Hết thời chung cư mini?

Xuất hiện trên thị trường bất động sản Hà Nội từ năm 2005, năm 2007 - 2008, chung cư mini đã tạo nên “cơn sốt” hâm nóng thị trường bất động sản vốn đang bị “đóng băng” do giá rẻ, thủ tục nhanh. Tuy nhiên đến nay, nhu cầu của khách hàng về loại hình chung cư này rất cầm chừng bởi những hạn chế đang dần lộ diện như: bất cập về hạ tầng xã hội-hạ tầng giao thông; hiểm họa cháy nổ,… Nhất là mới đây, thông tin từ cơ quan chức năng cho biết, phần lớn các chung cư mini chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ khiến những người đang sở hữu chung cư cảm thấy vô cùng bất an.

Hiện nay, một loạt các chung cư mini đang được khởi công hoặc đã xây xong ở nhiều quận, huyện nội thành như: Cầu Giấy, Thanh Xuân, Từ Liêm, Đống Đa được rao bán trên mạng với giá giảm mạnh so với thời “hoàng kim” nhưng lại có rất ít khách hàng mua. Một nhân viên môi giới nhà đất khu vực Cầu Giấy cho biết, hiện công ty anh đang rao bán khoảng vài chục căn chung cư mini thuộc các quận Cầu Giấy, Đống Đa. Nếu trước đây, chỉ cần rao bán là khách hàng ồ ạt đến và sẵn sàng đặt tiền ngay thì hiện nay, số lượng người đến hỏi thăm loại hình này rất ít, chưa nói đến giao dịch thành công.

Nguyên nhân chính, theo phản ánh của nhiều khách hàng, các chung cư thương mại hiện giá cũng giảm mạnh nên chênh lệch so với chung cư mini không quá xa như trước đây, giấy tờ pháp lý lại đầy đủ, hạ tầng công cộng, không gian sống và các tiện ích đi kèm tốt hơn. Trong khi đó, nhà chung cư mini không có đủ giấy tờ pháp lý, việc sử dụng lại có nhiều bất cập: vấn đề an ninh trật tự, an toàn cháy nổ, thoát hiểm, vệ sinh công cộng,… chưa được đảm bảo. Thậm chí, để việc xây dựng nhanh đáp ứng yêu cầu trước mắt, trong khi diện tích đất có hạn, nhiều người đã xây nhà chung cư nhưng không làm các thủ tục cần thiết, đáp ứng các yêu cầu về xây dựng theo quy định. Vì vậy, để góp đủ tiền mua nhà thương mại hoặc chờ cơ hội mua nhà xã hội, nhiều người đã chuyển hướng sang thuê nhà chung cư mini. Và để giải quyết những khó khăn trước mắt, có thêm tiền trả lãi vay ngân hàng, nhiều chủ chung cư mini đã chấp nhận hình thức cho thuê căn hộ.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, Hà Nôi thời gian qua, Sở có nhận được một số hồ sơ dự án chung cư mini đề nghị được cấp giấy. Tuy nhiên, qua quá trình thụ lý hồ sơ, Sở xét thấy các hồ sơ này chưa đáp ứng được đầy đủ các yêu cầu của Nghị định 71/NĐ-CP của Chính phủ.

Trong Quyết định 13/2013/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) có hướng dẫn quy trình, thủ tục cấp giấy nhưng không có nghĩa là tất cả chung cư mi ni đều được cấp giấy bởi các dự án đều vướng phải các lỗi như: không đủ các điều kiện của cơ quan thẩm định; chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính; chưa bảo đảm các điều kiện về hạ tầng xã hội-hạ tầng giao thông; phòng cháy chữa cháy; thiết kế xây dựng, giấy phép xây dựng và có sự kiểm soát của cơ quan chức năng…

Theo quy định của UBND thành phố,  nhà chung cư mini phải có từ hai tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế xây dựng theo kiểu khép kín, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu 30m2, đáp ứng được các quy định về xây dựng.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã rất có lý khi cho rằng: Chung cư mini là giải pháp để giải quyết nhu cầu thực về nhà ở nhưng không phải là giải pháp tối ưu vì dễ quá tải cả về hạ tầng kỹ thuật lẫn xã hội. Nếu quá dễ khi cấp phép, chung cư mini sẽ phát triển ồ ạt, phát sinh nhiều hệ lụy, như: nén dân số, hạ tầng xuống cấp gây ngập lụt, kẹt xe, giảm chất lượng sống….

Vì vậy, đến nay và trong tương lai không xa, nhu cầu về căn hộ chung cư mini vẫn rất cần, nhưng cơ quan chức năng cần có đủ hành lang pháp lý để “siết” việc xây dựng những căn hộ chung cư mini, để tránh những sự cố đáng tiếc xảy ra, gây thiệt hại cho người mua.

Tiêu chuẩn về nhà chung cư được quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 như sau: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”.

Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ chung cư mini, khoản 5 Điều 43 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định: Đối với nhà ở có đủ điều kiện quy định nói trên “mà hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; hộ gia đình, cá nhân chỉ được bán, cho thuê các căn hộ này sau khi đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó. Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung”.