Một chính sách – nhiều “số phận”

Ba năm trước, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng ra đời nhằm cụ thể hóa các chính sách ổn định thị trường BĐS, giải quyết bài toán cung – cầu nhà ở mang tính dân sinh – quốc kế của cơ quan hoạch định vĩ mô. Hàng loạt Nghị định, thông tư hướng dẫn lần lượt được bổ sung để tạo hành lang pháp lý phù hợp nhất cho quá trình giải ngân.

Cuối tháng 1 vừa qua, thông tin từ Phó Thống đốc NHNN khẳng định, không dừng giải ngân gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà ở xã hội. Lời khẳng định chính thống này đã xóa tan nghi ngờ trước đó về việc có hiện tượng các NHTM dừng giải ngân gói hỗ trợ mua nhà thu nhập thấp 30.000 tỷ đồng.

Áp lãi suất thương mại?

Tuy nhiên, tới thời điểm này, điều dư luận thắc mắc (và đã rõ câu trả lời) là sau 1/6, lãi suất áp dụng cho vay đối với các hợp đồng tín dụng mua nhà thuộc diện ưu đãi của gói 30.000 tỷ đồng sẽ được tính theo lãi suất thương mại hiện hành của nhà băng tương ứng.

Đã có lúc, ngay cả người trong giới hành nghề luật cũng “việt vị” khi tìm hiểu về câu từ trong văn bản Luật. Theo đó, nhìn nhận về khả năng hợp đồng tín dụng thuộc gói 30.000 tỷ đồng đã ký (trước 1/6) sẽ phải chuyển sang áp lãi suất hiện hành tương ứng nếu tới hạn kết thúc giải ngân, một luật sư của một công ty Luật có trụ sở tại Hà Đông cho rằng, “những hợp đồng như vậy vẫn sẽ áp dụng thi hành theo các điều khoản đã ký”. Tạm hiểu, sẽ không có chuyện “người vay mua nhà ở thương mại thuộc diện ưu đãi của gói tín dụng phải chịu lãi vay thương mại cho phần dư nợ chưa giải ngân”.

Tuy nhiên, vị luật sư này nhấn mạnh tới yếu tố tác động gián tiếp của sự việc này. Theo đó, chính những dự án NƠTM giá rẻ, vị trí xa trung tâm, hạ tầng chưa đầy đủ (và đang thuộc diện được ngân hàng cho vay ưu đãi theo gói tín dụng 30.000 tỷ đồng) sẽ gặp khó. Bởi, có trường hợp dự án mới chỉ thông báo đóng tiền tới đợt 2, đợt 3 – ngân hàng cũng giải ngân tương ứng theo tiến độ, trong khi đa phần đều chia thành 6-8 đợt thanh toán, phần giá trị còn lại của sản phẩm sẽ chịu áp lãi thương mại (theo thỏa thuận giữa khách hàng và ngân hàng) – điều này buộc người mua phải suy tính.

Ngược lại, thời điểm kết thúc giải ngân gói tín dụng (1/6) cũng bắt đầu chứng kiến thời gian tăng giá cho các dự án trong khu trung tâm (không thuộc diện cho vay ưu đãi). Đặc biệt, nếu may mắn sở hữu vị trí có cơ sở hạ tầng hoàn thiện (như khu Đại Mỗ, trục Xuân Thủy – Cổ Nhuế) thì giá thành dự án sẽ lên cao.

“Bởi nếu phải áp lãi suất thương mại, thì dại gì người mua nhà lựa chọn dự án ở xa trung tâm. Chấp nhận chi thêm tiền lãi suất, đổi lại là điều kiện ăn ở, sinh hoạt vượt trội, là xu hướng tất yếu”.

Những cái bắt tay …nguy hiểm

Người viết đã được kiểm chứng sự phối hợp nhịp nhàng của nhân viên ngân hàng và môi giới để mau chóng đẩy nhanh tốc độ thanh khoản dự án lẫn... giải ngân gói tín dụng trước giờ G (1/6)

Cuối tháng 2, tại lễ mở bán một dự án (do công ty Geleximco làm chủ đầu tư) tại Hà Nội, hoạt động tư vấn cho khách hàng nhằm “lách” quy định của gói 30.000 tỷ đồng diễn ra khá công khai.

Đơn cử, một số môi giới của một đơn vị kinh doanh dịch vụ BĐS có thương hiệu nhất nhì ở Hà Nội thẳng thừng cho biết là chủ đầu tư sẽ hỗ trợ bóc tách phần phụ lục nội thất để tổng giá trị hợp đồng mua bán khớp với điều kiện được vay (dưới 1,05 tỷ đồng). Đáng nói, phần chênh sẽ được thanh toán trực tiếp cho chủ đầu tư khi ký hợp đồng.

Thời điểm đầu tháng 3, dự án mới chuẩn bị đổ sàn tầng 2. Theo quảng cáo, tiến độ đóng tiền dự kiến của dự án này được chia thành 7 đợt. Cụ thể, tính đến đợt 5, khách phải thanh toán tổng cộng 70% giá trị căn hộ giao dịch (tương đương tới mốc hoàn thành thi công tầng 34). Cam kết bàn giao vào quý II/2017, dự án được quảng cáo khá rầm rộ “được ngân hàng hỗ trợ gói vay 30.000 tỷ đồng với tổng giá trị lên tới 70%”.

Tuy nhiên, để được hưởng hỗ trợ vay vốn từ ngân hàng với lãi suất 5%/năm, đồng thời giải giân tới 70%, dự án và hồ sơ thẩm duyệt của khách hàng phải đáp ứng nhiều yêu cầu liên quan – trong đó tiến độ thi công là một điển hình.

Vậy nhưng, nội dung trao đổi về vấn đề này, theo nhân viên ngân hàng X (chi nhánh tại Q.Thanh Xuân), thì “khách phải đóng đợt 1, tương đương 20% giá trị căn hộ, chủ đầu tư mới ra được hợp đồng mua bán. Đợt 2, tương đương thi công xong tầng 5, ngân hàng mới bắt đầu giải ngân thì đã hết thời hạn gói vay ưu đãi”.

Đáng nói, ngay tại trụ sở ngân hàng, nhân viên đã “vẽ” ra cung cách rất tinh vi (được phối hợp giữa chủ đầu tư và ngân hàng) để đạt được đích: Trước 1/6, ngân hàng sẽ chắc chắn giải ngân cho người mua đến đợt 5 tương đương 67% giá trị BĐS.

Đặt giả thiết, dự án đã và đang được áp dụng chiêu trò bán hàng nêu trên, có bao nhiêu khách hàng đã được “hưởng” giải ngân (từ gói 30.000 tỷ đồng) theo cách này?

Cõng trên lưng khoản vay từ ngân hàng, mà thực chất Chủ đầu tư được tận dụng vốn trước hạn, khách hàng sẽ phải kêu ai nếu dự án bất ngờ đình đốn, không về đích đúng hẹn? Thậm chí, nếu bị “phanh phui”, ai sẽ là người chịu thiệt nhất, trong trường hợp các hợp đồng mua bán, hợp đồng tín dụng bị tuyên…vô hiệu!?