HoREA: Bong bóng địa ốc năm 2007, 2010 do GDP, tín dụng tăng cao

Hiệp hội bất động sản TP HCM cho rằng GDP tăng mạnh là nguyên nhân chính dẫn đến cuộc khủng hoảng bong bóng năm 2007 và 2010.  

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa gửi Thủ tướng báo cáo một số nội dung về tình hình thị trường bất động sản giai đoạn 2011-2017 và các giải pháp để lành mạnh hóa thị trường. Dựa trên việc phân tích 2 giai đoạn 2007 - 2010 và 2011-2013 với những diễn biến trái chiều, cơ quan này đưa ra những mối quan hệ, các diễn biến thị trường có tính quy luật.

Cụ thể, với cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản năm 2007 và 2010, cơ quan này nhận định bắt nguồn từ rất nhiều nguyên nhân, trong đó tăng trưởng GDP là một trong những nhân tố quan trọng. Theo HoREA, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt mức rất cao (8,48%). Riêng TP HCM, mức tăng trưởng đạt 12,6% là mức cao nhất trong 10 năm kể từ 1997, dẫn đến thực tế là doanh nghiệp, người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư, là tài sản được lựa chọn để cất trữ, kinh doanh, đầu cơ.

Một trong những nguyên nhân nữa là chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí là cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2017 lên tới 37%. Trong đó, phần lớn là đổ vào bất động sản. Cùng với đó, thị trường xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt tăng giá bất động sản cùng tần suất chóng mặt, có dấu hiệu giới đầu cơ cầm trịch các đợt sốt giá.

Ngoài ra, theo HoREA, riêng cuộc khủng hoảng "bong bóng" bất động sản năm 2010 còn có thêm một nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô một tỷ USD vào nửa năm 2009. "Trong đó, có thể nói một phần đáng kể nguồn vốn này đầu tư vào bất động sản mà không được kiểm soát chặt chẽ", HoREA cho hay.

Trong 10 năm, ngay sau khủng hoảng "bong bóng" thị trường chuyển sang khủng hoảng "đóng băng" với 2 giai đoạn 2008-2009 và 2011-2013. Nguyên nhân chủ yếu vẫn là chỉ số tăng trưởng GDP và chính sách tín dụng. Những giai đoạn này chỉ số tăng trưởng sụt giảm, đạt thấp hơn kế hoạch, dao động từ 5-6%, sản xuất khó khăn, thất nghiệp gia tăng...

Tuy nhiên, ở 2 giai đoạn khủng hoảng "đóng băng" giai đoạn 2008-2009 và 2011-2013, cơ quan quản lý lại có những chính sách kích cầu rất khác nhau. Ở giai đoạn khủng hoảng 2011-2013, để giải quyết khó khăn cho thị trường, khác với năm 2009, Chính phủ đã ban hành gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, với lãi suất chỉ 5-6% cho người mua nhà cũng như chủ đầu tư vay.

"Thực chất của chính sách tín dụng này là kích cầu tiêu dùng, khác hẳn với gói tín dụng kích cầu đầu tư năm 2009 nên đã đạt được hiệu quả tích cực, giải quyết được một phần hàng tồn kho, nợ xấu và cũng là một nguyên nhân giúp thị trường phục hồi, tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013.

Đơn vị này nhận định mối quan hệ hữu cơ, có tính quy luật giữa tăng trưởng GDP, tăng trưởng tín dụng, chính sách thuế, quy hoạch và thị trường bất động sản... và vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.

"Khi Nhà nước điều tiết bằng các công cụ đòn bẩy, các công cụ kinh tế, chính sách tín dụng, công cụ về quy hoạch, kế hoạch... thì đạt hiệu quả tích cực. Biện pháp hành chính chỉ nên sử dụng để đối phó với trường hợp bất khả kháng mà thôi", hiệp hội nhận định.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng thuế là công cụ hàng đầu điều tiết thị trường bất động sản. Để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì hiệp hội cho rằng nên áp dụng thuế suất thấp đánh trên thu nhập cho chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng thuế suất cao, kể cả áp dụng thuế suất cao khi chuyển nhượng bất động sản sau khi tạo lập trong năm đầu tiên. Hiệp hội đồng ý với các kiến nghị trước đó của Bộ Tài chính về đánh thuế nhà thứ 2 trở đi, nhà mua đi bán lại trong một năm. Tuy nhiên, theo cơ quan này, thị trường bất động sản đang chững lại nên đề xuất đánh thuế nên có lộ trình đến khoảng năm 2020-2021.