“Hàng nóng” địa ốc, vì sao ngày càng vắng căn hộ tầm trung?

Năm 2014, căn hộ tầm trung từng hâm nóng thị trường, với tỷ lệ thanh khoản cao, biên độ tăng giá bán và tiền chênh rất lớn. Thế nhưng, sang năm 2015, căn hộ tầm trung đã không còn là “hàng nóng” của thị trường căn hộ Hà Nội.

Vắng bóng căn hộ tầm trung

Năm 2015, thị trường căn hộ Hà Nội có những diễn biến tích cực, thanh khoản của thị trường căn hộ tăng đột biến và thị trường bùng nổ hoạt động mở bán.

Trong 3 quý đầu năm, thị trường Hà Nội hầu như không tháng nào là không có cả chục doanh nghiệp mở bán đợt mới. Các tháng còn lại của năm, hoạt động mở bán diễn ra sôi động hơn.

Tuy nhiên, khác với thời điểm năm 2013 - 2014, khi doanh nghiệp mở bán chủ yếu dòng căn hộ giá rẻ và tầm trung. Giai đoạn này, căn hộ thuộc phân khúc trên thường xuất hiện tình trạng tiền chênh, có lúc lên tới cả trăm triệu/căn. Song sang năm 2015, thị trường đã có những thay đổi rõ nét khi dự án căn hộ cao cấp được mở bán chiếm áp đảo. Số lượng căn hộ cao cấp được giao dịch trên thị trường cũng đang chiếm tỷ lệ lớn hơn so với căn hộ trung cấp.

Theo thống kê từ 2 đơn vị phân phối lớn nhất trên thị trường Hà Nội hiện nay là Hệ thống STDA và Đất Xanh Miền Bắc, số lượng căn hộ cao cấp được giao dịch đều chiếm tỷ lệ trên 50% tổng lượng giao dịch các sàn này đạt được.

Trong khi thị trường căn hộ cao cấp tiếp tục lấn lướt, với nguồn cung rất lớn, thì phân khúc căn hộ tầm trung không xuất hiện nhiều hoạt động mở bán. Đặc biệt, căn hộ tầm trung không xuất hiện những dự án “hàng nóng”, được săn đón và có tiền chênh lớn như trước.

Giai đoạn năm 2014, nhiều dự án căn hộ tầm trung ngay khi chào bán ra thị trường đã có mức chênh từ 1 - 4 triệu đồng/m2, được cả nhà đầu tư và khách mua nhà săn đón. Các dự án có tiền chênh lớn giai đoạn này có thể kể đến như Dự án Housing Complex, Dự án Green Star (quận Bắc Từ Liêm), Dự án Sapphire Palace (quận Thanh Xuân), Dự án CT1, CT2 Trung Văn (quận Nam Từ Liêm)… Tuy nhiên, trong năm 2015, hầu như không có dự án căn hộ tầm trung nào tạo ấn tượng về thanh khoản, lẫn cả tiền chênh bán hàng.

Lý do vì sao?

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc CTCP Dịch vụ địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, năm 2013 -2014, thị trường địa ốc vẫn rất khó khăn, nhiều dự án căn hộ từng được chủ đầu tư định vị ở phân khúc cao cấp, nhưng doanh nghiệp buộc phải bán với giá căn hộ trung cấp. Đơn cử, các dự án như Golden Palace Mễ Trì, hay Golden Land và The Golden West quận Thanh Xuân, Green Star quận Bắc Từ Liêm, thậm chí cả Dự án Hòa Bình Green City… đều là các dự án có vị trí đắc địa, chủ đầu tư định vị ở phân khúc cao cấp, nhưng vì thị trường khó khăn, doanh nghiệp phải giảm giá bán. Đến khi thị trường tốt hơn, tiền chênh đã xuất hiện.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP-Invest lý giải, yếu tố thị trường đã quyết định giá cả sản phẩm. Khi thị trường khó khăn, doanh nghiệp nào cũng muốn bán hàng nhanh để thu hồi vốn nhanh, nên nhiều dự án cao cấp được điều chỉnh xuống giá bán tương đương dự án trung cấp. Vì thế, khi thị trường có dấu hiệu hồi phục, các dự án này được săn đón và tăng giá là điều hiển nhiên. Trong khi đó, tại các vị trí đó thời điểm này, dự án sẽ được định vị giá bán ở phân khúc cao cấp

Theo khảo sát của Đầu tư Bất động sản, thời điểm năm 2013-2014, hầu hết các dự án căn hộ tầm trung có vị trí đắc địa, đều thuộc khu trung tâm của quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm.

Thế nhưng, sang năm 2015, các dự án căn hộ tầm trung đều nằm tại những khu vực ngoài trung tâm, thậm chí, thiếu hạ tầng, nên không còn hấp dẫn và tạo ra cơn sốt như căn hộ tầm trung giai đoạn 2013-2014.

Một lý do khác khiến căn hộ tầm trung hiện nay không trở thành “hàng nóng”, là do nhiều dự án căn hộ cao cấp hiện nay đã được chủ đầu tư điều chỉnh thiết kế, khiến tổng giá trị căn hộ chỉ tương đương với giá của căn hộ trung cấp. Vì thế, “hàng nóng” của thị trường căn hộ hiện nay thay vì căn hộ tầm trung, đã thuộc về phân khúc cao cấp.