Tính đến nay Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà ở ban hành ngày 23/6/2010 đã có hiệu lực thi hành gần một tháng. Nhưng tác động tích cực của nó vào thị trường bất động sản Hà Nội hầu như vẫn chưa xuất hiện… Giá cả đất nền, căn hộ chung cư cao cấp, nhà giá rẻ cho các gia đình có thu nhập thấp… trong những tháng tới đây sẽ diễn biến như thế nào đang là vấn đề quan tâm của không ít người.
Hướng thị trường bất động sản (BĐS) non trẻ của chúng ta hoạt động ổn định và tăng trưởng bền vững là kỳ vọng của các nhà hoạch định chính sách, trong đó các chính sách đều tập trung vào vấn đề quan trọng nhất là ngụồn vốn, quản lý vốn và chế độ hưởng ưu đãi về thuế, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà, giá cả cho nhà đầu tư, người sử dụng… Việc Chính phủ tiếp tục ban hành tiếp Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà ở để thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 8/8/2010 cũng kỳ vọng thúc đẩy sự phát triển tích cực của thị trường BĐS. Tuy nhiên, do thời gian thi hành Nghị định chưa được bao lâu nên khó có thể đánh giá hết tác động của nó tới sự phát triển thị trường BĐS Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung...
BĐS - cái chính vẫn là vốn
Quan sát mấy năm vừa qua người ta lo ngại bởi sự bất ổn về sự hoạt động của thị trường BĐS, nhất là các thị trường BĐS lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Thị trường “nóng” lên rất nhanh rồi lại đột ngột “đóng băng” tạo nên một cảm giác “ma quái”như một bàn tay vô hình đang điều khiển thị trường theo kiểu đỏ, đen…Qua những cú đổi chiều khó lường như thế khiến nhiều người giàu lên nhanh chóng và ngược lại nó cũng làm không ít người khuynh gia bại sản nhanh không kém. Nguyên nhân tạo nên sự nóng, lạnh đó nhiều người cho rằng thị trường BĐS của ta đang ở cấp độ tiền tệ hóa, phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn không ổn định của các nhà đầu tư nhỏ cũng như vốn vay ngân hàng “bơm” vào thị trường BĐS.
Kinh doanh BĐS đòi hỏi các doanh nghiệp phải mạnh về năng lực tài chính, nguồn vốn dồi dào mới có thể đảm bảo sự cạnh tranh để tồn tại, nhưng trên thực tế họ không mạnh như vậy nên ngoài việc vay vốn của các ngân hàng thì phải tìm cách huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau, chủ yếu là từ các nhà đầu tư cấp 2 (thứ cấp). Thật ra chuyện góp vốn, trước khi nghị định 71 ra đời nhiều doanh nghiệp cũng đã “lách luật” để huy động bằng các hợp đồng vay vốn theo thỏa thuận dù chủ đầu tư chưa xây xong móng. Do tính không minh bạch của kiểu “góp vốn” này nên đã có không ít vụ việc xấu xảy ra ảnh hưởng đến thị trường cũng như đời sống xã hội.
Khác với cái cũ, theo điều 9 của Nghị định mới này, chủ đầu tư có nhiều hình thức vay vốn hơn đó là có thể huy động qua các quỹ đầu tư, công ty tài chính, có thể huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật… hoặc vay ngân hàng với điều kiện là không chỉ định ưu tiên mua sản phẩm, nhưng được cam kết về lợi nhuận; có thể cho phép các nhà đầu tư cấp 2 góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư ngay khi dự án đền bù giải phóng mặt bằng xong; chủ đầu tư dự án BĐS được huy động vốn từ cá nhân và tập thể để đầu tư xây dựng nhà và được phân chia lợi nhuận, hoặc được phân chia sản phẩm là nhà theo thỏa thuận và tỷ lệ góp, không phải qua sàn giao dịch BĐS, nhưng tỷ lệ này không vượt quá 20% tổng sản phẩm của từng dự án thành phần nhưng phải có thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước sở tại. Thậm chí nhà đầu tư cấp 2 cũng có quyền để huy động vốn với điều kiện đã có hợp đồng chuyển nhượng đất với nhà đầu tư cấp 1 hoặc được sự đồng ý bằng văn bản của nhà đầu tư cấp 1. Các nhà đầu tư cấp 2 phải đợi đến khi nào có quyết định chuyển nhượng đất thì mới được bán ra thị trường nếu không phải quay lại ký với chủ đầu tư cấp 1.
Mặt khác cũng theo nghị định này đòi hỏi chặt chẽ các hợp đồng uỷ quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng. Và việc các bên ký kết hợp đồng uỷ quyền và cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện khi nhà ở đã được xây dựng xong. Ngay nhà đầu tư đã làm xong phần móng và bán cho các đội tượng được phân chia sản phẩm phải ký hợp đồng mua bán nhà thay thế cho các văn bản trước đó kèm theo giấy xác nhận của Sở Xây dựng.
DiaOcOnline.vn - Theo Hà Nội Mới
Hỗ trợ dịch vụ
Liên hệ phòng kinh doanhKẾT NỐI VỚI CHÚNG TÔI TẠI: