Lời giải cho câu chuyện “vênh” số liệu thị trường

Kết thúc 5 tháng đầu năm 2018, HoREA đưa ra báo cáo cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM khá trầm lắng cả yếu tố cung lẫn cầu. Trong khi đó, nhiều tổ chức, đơn vị nghiên cứu khác lại đưa ra những thông số tích cực. Tuy nhiên, câu chuyện này không khó lý giải nếu tìm hiểu cách tiếp cận số liệu của từng đơn vị.

Thị trường có đi xuống?

Theo số liệu mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong hơn 5 tháng đầu năm 2018, thị trường TP.HCM đã có biểu hiện sụt giảm so với cùng kỳ năm 2017. Trong đó, tổng số dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra thị trường là 29 dự án, giảm 9,4% so với 32 dự án đã đưa ra thị trường cùng kỳ năm 2017. Tổng số sản phẩm đưa ra thị trường là 9.174 căn (gồm có 8.690 căn hộ chung cư và 484 căn nhà thấp tầng), giảm 44,5% so với con số 16.506 căn cùng kỳ năm 2017.

Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp có lượng cung 3.828 căn, giảm 25,9% so với 5.164 căn cùng kỳ năm 2017. Phân khúc căn hộ trung cấp có 3.465 căn, giảm 32,6% so với 5.136 căn cùng kỳ năm 2017. Tỷ lệ căn hộ trung cấp chiếm 37,7% lượng cung toàn thị trường, cao hơn so với cùng kỳ năm 2017 (chiếm 31,1%); Phân khúc căn hộ bình dân có 1.881 căn, giảm mạnh đến 69,7% so với 6.206 căn cùng kỳ năm 2017. Tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ chiếm 20,5%, giảm gần một nửa so với cùng kỳ năm 2017 (chiếm 37,6%).

Tuy nhiên, so sánh với báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường khác, thì số liệu có sự chênh lệch khá lớn. Đơn cử, theo báo cáo của Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Việt Nam, trong quý I/2018, TP.HCM có 621 căn nhà phố/biệt thự cung cấp ra thị trường. Phân khúc căn hộ, theo DKRA Việt Nam, cũng có nguồn cung khá dồi dào trong quý I, cung cấp ra thị trường khoảng 10.431 căn, bằng 135% nguồn cung của cùng kỳ. Lượng tiêu thụ nguồn cung mới khả quan, ước khoảng 8.946 căn (86%), bằng 166% so với quý I/2017.

Trong khi đó, báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM của CBRE Việt Nam cho thấy, chỉ riêng phân khúc căn hộ mới ra mắt trong quý I/2018 đã là 9.503 căn, tăng 11% theo quý và 79% so với cùng kỳ năm ngoái. Tình hình tiêu thụ khả quan được ghi nhận tại các phân khúc. Trong quý I/2018, có 9.260 căn hộ được tiêu thụ, tăng 4% so với quý trước và tăng 26% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 90 - 100% được ghi nhận tại một số dự án của chủ đầu tư uy tín và mức giá hợp lý.

Trong quý I/2018, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, tại TP.HCM có  8.946 căn hộ giao dịch thành công trong tổng số 10.431 căn mở bán. Trong đó, lượng giao dịch chung cư cao cấp đạt 2.655 căn, chiếm hơn 30% thanh khoản. Điều này gây ngạc nhiên bởi đó là con số thanh khoản tốt nhất của quý I nhiều năm gần đây, kể cả quý I/2016 - giai đoạn thị trường chung cư được cho là sốt nóng.

Như vậy, con số thống kê của một số đơn vị nghiên cứu thị trường chỉ riêng trong quý I đã bằng hoặc lớn hơn con số được HoREA công bố trong cả 5 tháng. Trong khi đó, tháng 4 và tháng 5, rất nhiều dự án lớn được các chủ đầu tư giới thiệu ra thị trường và được khách hàng TP.HCM quan tâm cao.

Chẳng hạn, Dự án Saigon Riverside với gần 4.000 căn hộ được Hưng Thịnh giới thiệu ngày 6/5; dự án khu căn hộ cao cấp Phú Đông Premier với 657 căn hộ của Phú Đông Group; Các dự án Citrine Apartment với 225 căn hộ và dự án TDH – River View của Nhà Thủ Đức; Đất Xanh công bố dự án Gem Riverside với hơn 3.175 căn hộ; Danh Khôi Việt ra mắt dự án Southgate Tower với 350 căn hộ; An Gia Hưng giới thiệu Dự án La Cosmo với 500 căn hộ...

Đặc biệt, nhiều dự án trong số này có thanh khoản rất tốt. Chẳng hạn như tại Phú Đông Premier, theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, dù chỉ giới thiệu khoảng 400 căn hộ nhưng đã có tới gần 1.000 khách hàng muốn đặt cọc; còn tại Dự án Saigon Riverside, theo công bố của chủ đầu tư, sau gần 1 tháng giới thiệu, tính đến ngày 28/5, khoảng 70% căn hộ trên tổng số 3.580 căn đã có chủ.

Do cách tiếp cận số liệu

Theo giới quan sát thị trường, các số liệu báo cáo khác nhau từ các đơn vị khác nhau cũng không quá đáng ngạc nhiên. Trong đó, những báo cáo từ các doanh nghiệp nghiên cứu thị trường luôn lấy số liệu từ các dự án mở bán thực tế, còn báo cáo từ các đơn vị như HoREA sẽ chọn số liệu từ cơ quan chức năng như Sở Xây dựng TP.HCM công bố và luôn có tính thận trọng nhất định.

Ông Phạm Lâm, CEO DKRA Việt Nam cho biết, doanh nghiệp ông lấy số liệu từ các doanh nghiệp và khảo sát thực tế thị trường. Còn số liệu của HoREA dựa vào báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM. Trong khi đó, theo Sở Xây dựng, doanh nghiệp phải hoàn thành thủ tục pháp lý và đủ điều kiện mở bán theo Luật Kinh doanh bất động sản thì mới tính là dự án mở bán ra thị trường.

“Thực tế hiện nay, thời gian làm thủ tục pháp lý của doanh nghiệp luôn mất khoảng 6 - 12 tháng, có doanh nghiệp lên tới 18 tháng. Chính vì vậy, các doanh nghiệp sẽ phải tổ chức giới thiệu dự án, nhận đặt cọc giữ chỗ với khách hàng trước khi được mở bán. Khi đủ điều kiện mở bán là lúc doanh nghiệp ký hợp đồng mua bán. HoREA căn cứ vào số liệu của Sở Xây dựng nên số liệu thấp là đúng.

Còn thực tế, 5 tháng đầu năm, thị trường liên tục đón nhận những dự án mới được doanh nghiệp đưa ra thị trường như Hưng Thịnh Corp đưa ra thị trường quận 7 gần 4.000 căn, Nhà Mơ đưa tra quận 8 hơn 2.000 căn, Novaland đưa ra thị trường quận 2 hơn 1.000 căn… đủ thấy thị trường đang phát triển mạnh mẽ thế nào”, ông Lâm nói.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, số liệu của HoREA được lấy từ Sở Xây dựng, trong đó những dự án được cấp phép với đầy đủ thủ tục pháp lý mới được cập nhật. Trong 5 tháng đầu năm đúng là có nhiều dự án mới được doanh nghiệp thông báo mở bán, tuy nhiên các dự án này đa phần chỉ được đưa ra dưới hình thức giới thiệu, chưa đủ điều kiện mở bán chính thức nên chưa được cập nhật. Trong các quý tiếp theo, nếu chủ đầu tư đầy đủ pháp lý và được phép mở bán theo hình thức dự án hình thành trong tương lai sẽ được HoREA cập nhật.

Sẽ tiếp tục phân hóa

Cũng tại báo cáo thị trường 5 tháng, HoREA nhận định, thị trường bất động sản tiếp tục phân hóa. Đối với việc thị trường năm 2016, 2017 chuyển dịch từ cao cấp giảm, trung cấp tăng nhưng chỉ 5 tháng đầu năm 2018 lượng hàng cao cấp tăng vượt phân khúc trung cấp.

Theo giới phân tích, sở dĩ có hiện tượng này vì hiện các doanh nghiệp lớn chuyên phát triển dự án cao cấp như Novaland, An Gia Hưng, Phát Đạt, Phú Long… đã đồng loạt quay lại thị trường sau một thời gian tái cơ cấu và đưa ra các dự án mới. Bên cạnh đó, việc các doanh nghiệp địa ốc chọn thời điểm ra dự án cao cấp cũng là nguyên nhân cho việc tại sao căn hộ cao cấp tăng mạnh trong 5 tháng qua.

“Năm 2016 - 2017 thị trường được cho là bị siết phát triển dự án cao cấp, các dự án trung tâm… để giải phóng hàng tồn kho và phát triển hàng trung cấp đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Nhưng năm 2018, thị trường đã được cởi trói, chính quyền cũng không còn quá mạnh tay siết việc cấp phép dự án mới, nên việc các dự án cao cấp được phát triển nhiều hơn là điều dễ thấy”, ông Trần Quốc Việt, Tổng giám đốc Cát Tường Group nhận định.

Cũng theo HoREA, từ đầu năm 2017 tới nay, xu hướng doanh nghiệp địa ốc tham gia niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán liên tục tăng. Trong năm 2017, đã có 11 doanh nghiệp bất động sản lên sàn chứng khoán. Trong hơn 5 tháng đầu năm 2018, đã có 4 doanh nghiệp lên sàn là Vinhomes thuộc Tập đoàn Vingroup, NetLand, Văn Phú Invest, Đạt Phương. Dự kiến, từ nay đến cuối năm sẽ có thêm nhiều doanh nghiệp bất động sản lên sàn chứng khoán như Hưng Thịnh Construction, Cenland, MBland, Hải Phát...

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, một lãnh đạo Hưng Thịnh Construction cho biết, doanh nghiệp ông có ý định lên sàn trong thời gian tới. Việc lên sàn chứng khoán không phải vì doanh nghiệp thiếu vốn mà đây là chính sách phát triển của Tập đoàn. Khi Hưng Thịnh Construction lên sàn sẽ tạo sức bật cho Tập đoàn phát triển và khẳng định vị thế của mình trên thị trường.

“Lên sàn là hướng đi phù hợp, không chỉ nhằm huy động vốn mà còn góp phần khẳng định uy tín thương hiệu, tính minh bạch và giải trình, tạo điều kiện huy động các nguồn vốn trong và ngoài nước, giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.