Kinh doanh bất động sản "ngại" thuế lũy tiến

Trước thông tin Chính phủ đang nghiên cứu đánh thuế lũy tiến bất động sản, giới kinh doanh trong lĩnh vực này tỏ ra không hứng thú và nghi ngờ về tính khả thi cũng như ảnh hưởng tiêu cực của loại thuế mới đến thị trường.

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, nên đặt ra định mức thuế lũy tiến đối với nhà ở cơ bản là 30.000 đồng mỗi m2 sàn một năm. Mỗi hộ gia đình được phép có 100 m2 bất động sản. Vượt hạn mức này sẽ bị đánh thuế. Căn cứ vào đó, Bộ Tài Chính đề nghị khung giá đánh thuế nhà ở từ 101 m2 trở lên.

Cụ thể, đối với người sở hữu từ 101-150 m2 nhà ở sẽ đóng 130% thuế suất. Tỷ lệ này sẽ tăng lên thành 150% đối với nhà có diện tích từ 151 m2 trở lên. Đối với người sở hữu trên 200 m2 diện tích nhà đất, mức thuế suất lúc này sẽ là 200%.

Quan điểm của giới kinh doanh bất động sản, nếu Nhà nước chưa xác định rõ đối tượng tham gia vào thị trường thì thu thuế lũy tiến nhà đất sẽ rất nguy hiểm. Theo Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Xanh, Nguyễn Khánh Hưng, hơn 50% giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay là tự thỏa thuận, tiền trao tay, không ai quản lý. Thậm chí mua đi bán lại của giới đầu cơ cũng theo cơ chế này, nhà nước không quản nổi giá cả thì không cách gì thu được thuế từ họ. 

Dù lo cho Nhà nước không thu được thuế, nhưng lãnh đạo Công ty Đất Xanh lại sợ rằng quyết tâm đánh thuế lũy tiến sẽ tác động vào những người có nhu cầu sử dụng thực sự hoặc những đại gia có nhiều đất đai, không giải tỏa được áp lực tăng giá và nạn đầu cơ. 

Ông Vương Hữu Hùng, một Việt kiều Canada, chuyên gia trong ngành nhà đất cho rằng, đánh thuế lũy tiến bất động sản tại Việt Nam là thách thức lớn vì thị trường còn kém minh bạch, chưa có cơ sở thống kê sở hữu tài sản. Tại Canada, Mỹ, Australia và thậm chí là Singapore, chính quyền không hề gặp khó khăn khi đánh thuế bất động sản vì hầu hết cơ quan quản lý đều áp dụng triệt để công nghệ thông tin trong quản lý nhà đất.

Giám đốc một văn phòng môi giới nhà đất tại quận 7, TP HCM, nói: "Chỉ tính những loại thuế trước đây đánh vào nhà đất cũng đủ khiến khách hàng hoảng sợ, đừng nói chi thuế lũy tiến. Còn giới đầu cơ thì không ai quản nổi để đánh thuế họ".

Theo ông, nhiều khả năng người mua nhà sẽ tìm đến những giao dịch ngầm hoặc mua bán bằng giấy tay để né thuế lũy tiến. Song, điều đáng lo ngại là tỷ lệ rủi ro cao hơn, các vụ lừa đảo đất đai thường bắt nguồn từ đây. 

Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản TP HCM, tiến sĩ Đỗ Thị Loan phân tích, thuế lũy tiến sẽ đánh vào người đang có nhà trước tiên, kéo theo giá thuê mặt bằng tăng cao, môi trường đầu tư giảm chỉ số cạnh tranh, còn giới đầu cơ chưa có cơ sở để chịu thuế ngay lập tức.

Theo bà Loan, nền kinh tế TP HCM phát triển vì có nhiều nguồn lực bao gồm lao động phổ thông, chủ yếu là dân nhập cư và các chuyên gia, doanh nhân người nước ngoài đến làm việc. Các đối tượng này hoặc là không mua nổi nhà, hoặc là không được phép mua nhà bắt buộc phải thuê. Khi đánh thuế lũy tiến căn cứ vào định mức, giá thuê nhà đang rất cao lại đội lên, dân nhập cư và người có thu nhập thấp sẽ lãnh đủ.

"Tiền lương không xã hội hóa nhưng mọi thứ thuế đã xuất hiện, chỉ đổ lên đầu người không có tiền. Trong khi nhà ở xã hội không xây nổi, lại đánh thuế lũy tiến làm tăng giá thuê nhà là chưa hợp lý", bà Loan nhấn mạnh.

Theo dự thảo của các bộ hồi cuối tháng 10/2007, thuế lũy tiến sẽ không đánh vào nhà cho thuê.

Quan điểm của bà Loan, thuế lũy tiến không phải là liều thuốc hạ nhiệt thị trường đang quá nóng bỏng. Nhiều khả năng biện pháp vội vàng này sẽ gây tác dụng phụ làm đổ vỡ thị trường. Cách tốt nhất là đánh thuế tài sản bất động sản, phải lấy những hình mẫu của một vài quốc gia có thị trường nhà đất tương tự Việt Nam để học hỏi, mời chuyên gia nước ngoài về cùng nghiên cứu, tháo gỡ.

GS Lê Đình Thắng, Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội cho rằng, đánh thuế lũy tiến vào thời điểm này sẽ gặp nhiều khó khăn. Để đánh thuế lũy tiến cần phải có hệ thống quản lý sở hữu đất đai tương đối hoàn thiện. Trong khi ở nước ta Luật Đăng ký bất động sản vẫn đang trong quá trình xây dựng, việc xác định sở hữu đất đai còn chưa rõ ràng.

Theo ông Thắng đánh thuế lũy tiến khó có thể làm giảm giá đất. Trong khi hệ thống quản lý chưa chặt chẽ thì vẫn chưa phát huy nhiều hiệu quả trong việc chống đầu cơ. Mặt khác có thể người bán sẽ tính thêm tiền thuế vào giá nhà đất. 

Tuy nhiên ông Thắng không đề cập đến loại thuế nào khác có thể thay thế hiệu quả hơn.

Theo TS Vũ Đình Ánh, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu khoa học thị trường giá cả, việc đánh thuế lũy tiến về bản chất là tăng hiệu quả sử dụng đất, giảm đầu cơ, giảm việc tích trữ tiền vào bất động sản và tạo công bằng về nhà ở, đất sản xuất kinh doanh cũng như đảm bảo cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ có điều kiện để thuê mặt bằng sản xuất.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, người luôn ủng hộ việc đánh thuế lũy tiến cũng cho rằng, không thể lý luận rằng hệ thống quản lý đất đai chưa hoàn chỉnh mà dừng đánh thuế lũy tiến. Hệ thống hoàn chỉnh đến đâu thì làm đến đó. Ông phên phán, nhận định thuế lũy tiến không giúp giảm sốt nhà đất là không có cơ sở.