Hậu tách thửa, ai quản lý?

Vừa qua UBND TPHCM chính thức ký ban hành Quyết định 60 (QĐ 60), quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa. Quy định này được đánh giá thông thoáng cho người dân nhưng cũng đồng thời siết chặt lại quản lý đô thị, nhằm tránh tình trạng thả nổi như lâu nay.

9 vấn đề mới

Là đầu mối tập hợp, soạn thảo và trình UBND TPHCM, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP, cho biết QĐ 60 có 9 điểm mới, ưu việt hơn so với các quy định trước đây. Đầu tiên, quy định tách thửa mở rộng và phân chia thành các loại đất được tách thửa, chỉ không đơn thuần là đất ở mà còn có đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, không áp dụng QĐ 60 để giải quyết việc chuyển mục đích sử dụng đất; chuyển quyền trọn thửa; bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; nhà nước thu hồi một phần thửa đất; đất hiến tặng Nhà nước; tách thửa đối với đất do tổ chức sử dụng; cấp giấy chứng nhận thửa đất đã hình thành từ trước.

Điểm mới tiếp theo là diện tích đất ở tách thửa sẽ nhỏ hơn so với quy định trước đó. Cụ thể, tại khu vực 1 (gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú) là 36m² và chiều ngang mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m (trước đây là 50m2 và 4m).

Tương tự, khu vực 2 (gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn ở các huyện) là 50m² và chiều ngang mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m, trong khi quy định cũ là 80m² và 5m.

Khu vực 3 (gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ) là 80m² và chiều ngang mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m, tức nhỏ hơn so với trước là 120m² và 7m.

Đối với quy hoạch, chỉ xem xét tách thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang. Không tách thửa thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm để thực hiện thu hồi đất; sau 3 năm kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch mà chưa thực hiện thì được tách thửa đất.

Trường hợp tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, giao Sở Quy hoạch và Kiến trúc phối hợp các sở ngành liên quan, hướng dẫn thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực. UBND các quận huyện rà soát điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật quy hoạch và hướng dẫn của Sở Quy hoạch và Kiến trúc để hướng dẫn thực hiện.

Tách thửa đất ở có một phần đất nông nghiệp thuộc quy hoạch hành lang công trình công cộng (sử dụng làm sân, lối đi vào phía trước khu đất) mà Nhà nước chưa thu hồi để thực hiện theo quy hoạch, thì phần diện tích đất nông nghiệp này được tách thửa cùng với đất ở và không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp tại quyết định này.

Đáng chú ý, đất nông nghiệp được phép tách thửa thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m² (đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác) và 1.000m² (đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối).

Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.

Một điểm mới khác, việc kiểm soát hạ tầng sau tách thửa được quy trách nhiệm hẳn hoi. UBND các quận huyện xây dựng kế hoạch tách thửa đất, thành lập tổ công tác liên ngành để giải quyết tách thửa; thường xuyên kiểm tra, xử lý vi phạm và chế độ báo cáo định kỳ theo quy định. Các sở ngành, đơn vị hướng dẫn quy chế tách thửa đất; điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật đối với trường hợp tách thửa đất có hình thành đường giao thông, đảm bảo hạ tầng xã hội; cấp giấy phép xây dựng và kiểm tra, xử lý vi phạm xây dựng; các thủ tục về đầu tư, đấu nối hệ thống điện, cấp nước, thoát nước theo quy định.

Thống nhất quy chuẩn hạ tầng

QĐ 60 quy định, Sở Quy hoạch và Kiến trúc được giao làm đầu mối chủ trì, hướng dẫn cụ thể về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và nghiệm thu hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo hạ tầng xã hội theo quy hoạch được duyệt, đối với trường hợp tách thửa có hình thành hạ tầng. Ông Hoàng Tùng, Phó giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc, nêu thực trạng vừa qua các quận huyện làm không thống nhất, như giao thông có nơi làm đường rộng 4m, có nơi 5m; nơi có lề đường, chỗ không có lề đường…

Ngoài ra, cũng rất nhiều trường hợp tách thửa không có hạ tầng kỹ thuật. Do đó, dựa trên những quy định của luật pháp về hạ tầng kỹ thuật, Sở Quy hoạch và Kiến trúc sẽ tổng hợp lại và có thống nhất chung về quy định hạ tầng kỹ thuật đối với việc tách thửa có hình thành hạ tầng kỹ thuật. Ví dụ, một khu đất diện tích lớn, muốn làm đường vào rồi chia lô theo tách thửa, thì thẩm quyền duyệt bản đồ phân lô của quận huyện; cơ sở để phê duyệt phải tuân theo hướng dẫn chung về hạ tầng; trong đó có giao thông, cấp điện, cấp thoát nước và san nền. Điều này khác với Quyết định 33 trước đây là không giao sở hướng dẫn mà giao chủ tịch UBND các quận huyện toàn quyền áp dụng quy chuẩn để làm, do đó dẫn đến tình trạng không thống nhất, mỗi nơi làm mỗi kiểu.

Sắp tới, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ có văn bản hướng dẫn tách thửa, áp dụng trên toàn địa bàn TP.

Chưa quản được nhà ba chung

Đối với việc hình thành khu “ổ chuột mới”, nhà ba chung (NBC) ở các huyện ngoại thành mà Báo SGGP nhiều lần đề cập, sẽ bị điều chỉnh như thế nào đối với quy định tách thửa mới? Lãnh đạo một huyện khẳng định, NBC không nằm trong phạm vi điều chỉnh của QĐ 60! Vì sao?

Vị lãnh đạo này (xin giấu tên) phân tích, cốt lõi của NBC xuất phát từ quy định đồng sở hữu của Luật Dân sự. Luật này cho phép đồng sở hữu thì đất đai cũng đồng sở hữu. Mặt khác, quy định chỉ khống chế diện tích tách thửa nhỏ nhất ở khu vực 3 là 5m chiều ngang chứ không khống chế diện tích tối đa, do vậy vẫn lách để làm NBC.

Ví dụ, chủ đất tách thửa khu đất bề ngang 10m, dài 8m, đảm bảo quy định tổng diện tích là 80m² và chiều ngang không dưới 5m. Từ đây, chủ đất tiến hành xây thành 3 căn NBC, mỗi căn có diện tích 3m x 8m… Đất đã được chuyển mục đích sang đất ở thì đương nhiên được cấp phép xây dựng, còn việc xây dựng bên trong như ngăn vách, ngăn phòng thế nào thì chính quyền không được phép kiểm soát… Thế là từ miếng đất 10m x 8m xây thành 3 căn NBC rồi lập vi bằng đứng tên đồng sở hữu, vẫn hợp pháp chứ không vướng bất kể quy định nào của pháp luật.

“Muốn ngăn được NBC, Sở Xây dựng phải tham mưu cho UBND TP bàn hành quy chế riêng nhằm cho phép loại nhà nào được xây hoặc không được xây”, vị lãnh đạo này nói. Như vậy, sau QĐ 60, TP cần tiếp tục bổ sung các biện pháp về pháp lý nhằm hạn chế tối đa những trường hợp lách luật, xây NBC, tránh tình trạng nảy nở tràn lan, để lại hậu quả trong việc quản lý đô thị.