Loay hoay với chung cư cũ

Hàng loạt chung cư xuống cấp, trong đó nhiều chung cư nguy hiểm đang đe dọa tính mạng người dân buộc phải di dời khẩn cấp nhưng vẫn dậm chân tại chỗ.

Nguyên nhân do các chính sách chưa thu hút được nhà đầu tư, Nhà nước chưa có quỹ nhà tạm cư, còn người dân cần sự minh bạch trước khi rời nhà…

Hơn 2 năm chưa ban hành được chính sách

Chỉnh trang đô thị là 1 trong 7 chương trình trọng điểm của TPHCM, với 2 nội dung quan trọng di dời nhà trên và ven kênh rạch cũng như cải tạo, xây mới chung cư xuống cấp. Tuy nhiên, đến nay việc sửa chữa, di dời cũng như xây mới các chung cư xuống cấp dường như dậm chân tại chỗ sau hơn 2 năm thực hiện.

Cho đến thời điểm này, Sở Xây dựng TPHCM vẫn loay hoay tiếp thu, hoàn chỉnh dự thảo (lần thứ 6) “Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tạm cư và tái định cư của các dự án cải tạo sữa chữa, xây mới thay thế nhà chung cư cũ trên địa bàn TPHCM”, để lãnh đạo UBND TP xem xét thông qua. Do chưa có quy định chính thức, nên việc triển khai chương trình đang gặp nhiều khó khăn.

Yêu cầu Sở Xây dựng cần nhanh chóng rà soát lại những điểm chưa phù hợp của dự thảo trên, trình TP thông qua làm cơ sở pháp lý để thu hút các nhà đầu tư tham gia chương trình trọng điểm này. Ông TRẦN VĨNH TUYẾN, Phó Chủ tịch UBND TPHCM

Theo báo cáo của Sở Xây dựng, trong số 474 chung cư cũ hư hỏng, xuống cấp cần cải tạo, sửa chữa, phá dỡ xây mới, có 13 chung cư thuộc nhóm D - loại xuống cấp trầm trọng, nguy hiểm phải di dời khẩn cấp người dân - đến nay vẫn chưa thực hiện được. Theo báo cáo của các quận, huyện phần lớn chung cư này diện tích đất quá nhỏ, dân số đông nên không hấp dẫn nhà đầu tư.

Thí dụ, chung cư 440 Trần Hưng Đạo (quận 5) có diện tích 170m2, nhưng có 32 hộ cư ngụ. Một số chung cư khác diện tích cũng chỉ vài trăm m2, nhưng có đến hơn 100 hộ cư ngụ. Hiện nay các chung cư này chưa có nhà đầu tư nên các chính sách về đền bù, tái định cư chưa có, quận huyện muốn di dời người dân cũng  chưa có quỹ nhà tạm cư…

Cụ thể, tại quận 4 có 3 chung cư thuộc nhóm D với 400 hộ dân, nhưng quận không có quỹ nhà để di dời. Theo phản ánh của nhiều quận huyện, việc khó thu hút doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây mới chung cư xuống cấp do các chỉ tiêu về quy hoạch tại các dự án này không đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư. Ngoài ra, một số chung cư có diện tích quá nhỏ, dân cư đông nên rất khó khăn cho trong tái định cư tại chỗ cho người dân.

Theo ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó Chủ tịch UNBD TP, để tháo gỡ khó khăn này, các quận, huyện phải vượt khỏi sự ràng buộc của từng dự án, rộng hơn nữa là thoát ra khỏi địa giới hành chính các quận huyện để liên kết, tạo quỹ đất đủ lớn nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia.
Thí dụ, tại quận 3 có 10 chung cư cũ cần xây mới, trong đó có những chung cư có diện tích quá nhỏ, nhưng cũng có những chung cư có diện tích lớn, vì vậy cần tập trung xây dựng nhà tái định cư tại những chung cư có quỹ đất lớn, các chung cư nhỏ giành đất cho doanh nghiệp. Giữa các quận huyện cũng có thể làm theo cách này. Điều quan trọng là phải đảm bảo hài hòa lợi ích: người dân có nơi ở mới, doanh nghiệp có lợi nhuận, Nhà nước có được công trình mới.
 

Tạo cơ chế phát sinh từ thực tế

Theo nhiều chuyên gia, ngoài việc ban hành quy chế chung như tăng hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao công trình… nhà đầu tư cũng cần được tạo cơ chế phát sinh từ thực tế, tức phải được tạo cơ chế trọn vẹn.

Thí dụ, đối tượng đang sống trong chung cư thuộc các diện khác nhau, như người đang thuê nhà ở của nhà nước, người đã hóa giá xong có chủ quyền... cần làm rõ có được về ở chỗ cũ hay không, giá cả ra sao? Đó là chưa kể khi bồi thường giá khác, bán giá khác người ta không đủ tiền để mua, tức gián tiếp đuổi người ta đi. Nếu cho ở lại gây nhếch nhác tới dự án, ảnh hưởng tới lợi nhuận nhà đầu tư, vấn đề này giải quyết ra sao?

Bên cạnh đó là chính sách của Nhà nước tạo cơ chế như thế nào để giải quyết bất cập, giúp nhà đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ được nhanh hơn. Bởi lẽ, khi đầu tư dự án, nhà đầu tư phải xem xét nhiều yếu tố, trong đó yếu tố quan trọng nhất là lợi nhuận, nếu không nhà đầu tư sẽ không làm.

Mặc dù quy định của Nhà nước khi cải tạo chung cư cũ đã cho chỉ tiêu cao hơn, nhưng gặp lúc thị trường không tốt nhà đầu tư cũng không dám làm, vì đầu ra không có nên dự án chắc chắn bị chậm. Trong trường hợp đó, nhà đầu tư đã bỏ tiền ra bồi thường nhưng xin, liệu Nhà nước có trả lại tiền nhà đầu tư? Nếu không trả nhà đầu tư sẽ “chờ thời”, khiến việc cải tạo, xây mới chung cư cũ dậm chân tại chỗ.

Thực tế, trong cải tạo chung cư cũ gặp nhiều khó khăn đòi hỏi các cơ quan chức năng từ cấp Trung ương đến địa phương phải đồng loạt vào cuộc. Bởi ở các chung cư chậm triển khai, nếu không phải vì nhà đầu tư thiếu vốn, không phải thị trường BĐS đóng băng, nguyên nhân chậm trễ là do chính quyền. Vì thế, chính quyền phải tạo cơ chế chứ không thể làm thay.

Theo đó, chính quyền cần tổ chức lấy ý kiến nhiều phía, từ người dân, nhà đầu tư đến các chuyên gia. Trên cơ sở đó đề ra giải pháp khả thi để đẩy mạnh tiến trình cải tạo chung cư cũ, đúng với tinh thần đột phá của chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị của TPHCM.