Luật Đất đai mới "mở cửa" cho nhà ĐTNN tham gia vào thị trường BĐS

Luật Đất đai mới vừa có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, thay thế Luật Đất Đai năm 2003 với một số cải cách về các điều khoản mua bán đất và giá đất nhằm tăng cường sự bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài hiện đang được các nhà đầu tư “hồ hởi” đón nhận.

Thực tế, trước năm 1988 các nhà đầu tư nước ngoài không được phép tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam. Phú Mỹ Hưng ở TP HCM và Ciputra ở Hà Nội là hai dự án nhà ở đầu tiên có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Cùng với định hướng mở rộng thị trường của Chính phủ cho nhà đầu tư nước ngoài, bất động sản đã vươn lên chiếm vị trí thứ hai trong tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), chỉ xếp sau lĩnh vực sản xuất, chiếm 16% tổng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam; với 423 dự án vào quý 2/2014. Điều này cho thấy sức hấp dẫn của thị trường bất động sản trong nước và mối tương quan thuận giữa khung pháp lý và nguồn vốn đầu tư nước ngoài.

Luật Đất đai mới: bình đẳng hơn

Luật Đất đai mới vừa được thông qua là luật đất đai thứ 4 trong lịch sử pháp lý Việt Nam (luật đất đai trước đây được thông qua vào các năm 1987, 1993 và 2003). Luật này được thông qua sau quá trình tham vấn hơn 6 triệu lượt ý kiến đóng góp phản hồi từ người dân.

Mặc dù Luật Đất đai mới vẫn chưa thể làm hài lòng tất cả các bên liên quan, luật có những cải thiện đáng  kể về khung pháp lý cũng như đơn giản hóa và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục. Một số thay đổi quan trọng giúp giải quyết các vấn đề liên quan đến bất động sản gắn liền với đất và thu hồi đất - nguyên nhân của các tranh chấp trong nhiều năm qua, bao gồm: Giao đất, cho thuê đất; Thu hồi đất; Giá đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai mới, quyền sở hữu đất đai tiếp tục thuộc về sở hữu toàn dân, được đại diện và quản lý bởi Nhà nước Việt Nam. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài hiện nay có quyền như nhà đầu tư trong nước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.

Dưới bộ luật mới, Việt kiều và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Những người thuê đất trả tiền một lần trước ngày luật có hiệu lực có thể tiếp tục sử dụng đất trong thời gian thuê còn lại, hoặc có thể đổi sang hình thức giao đất đóng tiền sử dụng đất.

Việc quản lý đất đai rõ ràng và minh bạch hơn

Không giống với Luật Đất đai năm 2003 với các định nghĩa khá rộng như "mục đích phát triển kinh tế", Luật Đất đai mới đưa ra các định nghĩa chi tiết và chặt chẽ hơn trong các điều khoản thu hồi đất nông nghiệp cho các dự án thương mại. Theo đó, việc thu hồi đất nông nghiệp vốn là vấn đề nóng của nhiều năm nay chỉ áp dụng cho các dự án xây dựng khu dân cư mới hoặc nâng cấp các khu đô thị hiện hữu và phải có sự thông qua của Chính quyền tỉnh trước khi thực hiện.

Luật Đất đai mới vẫn giữ lại các định nghĩa về các dự án trễ tiến độ (vi phạm pháp luật đất đai, do đó nằm trong diện bị thu hồi). Ví như, các dự án đầu tư không sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư. Tuy nhiên, Luật Đất đai mới cũng quy định rằng, đối với các trường hợp vi phạm, các chủ đầu tư sẽ được gia hạn 24 tháng để khắc phục tình hình thay vì 12 tháng như luật cũ. Sau 24 tháng gia hạn, đất và các tài sản sẽ bị thu hồi mà không có bất kỳ khoản đền bù nào ngoại trừ các trường hợp bất khả kháng, trong khi theo luật đất đai cũ, Nhà nước sẽ đền bù một phần chi phí đầu tư vào đất (ví như tài sản, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất)…

Theo nhận định của CBRE (chuyên nghiên cứu và tư vấn về bất động sản): Luật Đất đai mới chú trọng vào dự án nhà ở với nỗ lực cải thiện thị trường đất và phát triển dự án bất  động sản. Sự ra đời của Luật Đất đai mới cho thấy Chính phủ thay đổi để đảm bảo nền kinh tế tiếp tục phát triển đúng hướng. Tuy Luật Đất đai mới có nhiều điểm rõ ràng hơn, nhưng các nhà phân tích nước ngoài vẫn hoài nghi về tính khả thi của nó. Theo đó, hướng dẫn và thực thi luật một cách thống nhất và rõ ràng theo đúng định hướng sẽ là yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của Luật Đất đai mới.