Những cơn sốt đất và nạn lừa đảo làm nóng thị trường địa ốc 2017

Ngoài sốt đất trên diện rộng, lừa đảo gia tăng, nở rộ bất động sản pháp lý bấp bênh cũng khiến thị trường năm qua nhiều phen biến động.

Cơn sốt đất lan rộng ở TP HCM

Trong những tháng đầu năm, giá đất phía Đông, Nam và Tây TP HCM không ngừng leo thang. Mức tăng phổ biến 1,5-2 lần nếu so với cùng kỳ năm ngoái.

Từ quận 2, 9, Thủ Đức cơn sốt đất nhanh chóng lan ra quận 7, 8, huyện Nhà Bè và một phần huyện Bình Chánh, sau đó làn sóng tăng giá đất tiếp tục xuất hiện tại quận 12, Tân Phú, Bình Tân. Những địa bàn vùng ven như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh cũng ghi nhận giá đất tăng gấp 2-3 lần. Hướng biển heo hút là Cần Giờ cũng biến động giá đất mạnh, tăng 70-150%, cá biệt nhiều vị trí vọt lên 200% trong vòng 12 tháng qua.

Cơn sốt đất trên diện rộng tại TP HCM được cho là đáng lo ngại vì tốc độ quá nhanh. Lãnh đạo thành phố phải dùng đến bàn tay chính sách, siết chặt tình trạng phân lô để hạ nhiệt thị trường. Tuy nhiên, những tháng cuối năm 2017 cơn sốt đất đã quay trở lại vùng ven như Cần Giờ và các phường, xã thuộc quận 9, huyện Bình Chánh với hàng loạt dự án chào bán giá cao hơn so với trước đây.

Các chuyên gia cho rằng cơn sốt đất này có yếu tố ảo nhưng có cả yếu tố thật. Đây là hệ quả của việc thành phố bùng nổ đầu tư hàng loạt các công trình hạ tầng trọng điểm trong vài năm trở lại đây. Cơn sốt đất trong năm 2017 đã để lại không ít quan ngại và cảnh báo về viễn cảnh bong bóng bất động sản tích tụ cho năm kế tiếp.


Lừa đảo ngày càng nghiêm trọng

Trong năm qua, nhiều người tiêu dùng gửi đơn tố giác về những khuất tất của Công ty Cổ phần Alibaba Tây Bắc TP HCM và Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba.

Các công ty địa ốc có cùng nhóm tên Alibaba lộ ra nhiều dấu hiệu nghi vấn trong quá trình hoạt động kinh doanh, tự xưng chủ đầu tư hàng loạt dự án trong khi trên thực tế chỉ là môi giới. Các đối tượng này còn hô hào đăng ký vốn điều lệ khủng (từ vài nghìn tỷ đồng đến chục nghìn tỷ).

Một địa phương khác là quận 12 cũng khẩn cấp thông báo tình trạng phát tờ rơi bán đất phân lô thuộc khu quy hoạch cây xanh trên địa bàn và cơ quan có thẩm quyền không phê duyệt hoặc thỏa thuận bất kỳ dự án nào thuộc khu vực này.

Năm 2017 TP HCM cũng ghi nhận khá nhiều vụ tố cáo, cầu cứu về các dấu hiệu lừa đảo trong lĩnh vực đầu tư mua bán đất nền ở khu vực vùng ven hoặc giáp ranh Sài Gòn. Hệ lụy là nhiều khách hàng, nhà đầu tư bị chiếm dụng vốn, thậm chí có người mất cả chì lẫn chài, gây hoang mang cho thị trường. Đây được cho là hệ quả từ cơn sốt đất mang lại.


Nở rộ bất động sản lai pháp lý bấp bênh

Thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel, hometel) đang có sự phát triển rất nóng trong năm 2017 và có dấu hiệu cung vượt cầu.

Điều đáng ngại là sau vài năm bùng nổ, tính pháp lý của các căn hộ condotel, officetel và mới xuất hiện thêm là hometel đã xảy ra không ít vướng mắc. Đơn cử như quy chuẩn kỹ thuật của loại hình này chưa được đề cập đến trong các văn bản, quy định pháp luật. Các loại bất động sản này chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ).

Hình thức giao dịch phổ biến là bán quyền sở hữu có thời hạn (50 năm hoặc nhiều hơn tùy dự án). Thêm vào đó, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 8 - 12%/năm trong gần cả thập niên, nhưng không có biện pháp để bảo đảm chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết nên đã tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp.

Trong năm 2017 lãnh đạo Bộ Xây dựng từng nhiều lần đề cập đến những bất cập của loại hình bất động sản lai này. Thủ tướng cũng giao Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Tài chính chuẩn bị khung pháp lý cho loại hình bất động sản lai nhằm tránh những tranh chấp, vướng mắc khó xử lý về sau.


Bùng nổ tranh chấp chung cư đến hồi căng thẳng

12 tháng qua, tình trạng tranh chấp chung cư có diễn biến cực kỳ căng thẳng và xảy ra trên diện rộng tại Hà Nội và TP HCM, kể cả ở những tòa nhà giá rẻ cho đến cao cấp. Các xung đột xoay quanh các nội dung thông thường như bàn giao không đúng tiến độ, tổ chức hội nghị nhà chung cư, bầu ban quản trị, diện tích chung - riêng, phí dịch vụ, quỹ bảo trì, chất lượng xây dựng, cơi nới trái phép, làm sổ đỏ...

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP HCM vừa công bố cho biết Sài Gòn có 935 tòa chung cư thì 105 tòa xảy ra tranh chấp. Điểm đáng quan ngại là một số vụ tranh chấp chung cư tại đô thị này thậm chí còn leo thang lên mức có sự can thiệp bằng bạo lực của các đối tượng băng, nhóm.

Trước tình trạng tranh chấp trong các khu chung cư gia tăng năm 2017, Thủ tướng cho rằng, nếu không có giải pháp hợp tình, hợp lý, tranh chấp sẽ ngày càng phức tạp và khó giải quyết. Cách đây một tháng, lãnh đạo Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng tổng hợp những nội dung khiếu nại của dân cư tại các dự án nhà ở đối với chủ đầu tư.


Nỗi lo thừa cung và thanh khoản suy giảm

Năm 2017 cả TP HCM và Hà Nội đều ghi nhận sự đột ngột suy giảm nguồn cung và thanh khoản của thị trường căn hộ. Các hãng nghiên cứu, tư vấn công bố báo cáo các quý trong năm qua đều đưa ra nhận định phân khúc căn hộ cao cấp có những diễn biến thận trọng.

Nguồn cung mở bán mới những tháng trong năm 2017 chỉ chiếm khoảng 30%, giảm 40-50% so với cùng kỳ. Trong khi đó, phân khúc trung cấp, bình dân chiếm khoảng trên 70% số lượng mở bán trong quý. Cùng với sự sụt giảm nguồn cung, thanh khoản thị trường cũng được cho là bị tác động dây chuyền, cũng đang đi xuống.

Đơn vị nghiên cứu nhận định thị trường căn hộ cao cấp hiện nay đã dư thừa nguồn cung. Tại một số dự án, người mua kỳ vọng vào khả năng cho thuê. Tuy nhiên thực tế nguồn cung căn hộ cho thuê hiện khá lớn dẫn đến bội thực. Vì những diễn biến không mấy khả quan nên một số chủ đầu tư lớn tại Hà Nội trong suốt một năm qua không tung ra dự án mới. Ở nhiều dự án cao cấp, dù bước vào giai đoạn hoàn thiện nhưng chủ đầu tư chưa công bố việc mở bán mà vẫn thăm dò thị trường.