Không lo ngại sức cầu

Đến hẹn lại lên, thị trường địa ốc lại bước vào mùa cao điểm nhất trong năm, các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh bung hàng đón dòng tiền từ nhu cầu an cư của người mua nhà khi năm hết tết đến.

Khác với những tháng cuối cùng của năm 2015, năm nay, trước động thái kiểm soát tín dụng từ phía cơ quan quản lý, nhiều chuyên gia nhìn nhận có thể sẽ tác động tới khả năng chi trả của người mua nhà, từ đó làm giảm nhu cầu đầu tư vào các tài sản có giá trị lớn như bất động sản.

Cụ thể, từ tháng 5/2016, Thông tư 06/2016 thay thế Thông tư 36/2014 của Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, chủ yếu là trong lĩnh vực bất động sản từ 60% xuống còn 50%. Như vậy, dư địa vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn cũng chỉ còn khoảng hơn 15%, nên nguồn vốn mà thị trường bất động sản có thể trông chờ từ tín dụng ngân hàng trong những tháng cuối năm không còn nhiều.

Bên cạnh đó, kể từ giữa quý III/2016, cơ quan điều hành chính sách tiền tệ tiếp tục ban hành nhiều văn bản yêu cầu các ngân hàng thương mại tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng đối với bất động sản, khiến cho việc giải ngân vào thị trường  này cũng bắt đầu chậm lại. Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến ngày 31/8/2016, tín dụng bất động sản tăng 6,73%, chậm hơn so với tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn ngành (gần 10%) và tốc độ tăng chỉ bằng một nửa của cùng kỳ năm ngoái (13,06%).

Trong khi đó, báo cáo từ Jones Lang Lasalle (JLL) cho biết, sau khi bung hàng dồn dập trong quý III, nguồn cung trong những tháng cuối năm tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM sẽ tiếp tục tăng mạnh với khoảng 12.000 căn tại TP. HCM và 11.000 căn tại Hà Nội.

Đây chính là điều khiến nhiều người lo ngại cung - cầu có thể chênh lệch mà yếu tố bất lợi thuộc về những người bán hàng.

Tuy vậy, cũng cần cắt nghĩa sâu hơn về vấn đề này!

Thứ nhất, nên hiểu rõ số liệu tín dụng chậm lại từ việc sửa đổi Thông tư 36/2014 và yêu cầu kiểm soát việc cho vay từ phía Ngân hàng Nhà nước không nhằm mục đích “siết chặt” vòi tín dụng, mà là hướng tới cơ cấu lại dòng tiền đi đúng hướng, theo nhu cầu thực của thị trường. Đồng thời, hạn chế tình trạng sử dụng cho mục đích đầu cơ đẩy giá. Điều này được thể hiện ở việc giá bất động sản hiện tại vẫn khá ổn định, trong khi lượng tồn kho tiếp tục có xu hướng giảm mạnh.

Việc kiểm soát chặt chẽ này cũng hạn chế bớt dòng tiền vào những dự án của các chủ đầu tư kém uy tín, không có đủ năng lực triển khai dự án, tập trung vào những dự án của các chủ đầu có uy tín như Vingroup, Hải Đăng, GPInvest, Novaland, Him Lam, Phú Long…

Trong 9 tháng vừa qua, báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường như CBRE, Savills, JLL cho thấy, tổng lượng giao dịch đã có mức sụt giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức giảm này chủ yếu là do việc gói tín dụng 30.000 tỷ đồng bị chững lại khiến cho việc mở bán tiếp tại một số dự án thuộc phân khúc nhà ở xã hội không triển khai được.

Thứ hai, vào thời điểm cuối năm nay, dù dòng tiền từ ngân hàng giảm, nhưng thị trường lại có “trợ lực” khác đến từ dòng ngoại hối. Chỉ tính riêng tại TP. HCM, ước tính từ Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước TP. HCM, ông Nguyễn Hoàng Minh, lượng kiều hối chuyển về trong quý IV/2016 vào khoảng 2,4 - 2,5 tỷ USD, đưa tổng lượng kiều hối trên địa bàn Thành phố trong năm 2016 vào khoảng 5,7 - 5,8 tỷ USD. Và theo thống kê, khoảng 25-30% số này sẽ được đầu tư vào nhà đất.

Điểm cuối cùng, sau phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 9 và nghị quyết vừa ban hành, cùng với việc Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Chỉ thị 04, chỉ đạo tổ chức tín dụng cân đối nguồn vốn, tiết kiệm chi phí và giảm lãi suất cho vay, đến nay nhiều ngân hàng đã có động thái hạ lãi suất cho vay từ 1 - 2%/năm. Mức giảm này sẽ không trực tiếp đối với lĩnh vực bất động sản, nhưng tâm lý chung thường thấy từ trước tới nay, chỉ cần lãi suất giảm 1%, thì giá bán nhà tương ứng sẽ giảm được 0,5%. Khi đó, động thái mua sẽ tăng khi người mua cảm giác giá bán rẻ hơn, việc trả lãi hàng tháng cũng ít hơn… Với những khách hàng có lịch sử vay nợ tốt và đang có nhu cầu mua nhà tại các dự án của chủ đầu tư có uy tín như phân tích nêu trên, thì cũng không quá khó để các ngân hàng thương mại giải ngân.

Như vậy, dù có những lo ngại trước khi vào mùa cao điểm, nhưng có thể khẳng định thị trường bất động sản vào cuối năm nay vẫn theo một diễn biến theo hướng ổn định và bền vững. Chưa kể, thị trường có thể sẽ có mức giao dịch tăng ổn định hơn khi hầu hết người mua có nhu cầu ở thực.