chính tác động.
Còn đợt đóng băng 2008 là bởi chính
sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm
phát, khiến cho nguồn vốn vào thị trường
này bị giảm sút, gây ảnh hưởng mạnh
đến thị trường địa ốc.
Sự sụt giảm của thị trường khiến nhiều
nhà đầu tư "lướt sóng" gặp cảnh lao đao.
Những dự án lớn, có vị trí đắc địa với giá
đất được đẩy lên rất cao như Him Lam -
Kênh Tẻ (có lúc lên đến 90-100 triệu
đồng/m2), An Phú - An Khánh (vào thời
điểm cao nhất có khi lên đến 45 -60 triệu
đồng/m2, Thạnh Mỹ Lợi (35-40 triệu
đồng/m2 đã tụt xuống còn 20-25 triệu
đồng/m2 (Him Lam) hoặc 18-20 triệu
đồng/m2 (An Phú - An Khánh), Thạnh Mỹ
Lợi (15-20 triệu đồng/m2).
Tại các dự án
căn hộ cao cấp, tình hình cũng không có
gì sáng sủa hơn. Nếu như vào quý IV-
2007, các nhà đầu tư đua nhau mua vào
các căn hộ có giá lên đến 1.500-3.000 đô
la Mỹ thì sang nửa đầu năm 2008, hàng
ngàn căn hộ được ký hợp đồng mua bán
trên giấy trước đó đã trở thành gánh
nặng tài chính cho các nhà đầu tư. Mới
đây, một nhà đầu tư cho biết đã mua
một lúc 4 tầng căn hộ gồm 24 căn tại một
dự án ở quận 7 với giá trên 5 triệu đô-la
Mỹ, đã chuyển hơn 1,5 triệu đô-la Mỹ cho
chủ đầu tư, nay đang ở trong tình trạng
dở khóc dở cười: bán lại cũng không
được, mà tiếp tục mua thì không biết
đến bao giờ dự án mới hoàn thành!
Đây
cũng là tình trạng phố biến với nhiều nhà
đầu tư khác, buộc lòng họ phải thương
thảo với các chủ đầu tư dự án để được
rút vốn lại, nhưng điều này cũng hoàn
toàn không dễ dàng chút nào. Bởi các
chủ đầu tư dự án với tổng vốn dầu tư
hàng trăm triệu đô-la Mỹ cũng đang đối
diện với một tình thế khó khăn không
kém các nhà đầu tư thứ cấp.
Nếu tìm một vài điểm sáng trên thị
trường trong năm qua có lẽ phải kể đến
sự thành công của một số dự án căn hộ
giá rẻ hoặc giá trung bình như E.Home
(quận 9) hoặc An Viên (quận 7) của
Công ty cổ phần đầu tư Nam Long. Do sự
hấp dẫn về giá (từ 10-12 triệu đồng/m2)
và vị trí, cũng như diện tích căn hộ vừa
phải (từ 60- 100 m2), các dự án này đã thu
hút được nhiều khách hàng và chỉ trong
vòng khoảng 1 tháng, chủ đầu tư đã bán
hết số lượng căn hộ.
Vào cuối năm, một
số dự án đất nền như Mỹ Phước, Rạch
Bắp ở Bình Dương, dự án Lan Anh ở Thị
xã Bà Rịa... cũng đã thu hút được nhiều
nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi, nhiều người
đánh giá đầu tư vào các dự án này sẽ
mang tính khả thi cao, vì giá đất đã
xuống sát đáy (từ 300-400 triệu
đồng/nền).DiaOcOnline
Đến các loại bất động sản khác
Năm 2008, có thể kể đến sự tăng giá
thuê đất tại các khu công nghiệp. Thường
một khi kinh tế suy thoái, số doanh
nghiệp thuê đất mặt bằng sản xuất kinh
doanh sẽ giảm hẳn. Thế nhưng đã xuất
hiện một điều khá nghịch lý là đất khu
công nghiệp tại TPHCM và một số tỉnh lân
cận lại trở nên "đắt hàng". Nhiều chủ đầu
tư hạ tầng khu công nghiệp đã gặp may
mắn khi tiếp nhận nhiều trường hợp thuê
đất.
Một chuyên gia - căn cứ vào danh
mục diện tích lấp đầy tại 15 khu chế xuất,
khu công nghiệp tại TPHCM với tỷ lệ bình
quân là 91% - nói ngắn gọn: "Nhu cầu
thuê đất khu công nghiệp sẽ tiếp tục tăng,
đặc biệt là nhu cầu để phát triển các nhà
máy có công nghệ sạch, cần nhân lực có
trình độ". Ông Trương Thái Sơn - Phó
Tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng
Quân nhận định: "Do nhu cầu phát triển
tại các đô thị lớn, nỗ lực ngăn chặn sự ô
nhiễm môi trường của chính quyền, các
doanh nghiệp phải di dời ra các vùng phụ
cận để ổn định sản xuất. Điều này khiến
cho đất công nghiệp ngày càng có giá
hơn". Theo một bản thống kê, mức tăng
giá thuê đất công nghiệp bình quân lại
TPHCM trong năm 2008 vào khoảng từ
10-15%.
Các loại hình BĐS khác như khách
sạn, cao ốc văn phòng cho thuê, trung
tâm thương mại... trong năm 2008 vẫn
giữ được tính bình ổn so với năm 2007.
Nếu như khoảng 4 tháng đầu năm, giá
thuê cao ốc văn phòng vẫn tăng, có cao
ốc tại trung tâm TPHCM tăng vượt kỷ lục
lên đến trên 100 đô-la Mỹ/m2 thì vào nửa
cuối năm, mức giá này vẫn ổn định. Tuy
nhiên, theo ông Trần Hữu Chinh - Tổng
giám đốc Công ty cổ phần phát triển
ngoại thương TPHCM (Fideco), mức giá
thuê cao ốc văn phòng sẽ không tăng
vào năm 2010, thậm chí có thể giảm
xuống một khi diện tích văn phòng cho
thuê tăng lên, bởi căn cứ vào các dự án
đang xây dựng, vào cuối năm 2010 sẽ có
khoảng 700.000 m2 văn phòng mới được
đưa vào sử dụng.
Đối với thị trường khách sạn công suất
thuê phòng vẫn ở mức ổn định. Thạc sĩ
Đinh Thế Hiển cho biết: "Thị trường
khách sạn vấn tiếp nhận một lượng khá
lớn nhu cầu của du khách và thương
nhân, nhất là đối với các khách sạn 4-5
sao. Tuy nhiên, việc phát triển hệ thống
khách sạn lại vấp phải khó khăn. Đó là
rất khó có được mặt bằng trong nội
thành để phát triển khách sạn cao cấp.
Ngoài ra, các khách sạn mini cũng ít có
cơ hội sinh lời tốt vì lượng khách đối với
loại khách sạn này không nhiều".
Ngoài
ra, các doanh nghiệp BĐS đánh giá rằng
nếu như trong năm 2008, lĩnh vực trung
tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ vẫn
còn là cơ hội kinh doanh của các doanh
nghiệp trong nước thì qua năm 2009, khi
đã mở cửa thị trường bán lẻ, các tập
đoàn nước ngoài sẽ không ngại ngần đổ
vốn vào thị trường này. Và chắc chắn,
các trung tâm thương mại với quy mô
diện tích lớn sẽ được đầu tư mạnh hơn
bao giờ hết. DiaOcOnline.vn
Một điều đáng chú ý nữa là trong năm
qua, hàng chục sàn giao dịch BĐS đã
được cấp phép thành lập và hoạt động.
Đây sẽ là động lực mạnh để thị trường
BĐS hoạt động ngày càng chuyên nghiệp
hơn. Nhiều chủ đầu tư dự án như
Sacomreal, Hoàng Quân, ACBR, Nam
Long... cũng đã chủ động thành lập sàn
để giao dịch sản phẩm dự án do mình
làm chủ đầu tư, vừa mở rộng lĩnh vực
kinh doanh, tạo cho thị trường một sắc
thái đa dạng hơn.
DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG