Môi giới nhà đất: Bản chất và hiện tượng

Tháng 5, Dự thảo Thông tư về quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS được Bộ Xây dựng ban hành, lấy ý kiến rộng rãi các giới. Trong đó, có nhiều nội dung về điều kiện thành lập, pháp nhân, diện tích của sàn giao dịch. Từ 1/7, mọi giao dịch BĐS có thể không phải qua sàn. Tương lai khai tử của sàn giao dịch đang gần kề?

Cũng thời gian này, nhiều dự án BĐS (cả NƠTM lẫn NƠXH) ghi nhận ảnh hưởng ngày càng rõ nét của môi giới, những cá nhân đơn vị trung gian khớp chủ đầu tư – người mua trong từng giao dịch. Có ý kiến, chính sách chỉ mang tính… tương đối?!

Góc nhìn quản lý

6 năm trước, quy định mọi giao dịch BĐS phải được thực hiện qua sàn giao dịch mở đầu cho cơn lốc thành lập sàn, đơn vị kinh doanh dịch vụ địa ốc. Kèm theo đó là các chính sách, chế tài quản lý hệ thống các sàn giao dịch BĐS trên toàn quốc: điều kiện thành lập, trách nhiệm trước pháp luật trong từng giao dịch, đào tạo & cấp phát chứng chỉ (Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng các địa phương).

Tính đến cuối 2014, Cục Quản lý nhà & thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết cả nước có trên 1.000 sàn giao dịch BĐS và khoảng 30.000 cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS.

Tuy vậy, cách đây chưa lâu, lãnh đạo Cục cũng nhìn nhận thực trạng sàn giao dịch (sau đăng ký) không có giao dịch hoặc có giao dịch nhưng không đúng chức năng về sàn.

Chỉ báo từ Bộ Xây dựng tiếp tục thể hiện, hiện địa bàn cả nước có hơn 700 sàn giao dịch BĐS hoạt động, riêng Tp.HCM có 20 sàn "chào đời" mỗi tháng. Đáng chú ý, lượng giao dịch BĐS thực hiện qua sàn chỉ chiếm 40% (toàn quốc).

Như vậy, sau khoảng 5 tháng, sàn giao dịch BĐS đã giảm ngót 30% về số lượng. Đồng thời, có tới quá nửa giao dịch thực hiện "trôi nổi" theo nguyên tắc thuận mua vừa bán (không qua sàn).

Phân tích Dự thảo về Thông tư quy định cấp chứng chỉ môi giới BĐS (Bộ Xây dựng lấy ý kiến rộng rãi từ cuối tháng 4) cho thấy nhà chức trách đã chạm tới thực tế vận động của lực lượng hành nghề dịch vụ địa ốc.

Cụ thể, để hành nghề môi giới, cá nhân phải thông qua một kỳ thi sát hạch gồm 5 môn: Pháp luật về đất đai, về nhà ở, về đầu tư, về kinh doanh BĐS; Thị trường BĐS; Đầu tư kinh doanh BĐS; Tổng quan về dịch vụ môi giới BĐS; Quy trình và kỹ năng môi giới BĐS…
Trường hợp đã có giấy chứng nhận hoàn thành khoá học bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS thì chỉ sát hạch một môn về pháp luật (pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS).

Một trong các điều kiện bắt buộc để dự thi là có bằng trung học phổ thông trở lên. Những môn thi phải đạt từ 5 (năm) điểm trở lên chấm theo thang điểm 10 (mười) hoặc từ 50 (năm mươi) điểm trở lên chấm theo thang điểm 100 (một trăm). Hội đồng thi sẽ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định thành lập và dự kiến, mỗi năm sẽ tổ chức ít nhất một kỳ thi.

Không bắt buộc, cũng chẳng sao

Đó là bình luận của ông P, một lãnh đạo DN kinh doanh dịch vụ BĐS có tiếng ở địa bàn trung tâm Hà Nội khi bàn về tương lai của nghề môi giới địa ốc trước quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014 sắp có hiệu lực.

Nhiều ý kiến cho rằng nội dung Dự thảo áp dụng kỳ thi để cấp chứng chỉ môi giới BĐS là giải pháp hữu hiệu để loại bỏ vấn nạn "cò đất", những sàn giao dịch BĐS thiếu chuyên nghiệp, làm ăn chộp giật tồn tại thời gian qua.

Thậm chí, theo ông Nguyễn Vũ Cao, Tổng giám đốc Hoàng Gia Invest, trả lời báo chí, việc thanh lọc sẽ khiến hoạt động các sàn trở nên chuyên nghiệp hơn khi là những đơn vị phân phối dự án, chỉ "sống" dựa vào khả năng bán hàng, bằng phí dịch vụ…

Còn đại diện Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô thì tỏ ra hồ hởi ngay từ khi nội dung "không bắt buộc giao dịch qua sàn" còn ở dạng Dự thảo: "để DN trực tiếp bán hàng đến người có nhu cầu sẽ tiết kiệm rất nhiều chi phí phát sinh không cần thiết. Vì bán hàng qua sàn giao dịch, DN phải trả cho sàn khoảng 2% giá trị hợp đồng đối với các giao dịch thành công".

Trái lại, ở góc nhìn người làm nghề, một số đơn vị mạnh tỏ ý nghi hoặc về tác dụng thực tế của việc bỏ giao dịch địa ốc qua sàn. Đơn cử, ý kiến mang tính xây dựng từ vị chủ tịch HĐQT Đất Xanh Group: Hãy để thị trường đưa ra câu trả lời chính xác cho vấn đề này. Theo đó, khách hàng sẽ tự lựa chọn giao dịch nhà đất trực tiếp với chủ đầu tư hay là thông qua các kênh môi giới – Sự cạnh tranh sẽ thanh lọc đúng nghĩa các đơn vị môi giới kém chuyên nghiệp.

Ở viễn cảnh bi quan, lãnh đạo Khải Hoàn Land lo lắng rằng nếu bỏ giao dịch qua sàn có thể đưa thị trường quay trở về thời kỳ mua bán nhà đất tự do, cò đất lộng hành, rất khó kiểm soát…

Về phần mình, ông P (Công ty BĐS Phúc Vinh) thể hiện quan điểm khá "gai góc" về hiệu quả chính sách. Cụ thể, không chủ đầu tư nào chuyên sâu về đầu tư dự án, bao gồm đầu tư tài chính, kỹ thuật.

Tạm hiểu, họ sẽ phải xây dựng đội ngũ kinh doanh nhằm tìm hiểu thị trường trước khi đưa sản phẩm tới tay người tiêu dùng. Không phải chuyên môn của chủ đầu tư, nên họ sẽ rất tốn chi phí. Nhưng lại kém hiệu quả so với những cá nhân, đơn vị chuyên môi giới thâm niên nhiều năm với lượng khách hàng cố định và am hiểu từng khu vực.