3 điểm nóng trên thị trường bất động sản 2017

Sau khi cơn sốt đất đầu năm tạm lắng, nạn kinh doanh mập mờ, có dấu hiệu lừa đảo nở rộ từ giữa năm.

Nhìn tổng thể năm 2017, thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục phục hồi và tăng trưởng trở lại. Theo Báo cáo tình hình kinh tế-xã hội do Tổng cục Thống kê vừa công bố, hoạt động kinh doanh BĐS năm 2017 tăng 4,07% so với năm 2016. Đây là mức tăng cao nhất kể từ năm 2011 đến nay.

Tuy nhiên, trong năm qua thị trường BĐS vẫn còn đó những mặt hạn chế, tiêu cực và tiềm ẩn một số nhân tố có khả năng tạo ra bất ổn, rủi ro trong thời gian tới.

Sốt đất, “cò” ăn đậm

Cơn sốt đất nền phân lô trong những tháng đầu năm 2017 tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã được hạ nhiệt kịp thời nhờ có những biện pháp chỉ đạo quyết liệt của lãnh đạo TP.HCM và các địa phương. Tuy nhiên, tới cuối năm, do khan hiếm nguồn cung nên giá đất nền đang có dấu hiệu “sốt” trở lại ở các quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân, Hóc Môn và các huyện Bình Chánh, Nhà Bè.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nhận định giới đầu nậu và “cò” đất bất chính là nguyên nhân trực tiếp và là bên thủ lợi nhiều nhất trong cơn sốt giá ảo đất nền. Nguyên nhân nữa là cơ quan chức năng chưa kịp thời định hướng dư luận để xử lý hiệu quả những tin đồn không chính thống, truyền miệng bị giới đầu nậu và “cò” đất tung ra.

“Cần thông tin công khai, minh bạch tới tận phường, xã, khu phố, từng người dân về các dự án, các hướng phát triển, quy hoạch để mỗi người dễ tiếp cận, hiểu rõ. Nếu không làm kịp thời, giá nhà đất sẽ tiếp tục bị “cò” đất “thổi” trong thời gian tới” - ông Châu góp ý.

Khách hàng bị trục lợi

Sau khi cơn sốt đất đầu năm tạm lắng, nạn kinh doanh mập mờ, có dấu hiệu lừa đảo nở rộ trên thị trường BĐS từ giữa năm. Nổi cộm nhất là việc nhiều người tiêu dùng gửi đơn tố giác về các khuất tất của Công ty Cổ phần Alibaba Tây Bắc TP.HCM và Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba.

Sở Xây dựng đã liệt kê rõ một số sai phạm của Alibaba. Cụ thể, không cung cấp hoặc cung cấp thông tin đất đai không chính xác; không công khai hoặc công khai không đầy đủ, không trung thực thông tin về BĐS; nhận tiền giữ chỗ của khách hàng trong khi dự án không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định… Đáng ngạc nhiên là bất chấp mọi cảnh báo của báo chí và cơ quan chức năng, khách hàng vẫn nườm nượp kéo đến đặt cọc giữ chỗ hoặc góp vốn vào các dự án do Alibaba rao bán. Để đảm bảo an ninh tại khu đô thị Tây Bắc, cuối năm 2017 UBND TP.HCM đã có văn bản yêu cầu Sở Xây dựng có biện pháp không cho Công ty Địa ốc Alibaba tham gia các dự án ở khu đô thị Tây Bắc, huyện Củ Chi.

Ngoài Alibaba, trong năm qua TP.HCM cũng ghi nhận khá nhiều vụ tố cáo, phản ánh các dấu hiệu lừa đảo trong lĩnh vực đầu tư mua bán đất nền ở khu vực vùng ven hoặc giáp ranh. Hệ lụy là nhiều khách hàng, nhà đầu tư bị chiếm dụng vốn, có người mất cả chì lẫn chài, gây hoang mang cho thị trường.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu đánh giá vẫn còn nhiều đơn vị môi giới lợi dụng sự thiếu hiểu biết của khách hàng để trục lợi, gây thiệt hại cho xã hội. Những công ty làm ăn bất chính, lừa đảo đã làm méo mó thị trường BĐS, khiến cả nền kinh tế bị ảnh hưởng tiêu cực.

Theo ông Hiếu, lĩnh vực kinh doanh BĐS được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh BĐS, Bộ luật Hình sự, Luật Cạnh tranh, Luật Bảo vệ người tiêu dùng... Pháp luật cấm chủ đầu tư (CĐT) bán các dự án khi không đủ điều kiện về hạ tầng, vốn; yêu cầu CĐT công khai đầy đủ thông tin về sản phẩm; cấm các hình thức gian lận, lừa dối trong kinh doanh; không được sử dụng tiền huy động để làm việc khác; không được xây dựng trên đất không phải đất ở... Đây là những vấn đề khách hàng phải đặc biệt chú ý khi muốn đầu tư vào bất kỳ dự án nào.

Nhiều tranh chấp chung cư gay gắt

Theo HoREA, toàn TP có 935 chung cư cao tầng thì đã có đến 105 chung cư đang xảy ra tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong đó, chín chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết nguyên nhân chủ yếu là do CĐT chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu ban quản trị; chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư; tranh chấp phần sở hữu chung (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê...); tranh chấp về quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư của các hộ dân nộp hằng tháng; về chất lượng xây dựng chung cư; chất lượng thiết bị; công trình PCCC…

“Đặc biệt, tranh chấp dễ nảy sinh nhất là CĐT không bàn giao nhà đúng cam kết; chưa làm giấy tờ cho người mua nhà qua nhiều năm. Đặc biệt có nhiều CĐT đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, hoặc chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng đã đưa dân vào ở. Những tranh chấp này chưa được giải quyết triệt để do hệ thống pháp luật chưa có chế tài hiệu quả. Ví dụ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS có quy định các điều cấm nhưng không có quy định chế tài cụ thể” - ông Châu phân tích.

Theo luật sư Trần Xoa, Giám đốc Công ty Luật Minh Đăng Quang, những tranh chấp chung cư xuất phát từ việc một trong hai bên không thực hiện đúng hợp đồng. Người mua nhà đa phần không được trang bị đầy đủ về pháp lý, dẫn đến khi ký hợp đồng thường rơi vào thế bất lợi. Tới khi xảy ra tranh chấp, nếu có kiện ra tòa thì tòa sẽ căn cứ vào những thỏa thuận trên hợp đồng của hai bên để xét xử. Và lúc đó khách hàng thường bị thiệt bởi những hợp đồng này luôn quy định các điều khoản có lợi cho CĐT mỗi khi xảy ra tranh chấp.

“Để giải quyết triệt để những tranh chấp về chung cư, khách hàng cần bình tĩnh, hành xử đúng đắn để không có những hành vi vi phạm pháp luật như gây rối trật tự công cộng, hủy hoại tài sản. Trường hợp muốn khởi kiện ra tòa án thì cần tham khảo, nhờ tư vấn từ phía các chuyên gia pháp lý BĐS, các luật sư có kinh nghiệm để hỗ trợ các thủ tục liên quan tới tố tụng” - luật sư Xoa khuyên.

Cần có khung pháp lý cho bất động sản “lai”

Thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel, hometel) đang có sự phát triển rất nóng trong năm 2017. Nhưng do chưa có quy định nên hiện nay các loại BĐS này chưa được cấp giấy chứng nhận. Hình thức giao dịch phổ biến là bán quyền sở hữu có thời hạn (50 năm hoặc nhiều hơn tùy dự án). Thêm vào đó, CĐT cam kết lợi nhuận lên đến 8%-12%/năm trong gần cả thập niên nhưng hiện không có quy định, chế tài nào để bảo đảm CĐT thực hiện đúng cam kết. Điều này đã tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp.

Trong năm 2017, lãnh đạo Bộ Xây dựng từng nhiều lần đề cập đến những bất cập của loại hình BĐS “lai”  này. Thủ tướng cũng giao Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT cùng Bộ Tài chính chuẩn bị khung pháp lý cho loại hình BĐS “lai” nhằm tránh những tranh chấp, vướng mắc khó xử lý về sau.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU,Chủ tịch HoREA