Thị trường bất động sản Bình Dương: Khó lướt sóng

Theo các chuyên gia bất động sản, năm 2010 là năm các thị trường vùng phụ cận như Bình Dương khởi sắc và chuyển biến tích cực. Những cơn sốt nhẹ về giá, độ giao dịch thời gian qua cũng đã cho thấy tiềm năng của thị trường này. Tuy nhiên, mức độ sôi động chỉ mới tập trung nhiều vào phân khúc đất nền nhờ mức giá rẻ và tác động hạ tầng…

Đất nền thứ cấp: giá giảm 16%

Từ đầu năm 2010 đến nay, thị trường nhà đất ở TP. HCM ít chuyển động, một phần do quỹ đất không nhiều như trước, một phần do mức giá ngày càng tăng cao. Trong khi đó, các vùng phụ cận, những tỉnh, thành phố vệ tinh xung quanh vừa có quỹ đất, mức giá mềm hơn nên dễ dàng thu hút đầu tư. Kết hợp những thuận lợi về giá cả, quỹ đất, bất động sản ở các khu vực này còn có thêm tiềm năng về hạ tầng. Hàng loạt những dự án mở đường, xây dựng những công trình công cộng đã và đang thực hiện như góp phần hấp dẫn nhà đầu tư

Dòng tiền bắt đầu đổ dồn vào các phân khúc nhà ở và đất nền. Nguồn vốn trong dân được huy động tối đa và các dự án tung ra cũng được mua hết. Thời điểm hiện nay, khi chứng khoáng vẫn chưa có chuyển biến tích cực, thị trường vàng trầm lắng sau khi các sàn đóng cửa thì quả thật nhà đất là kênh đầu tư thiết thực nhất.

Tuy nhiên, do có nhiều dòng tiền nhất là dòng tiền trong dân là dòng tiền thiếu ổn định do tính chất ngắn hạn nên những cơn sốt đất ở các khu vực này thường tăng nhanh và hạ nhanh, thiếu sự bền vững. Khi thị trường hạ sốt, mức giá nhà đất lại “có dịp” điều chỉnh và thông thường theo chiều hướng giảm nhẹ. Bình Dương cũng chịu tác động tương tự.

Theo báo cáo thống kê của Công ty Savills Việt Nam, trong quý 2/2010, nhà đất Bình Dương đã có 4 dự án nhà ở mới tham gia vào thị trường với tổng cộng 555 căn gồm căn hộ để bán, biệt thự/nhà phố và đất nền. Hiện tại, có 20 dự án với khoảng 7.600 căn trong thị trường sơ cấp, 30 dự án với khoảng 10.600 căn trong thị trường thứ cấp bao gồm căn hộ để bán, biệt thự/nhà phố và đất nền, đạt nguồn cung tổng cộng là 18.200 căn.

Thị trường sơ cấp có giá trung bình căn hộ là 654 USD/m2. Phân khúc biệt thự và nhà phố có mức giá khoảng 200.000 USD/căn và đất nền có giá khoảng 359 USD/m2. Giá thứ cấp trung bình gần như không thay đổi đối với căn hộ, biệt thự/nhà phố. Tuy nhiên, giá thứ cấp của đất nền giảm khoảng 16% so với tháng 04/2010.

Thị trường đầu tư dài hạn

Một số nhà đầu tư cho rằng mức giá giảm nhẹ là cơ hội để tiếp tục mua vào và chờ những đợt tăng giá khác sẽ tung ra. Đây là hình thức đầu tư “lướt sóng” khá phổ biến trong bối cảnh thị trường nhà đất vẫn còn trong giai đoạn chưa ổn định. Tuy nhiên, đối với thị trường như Bình Dương, việc đầu tư theo hình thức “lướt sóng” là mạo hiểm và đầy rủi ro.

Theo các chuyên gia, sự rủi ro của thị trường nằm ở dòng tiền đổ vào đa phần là của người dân. Họ là nhà đầu tư nhỏ, lẻ không tìm được dấu hiệu tích cực từ các kênh đầu tư sinh lợi khác nên tập trung vào nhà đất. Họ rất dễ thay đổi cũng như cần tiền để xoay đồng vốn nên khi có dấu hiệu sụt giảm hoặc tăng nhẹ có thể tung hàng ra để cắt lỗ hoặc chốt lời, thậm chí “thổi giá” để tạo sốt ảo. Sau mỗi đợt sốt, thị trường lại trầm lắng và những nhà đầu tư dễ rơi vào trạng thái mua dự án dễ, khó bán nên việc lướt sóng trên thị trường này không phải dễ dàng.

Ngoài ra, các khu dân cư được giao dịch trên thị trường mà không có người đến ở sẽ làm khách hàng nản. Sự xuất hiện ồ ạt của “cò” đủ loại, từ nhà đầu tư nhỏ lẻ đến nhà đầu tư lớn lấn át nhóm khách hàng có nhu cầu, cũng là điều bất ổn.

Rõ ràng, thị trường này chỉ dành cho đầu tư trung và dài hạn dựa vào lợi thế hạ tầng trong tương lai hơn là lợi nhuận trước mắt. Nếu muốn đầu tư lướt sóng, nhà đầu tư cần cân nhắc vì dự án thành phố mới của Bình Dương là xây dựng trong thời gian dài thậm chí kéo dài đến hàng chục năm chứ không phải một vài năm.

Với tiềm năng và lợi thế của một thành phố năng động, Bình Dương là điểm đầu tư hấp dẫn nhưng đòi hỏi nhà đầu tư phải có một nguồn vốn đủ để trụ vững trong một thời gian dài.

Theo báo cáo thống kê của Savills Việt nam, trong một vài năm tới, khoảng 15 dự án nhà ở với khoảng 5.800 căn hy vọng sẽ được tung vào thị trường.

Nguồn cung tương lai tiếp tục tập trung ở Huyện Dĩ An và Thủ Dầu Một chiếm khoảng 70% thị phần nhờ vào lợi thế của cơ sở hạ tầng và có vị trí gần TP. HCM và Đô Thị Mới Bình Dương.

Nguồn cung tương lai của dự án căn hộ chiếm thị phần cao nhất 86% của tổng nguồn cung.