Đằng sau cơn sốt đất năm 2017

Năm 2017, Hà Nội đón nhiều cơn sóng về đất nền. Ngoài một số nơi tăng giá ảo thì có những khu vực giá tăng là do nhu cầu thật. Các cơn sốt đất nền ở Hà Nội khởi phát chủ yếu từ các quận, huyện phía Tây và phía Đông của thành phố - nơi quỹ đất còn dồi dào.

Nguyên nhân của các đợt tăng giá đều bắt nguồn từ cú hích hạ tầng, thông tin quy hoạch và sự hiện diện của các dự án bất động sản đình đám.

Giá đất biến động mạnh

Tiếp tục xu hướng tăng giá kể từ đầu năm 2016, đến tháng 5/2017, giá đất nền Đông Anh đã chạm đỉnh với mức tăng cao nhất từ 2012 đến nay.

So với thời điểm cuối năm 2016, những mảnh đất có mặt tiền giáp với trục cầu Nhật Tân, sát vòng xuyến, giá tăng 60-70%. Các lô đất đẹp ở vị trí này giá tăng từ 80 triệu/m2 lên tới 170 triệu/m2. Đất tại Lễ Pháp (Tiên Dương), mặt tiền gần công viên Kim Quy có mức tăng 60-70%, từ 14-15 triệu/m2 lên tới 25-27 triệu/m2.

Các lô đất trong làng có mức tăng thấp hơn, dao động từ 15-20%. Tuy nhiên, cơn sốt này được giới chuyên gia nhận định là sốt ảo, là chiêu trò thổi giá của môi giới. Bởi đất tăng nhưng không có giao dịch.

Tháng 9/2017, đất nền Long Biên (phía Đông) cũng “rộ” thông tin tăng giá gấp đôi. Cơn sốt tại Long Biên xuất hiện ngay sau khi UBND TP.Hà Nội chỉ đạo triển khai xây dựng 4 dự án cầu bắc qua sông Hồng, sông Đuống và giai đoạn 2 dự án xây dựng cầu Vĩnh Tuy.

Tuy nhiên, theo khảo sát của PV, giá đất Long Biên chưa biến động mạnh, mức tăng chỉ từ 10-15% so với thời điểm cách đó 1 năm, tập trung ở những khu vực hình thành cầu trong tương lai.

Đất tại phường Bồ Đề (gần cầu Trần Hưng Đạo), một trong những vị trí gần trung tâm Hà Nội nhất chỉ tăng 10% so với thời điểm cuối năm 2016. Đất mặt tiền đường lớn ở Cổ Linh, Lâm Hạ, Nguyễn Sơn, Ái Mộ được rao bán từ 60-80 triệu/m2, trong khi thời điểm cách đó 1 năm giá chào bán là từ 55-75 triệu/m2…

Đất khu Tây Hà Nội gồm Hoài Đức, Đan Phượng chứng kiến những cơn sốt giá nhẹ. Dự án đường Tây Thăng Long nối khu vực Tây Tây Hồ và phía Bắc Cầu Thăng Long với khu đô thị Sơn Tây khiến đất nơi đây “nổi sóng”.

Tính đến tháng 8/2017, đất nền tại các khu vực trên tăng từ 15-30% so với đầu năm 2017. Đất thổ cư tại thị trấn Phùng (Đan Phượng), nhiều nền được rao bán từ 19-22 triệu/m2, trong khi đầu năm 2016, giá đất ở đây là 16-18 triệu/m2.

Đất ở các xã Song Phượng, Phương Đình (Đan Phượng) cũng tăng giá 20-30%, từ 7-9 triệu/m2 lên tới 10-12 triệu/m2. Đất tại xã Di Trạch (Hoài Đức), cách ngã tư Nhổn 1km được rao bán 24-26 triệu/m2, trong khi thời điểm đầu năm, đất ở đây có giá 19-20 triệu/m2. Đất tại Thượng Thụy, cạnh quốc lộ 32 tăng từ 18-20 triệu/m2 lên 23-25 triệu/m2.

Tại Đan Phượng và Hoài Đức, những khu vực đã có hạ tầng đầy đủ, mật độ cư dân đông, pháp lý hoàn chỉnh, giao dịch tăng đều qua các tháng.

Cũng có sự biến động khá rõ rệt trong năm 2017, tuy nhiên thị trường đất nền Đà Nẵng có mức tăng giá không đồng đều. Mức tăng có sự khác biệt giữa đất nền khu Tây, Tây Bắc (vùng ven sông Hàn, ven biển Phạm Văn Đồng, Mỹ Khê) và khu Nam thành phố.

Theo khảo sát của PV, đến tháng 6/2017, mức tăng tại khu trung tâm phía Tây, Tây Bắc lên tới 60% (tương đương 8-12 triệu/m2) so với thời điểm cuối năm 2016. Khu Nam Đà Nẵng, các nền đất thuộc quận Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà, Cẩm Lệ dao động từ 30-40% (tăng từ 2-3,5 triệu đồng/m2) so với thời điểm cuối năm 2016. Khu vực giáp ranh Đà Nẵng – Quảng Nam, mức tăng thấp hơn, từ 10-25%, tương đương 500 ngàn – 1,5 triệu đồng/m2 so với cuối năm 2016.

Sau cơn sốt này, giá đất Đà Nẵng đi ngang hoặc tăng nhẹ. Đến hai tháng cuối năm, đất nền các khu vực trên có mức tăng giá mạnh hơn, khoảng 10% so với giữa năm. Đất nền Đà Nẵng hấp lực mạnh mẽ giới nhà giàu Hà Nội.

Đằng sau các cơn sốt đất

Các cơn sốt của thị trường bất động sản trong năm 2017 đều tập trung ở đất nền, là hệ quả của việc bùng nổ đầu tư hàng loạt các công trình hạ tầng trọng điểm trong vài năm trở lại đây. Điều này cũng cho thấy tốc độ đô thị hóa chóng mặt tại các thành phố lớn đang khiến các quỹ đất trở nên cạn kiệt, nhu cầu về chỗ ở của người dân ngày càng bức thiết.

Tuy nhiên, bên cạnh yếu tố thật thì phần lớn các cơn sốt đất trong năm 2017 đều là sốt ảo, là chiêu trò của cò đất, đầu nậu. Các cơn sốt đất, nếu không được kiểm soát sẽ cảnh báo viễn cảnh bong bóng trong tương lai, cùng với đó là nợ xấu gia tăng, sự đổ vỡ hoạt động đầu tư gây ảnh hưởng tiêu cực đến hệ thống tài chính ngân hàng. Điều này tác động trực tiếp đến diện mạo nền kinh tế đất nước.

Ngoài ra, chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển nhận định, việc đất nền hút mạnh dòng tiền đầu tư dẫn đến cơn sốt cho thấy thị trường vẫn thiếu kênh đầu tư đáp ứng nhu cầu tích lũy tài sản của người dân. Một khi thị trường thiếu các kênh trú ẩn an toàn và sinh lời cao thì vẫn khó tránh khỏi kịch bản sốt đất.

Những cơn sốt đất còn cho thấy một vấn đề bất cập lớn của thị trường bất động sản Việt Nam là sự thiếu minh bạch và công khai trong thông tin. Các cò đất, đầu nậu đã lợi dụng điều này để “làm giá”.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, sốt đất được coi như một hiện tượng, một quy luật không thể tránh khỏi của kinh tế thị trường. Tuy nhiên, để giảm tình trạng sốt đất, các cấp chính quyền cần công khai quy hoạch, minh bạch các thông tin về các dự án. Và theo ông Hiếu, việc có một Trung tâm quản lý đất đai nhằm đảm bảo sự chính thống, chính xác của thông tin là cần thiết.