Xu thế giãn dân tại TP. HCM, cơ hội cho các chủ đầu tư địa ốc

Là một siêu đô thị, đến thời điểm hiện nay, dân số cơ học tại TP. HCM đã tăng lên mức 13 triệu dân. Đây là yếu tố tiềm năng cho thị trường bất động sản phát triển, nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều thách thức cho công tác quy hoạch, phát triển đô thị và đáp ứng chỗ ở cho người dân.

Tiếp cận nhà ở, mỗi lúc càng khó

Thị trường bất động sản TP. HCM dù trải qua nhiều thăng trầm trong những năm qua, nhưng có một điểm chung là giá không ngừng tăng sau mỗi năm. Sự tăng giá của bất động sản dường như đã trở thành xu hướng tất yếu, một phần do sự trượt giá, nhưng yếu tố quan trọng hơn là nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng.

Tại một hội thảo góp ý cho Đề án Phát triển thị trường bất động sản TP. HCM giai đoạn 2016 - 2020 định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030 mới đây, ông Phạm Thái Sơn, Phó Chủ nhiệm Đề án nhấn mạnh, một trong những yếu tố khiến giá bất động sản tại TP. HCM không ngừng tăng là do yếu tố đầu cơ, nhưng đây là yếu tố thị trường.

Theo khảo sát của Tập đoàn Đất xanh, trong giai đoạn 2011 - 2014, thời điểm thị trường khó khăn nhất, giới đầu cơ cũng đã chiếm đến 20% số người mua nhà tại thị trường bất động sản TP. HCM, còn trong thời kỳ phát triển nóng, tỷ lệ này lên đến hơn 50%. Chính sự phổ biến của giới đầu cơ đã khiến cho việc tiếp cận về nhà ở của những người có nhu cầu ở thực khó khăn.

Theo nhiều chuyên gia, thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản TP. HCM chính là nhu cầu nhà ở rất lớn của các tầng lớp dân cư trước áp lực tăng dân số cơ học. Theo thống kê, mỗi năm TP. HCM có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và có một bộ phận không nhỏ trong số gần 200.000 công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang, ngành giáo dục, y tế, cũng như người có thu nhập trung bình, đặc biệt là người có thu nhập thấp, người nhập cư có nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, với giá nhà đất khá cao và dự báo còn tiếp tục tăng, việc tiếp cận nhà của các đối tượng này càng trở nên khó khăn hơn.

Xu hướng giãn dân ra vùng ven

Trước thực tế tiếp cận nhà ở tại TP. HCM ngày càng khó khăn, ghi nhận của Đầu tư tư Bất động sản cho thấy, thời gian gần đây, trên thị trường đã xuất hiện làn sóng người mua tiến về các tỉnh vùng ven, nơi có hạ tầng kết nối thuận lợi với TP. HCM và giá còn mềm hơn để thực hiện giấc mơ an cư.

Trong số những khu vực được nhiều người có nhu cầu nhà ở nhắm đến nhiều nhất hiện nay là Dĩ An (Bình Dương) và Biên Hòa (Đồng Nai) với lợi thế lớn là có khá nhiều công trình hạ tầng kết nối. Nhằm đáp ứng xu hướng này, mới đây, Ban Quản lý đường sắt đô thị TP. HCM đã làm việc với các nhóm nghiên cứu Nhật Bản, đưa ra phương án kết nối tuyến Metro số 1 của TP. HCM với Bình Dương và Đồng Nai.

Cụ thể, theo phương án được đề xuất, từ ga cuối Suối Tiên (quận 9, TP. HCM) sẽ xây đường tách khỏi Quốc lộ 1A kéo dài về phía Bắc khoảng 2 km, giáp ranh Đồng Nai và Bình Dương, để xây dựng một ga nút giao. Từ ga nút giao này đến Dĩ An sẽ xây đường trục chạy dọc đường Mỹ Phước - Tân Vạn đến Dĩ An (phương án 1) hoặc đi qua khu trung tâm thị xã Dĩ An (phương án 2). Từ ga nút giao đi TP. Biên Hòa cũng có hai phương án, hoặc kéo dài qua cù lao Hiệp Hòa đến trung tâm TP. Biên Hòa, hoặc từ ga nút giao đến Ngã ba Vũng Tàu.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Eximrs, doanh nghiệp phân phối độc quyền Dự án Khu đô thị kinh tế mở Long Hưng (Biên Hòa, Đồng Nai) cho biết, thông tin tuyến Metro số 1 kết nối với Biên Hòa ngay lập tức đã có hiệu ứng mạnh với thị trường bất động sản nơi đây.

“Trong những ngày qua, có hàng trăm khách hàng đến Dự án Long Hưng tìm hiểu và đăng ký mua”, bà Tú nói và cho rằng, đây cũng là điều dễ hiểu, bởi Biên Hòa và TP. HCM chỉ cách nhau con sông Đồng Nai, nhưng sự chênh lệch về giá bất động sản khá lớn. Trong khi phía quận 9, TP. HCM giá đất trung bình khoảng 16 triệu đồng/m2, thì tại Dự án Long Hưng, giá chỉ khoảng từ 7 - 8 triệu đồng/m2. Một khi hạ tầng chính thức được kết nối, sự chênh lệch về giá giữa hai khu vực này sẽ kéo lại gần nhau hơn.

Nhận định về xu hướng thị trường này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, đây là xu hướng giãn dân mang tính tất yếu và cần thiết. Trong chiến lược phát triển của TP. HCM là sẽ phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính, mà trên thực tế, các khu vực giáp ranh TP. HCM như Dĩ An, Lái Thiêu (Bình Dương) hay TP. Biên Hòa, Nhơn Trạch (Đồng Nai)..., sẽ là mục tiêu trọng tâm của các khu đô thị vệ tinh trong xu thế giẫn dân của TP. HCM.