Làm gì để xì hơi “bong bóng” bất động sản? (phần 1)

Trong bất kỳ một nền kinh tế nào, thị trường bất động sản (TTBĐS) luôn đóng vai trò quan trọng. Những diễn biến của TTBĐS phần nào phản ánh tình trạng “sức khỏe” nền kinh tế.

Thời gian qua, cùng với sự tăng trưởng nhanh của nền kinh tế, TTBĐS Việt Nam cũng có nhiều dấu hiệu bất thường, nhất là khi “bong bóng” giá ngày càng phình to, khiến nhiều nhà hoạch định chính sách kinh tế vĩ mô lo ngại. Những lo ngại sự sụp đổ của TTBĐS sẽ kéo theo một loạt những hậu quả khó lường đã khiến việc giảm “bong bóng” của TTBĐS trở thành đầu việc chính của Chính phủ.

Không khó khăn khi nhận thấy những điểm bất ổn của TT BĐS trong những năm qua. Nếu như thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam còn thuộc hạng thấp trên thế giới, thì giá nhà đất lại thuộc hàng cao nhất, nhì thế giới. Điểm bất thường này cho thấy có điều gì đó bất ổn trong nền kinh tế Việt Nam từ nhiều năm nay. Đồng thời, đợt “sốt giá” vừa qua cũng cho thấy những dấu hiệu bất thường.

“Sốt” cục bộ...

Cuối năm 2007, đầu năm 2008, người ta được chứng kiến đợt “sốt” giá trên TT BĐS ở những đô thị lớn, như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Hình ảnh những dòng người chen lấn xô đẩy để có thể mua lại suất đăng ký mua căn hộ cao cấp, cùng với sự phản ánh của báo chí đã khiến nhiều người có tâm lý muốn mua đất để chờ giá lên. Ở nhiều khu đô thị mới (KĐTM) giá đất đã tăng gấp đôi, gấp ba. Mức giá đất tại các phố cổ, phố cũ của Hà Nội đã lên hơn 100 triệu đồng/m2. Đợt “sốt” vừa rồi chỉ tập trung vào phân đoạn thị trường văn phòng, nhà ở cao cấp, nhà ở cho thuê và đất trong dự án.

Rõ ràng, đợt tăng giá trên TT BĐS vừa qua chỉ có tính cục bộ, chưa lan tỏa ra các phân đoạn khác của TT BĐS. Những lô đất thuộc vùng ven các KĐTM, hay trong các ngõ nhỏ chưa tăng giá, hoặc có tăng nhưng không đáng kể. Nhà chung cư và đất KĐTM cũng chỉ tăng giá ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. “Cơn sốt” giá chưa lan tỏa ra các đô thị khác.

Nhiều chuyên gia cho rằng, hiện tượng tăng giá như vậy là không bền vững do nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, số lượng giao dịch tại các mức giá cao là không lớn. Do vậy, các mức giá cao phần nhiều là giá ảo. Thứ hai, “cơn sốt” giá BĐS chỉ xảy ra ở một số phân đoạn nhỏ của TT BĐS đô thị. TT BĐS ở hầu hết các địa phương không có biến động đáng kể.

Nhiều luồng vốn mới đổ vào

Điểm bất thường tiếp theo cần phải nói tới là sự tham gia đông đảo của các nhà đầu tư BĐS từ các Tổng công ty, tập đoàn, các doanh nghiệp (DN) lớn thuộc các thành phần kinh tế trong nước, nước ngoài. Nhiều DN lớn đã chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khoán sang TT BĐS. Luồng vốn đổ vào thị trường này quá nhiều, trong khi quan hệ cung-cầu không thay đổi. Trên thực tế, “cung” thật chưa tăng, mà “cầu” chủ yếu là ảo.

Vào năm 2008, TT BĐS đã trở thành kênh đầu tư quan trọng của nhiều tập đoàn lớn trong nước, như REE, FPT, EVNLand, LILAMALand… Có thể thấy, năm 2007, đầu năm 2008 là thời kỳ TT BĐS được sự quan tâm nhất của các DN, các tập đoàn kinh tế và nhất là các tập đoàn kinh tế mới nổi. Những tập đoàn này tưởng rằng đầu tư BĐS chắc chắn sẽ đem lại lợi nhuận cao và thu hồi vốn nhanh. Đây là điều khiến TT BĐS phải chịu đựng một khối lượng vốn quá lớn so với khả năng sinh lời thực tế.

Ngoài ra, thị trường chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đang còn nhiều bất cập. Bất cập lớn nhất là quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất nông nghiệp chưa được bảo vệ đúng như pháp luật quy định. Đây cũng là nguyên nhân khiến trong thời gian qua, khiếu kiện, khiếu kiện kéo dài của dân về đất đai còn nhiều.

Hiện nay, sau khi những hậu quả do lạm phát gây ra đã khiến Chính phủ phải đưa nhiệm vụ chống lạm phát lên hàng đầu, thì giá nhà đất đã giậm chân tại chỗ. Vậy, đâu là nguyên nhân thổi “bong bóng” giá BĐS vốn đã lớn lại lớn hơn trong thời gian qua?.