Mở rộng "đầu ra" cho nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội  cần một chiến lược dài hơi với sự ổn định nguồn cung nhà và nguồn vốn vay lãi suất thấp, nếu không sẽ khó tìm được người mua, thậm chí khó cạnh tranh được cả với nhà ở thương mại giá thấp.

Một trong những giải pháp tháo gỡ hàng tồn kho bất động sản theo Nghị quyết 02 của Chính phủ là cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, diện căn hộ được giải quyết có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Ðã có hàng loạt dự án nhà ở thương mại xin chủ trương chuyển đổi sang nhà ở xã hội, hầu hết là dự án đã xây xong nhưng không bán được. Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, thành phố hiện tồn kho gần 14.500 căn hộ chung cư với giá trị ước khoảng 24.500 tỷ đồng. Trong đó có khoảng 2.300 căn hộ đã hoàn thành, 12.190 căn hộ đang xây dựng. Các căn hộ tồn kho hầu hết có diện tích lớn từ 80 đến 130 m2, không phù hợp khả năng thanh toán của người dân.

Chủ đầu tư một số dự án cho biết: Căn hộ có diện tích lớn chiếm số lượng nhiều vì theo quy định tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam do Bộ Xây dựng ban hành năm 2004: Các căn hộ cao tầng phân thành ba loại: nhỏ, trung bình và lớn. Tỷ lệ giữa các loại căn hộ là 1:2:1. Cụ thể chung cư có ba loại căn hộ: loại A có diện tích từ 50 đến 70 m2, loại B từ 75 đến 90 m2, loại C từ 95 đến 120 m2. Như vậy, loại diện tích căn hộ nhỏ chỉ chiếm một phần ba,  phần còn lại là diện tích vừa và lớn. Tồn kho chủ yếu là căn hộ vừa và lớn, còn việc chuyển căn hộ loại 70 m2 trở xuống sẽ giải quyết nhu cầu không đáng kể. Ðể chuyển sang nhà ở xã hội, nhà đầu tư buộc phải "chia nhỏ" căn hộ lớn. Như vậy, chất lượng căn hộ sẽ ra sao? Trong khi đó, theo kế hoạch từ nay đến năm 2015, TP Hồ Chí Minh sẽ có 20 dự án nhà ở xã hội với gần 21.000 căn hộ trong đó bảy dự án với 6.000 căn hộ có thể hoàn thành, 13 dự án chưa có vốn đầu tư. Nếu tiếp nhận thêm số căn hộ thương mại chuyển qua nguồn cung nhà ở xã hội thì sắp tới số lượng các căn hộ sẽ rất lớn và nếu làm không tốt  thì khả năng tồn kho nhà ở xã hội có thể sẽ diễn ra.

Mới đây Sở  Xây dựng thành phố vừa tổ chức cuộc họp với 255 cán bộ, công chức, viên chức đủ điều kiện thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội trong tổng số 703 hồ sơ xin thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội thuộc 50 cơ quan, đơn vị trên địa bàn TP Hồ Chí Minh. Dự kiến ngày 30-4, Sở Xây dựng sẽ ký kết bàn giao nhà ở xã hội đợt I năm 2013 cho các trường hợp đủ điều kiện tại chung cư 157/R8 Tô Hiến Thành, quận 10. Sở  Xây dựng cũng cho biết, hiện thành phố mới có 470 căn để bán, 120 căn hộ cho thuê và tám căn hộ bán trả góp.

Sau khi được duyệt, người mua nhà sẽ vay vốn ngân hàng với lãi suất ưu đãi 6%/năm trong ba năm đầu, song không ít người đang băn khoăn về lãi suất thả nổi sau năm 2015. Và nếu chỉ có giải pháp ngắn hạn thì nhà ở xã hội cũng sẽ khó cạnh tranh với nhà ở thương mại khi nhiều chủ đầu tư bất động sản hiện đang áp dụng mức lãi suất 0% trong thời gian từ hai đến năm năm. Ðó là Công ty CP đầu tư Nam Long chào bán căn hộ dự án E Home 3 Tây Sài Gòn tại quận Bình Tân với giá 750 triệu đồng/căn. Người mua được ngân hàng cho vay với lãi suất 0% và không trả nợ gốc cho đến lúc nhận nhà. Công ty CP phát triển nhà Thủ Ðức bán căn hộ ở hai dự án TDH - Trường Thọ (Thủ Ðức) và TDH - Phước Bình (quận 9) với phương thức trả trước 40% giá trị căn hộ để nhận nhà ngay, phần còn lại trả trong năm năm không lãi suất. Như vậy, người mua nhà ở xã hội đang cần nguồn vốn dài hạn với lãi suất ổn định để có thể thanh toán trả nợ.

Cùng với việc cho phép chuyển đổi các dự án thương mại sang nhà ở xã hội, Bộ  Xây dựng cũng kiến nghị cho phép các chủ đầu tư chuyển dự án nhà ở sang căn hộ cho thuê. Ðây là một trong những giải pháp hợp lý và cần thiết mang tính lâu dài, nhằm tăng nguồn cung nhà ở dành để cho thuê, đáp ứng nhu cầu thiết thực của phần lớn các tầng lớp dân cư, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, nên rất cần có chính sách ưu đãi để khuyến khích nhà đầu tư tham gia.