“Hàng” biệt thự, liền kề sôi động, nhưng khó “lướt sóng”

Không rầm rộ như phân khúc căn hộ, nhưng nhà liền kề, biệt thự Hà Nội vẫn ghi nhận những chuyển biến tích cực với nhiều đợt mở bán mới của các chủ đầu tư.

Tiếp tục sôi động

Theo ghi nhận của CBRE, trong quý III/2017, thị trường biệt thự, liền kề tại Hà Nội tiếp tục được bổ sung nguồn cung dồi dào với khoảng hơn 1.000 căn, trong đó 84% là phân khúc nhà liền kề. Lũy kế 9 tháng đầu năm, tổng cộng đã có hơn 2.600 căn biệt thự, nhà liền kề được mở bán, cho thấy sự sôi động của phân khúc này tiếp tục được duy trì kể từ giữa năm 2016 đến nay.

Ngoài các dự án mở bán mới như Louis City (quận Hà Đông), The Eden Rose (huyện Thanh Trì), The Mansions - Park City giai đoạn 3 (quận Hà Đông) và Iris Home - Gamuda giai đoạn 3 (quận Hoàng Mai), thị trường còn ghi nhận thêm một số dự án khác tái khởi động là khu biệt thự liền kề Arden Park thuộc Dự án Ha Noi Garden City, phường Thạch Bàn, quận Long Biên do Liên doanh Berjaya - Handico12 triển khai.

Trước đó, từ cuối tháng 5, thị trường đón nhận thông tin Tập đoàn Nam Cường đang đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện khu biệt thự cao cấp An Khang Villa (quận Hà Đông) và chào bán số sản phẩm còn lại. Ngoài ra, cũng có nhiều dự án khác như Camelia (thuộc Khu đô thị Gamuda Garden, Hoàng Mai), biệt thự Imperia Garden (quận Thanh Xuân) của MIK Group, khu biệt thự La Casa Villa (quận Đống Đa) của RITM - Mekong…

Trao đổi với Báo Đầu tư Bất động sản, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Phụ trách Bộ phận Phân tích CBRE Hà Nội cho biết, thời gian qua, dù thị trường nhà ở gắn liền với đất không sôi động như chung cư, nhưng có những xu hướng mới đáng chú ý.

Nhu cầu hưởng thụ cuộc sống và tập quán mua đất làm tài sản tích lũy của người dân, trong khi quỹ đất hạn chế, đã làm tăng giá trị bất động sản theo thời gian. Chính vì vậy, mua biệt thự, nhà liền kề vẫn là kênh sinh lời cao của giới đầu tư. Thêm vào đó, chính sách thanh toán linh hoạt, dòng vốn ngân hàng hậu thuẫn, giúp kênh đầu tư này hấp dẫn hơn.

Theo ghi nhận của CBRE, sản phẩm chào bán mới trong quý III/2017 từ hai dự án Park City và Gamuda, cùng với các sản phẩm đã chào bán từ các quý trước như Vinhomes Gardenia, Ciputra, Vin­homes The Harmony có giá sơ cấp khá cao, giúp giá sơ cấp trung bình ổn định ở mức 3.700 USD/m2. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, giá bán đã giảm 3,3% so với quý trước, đạt mức 3.790 USD/m2.

Các quận như Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Hoàng Mai ghi nhận mức giảm từ 1,7 - 7% so với quý trước. Trong khi đó, các quận có nhiều dự án mới chất lượng cao mở bán gần đây như Tây Hồ, Bắc Từ Liêm và Long Biên lại ghi nhận mức tăng giá thứ cấp từ 0,4 - 4% so với quý trước. Ngoài khu vực trung tâm, khu vực phía Tây được ghi nhận là nơi có mức giá thứ cấp cao nhất và cao hơn mức trung bình thị trường hiện tại.

Cùng chung quan điểm với CBRE, tại báo cáo mới nhất, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, thị trường bất động sản năm 2017 chứng kiến sự phát triển của phân khúc nhà ở liền kề. Các chủ đầu tư hiện nay đang xây dựng những dự án biệt lập với tiện nghi, hiện đại, đáp ứng tất cả nhu cầu của người tiêu dùng.

"Giai đoạn đầu mở bán, hầu hết những sản phẩm được đưa ra thuộc nhóm nhà phố thích hợp với phần lớn khả năng tài chính của những gia đình trẻ. Những người thật sự có nhu cầu sinh sống cũng chiếm lượng mua không nhỏ với nhóm nhà phố, biệt thự. Nguyên nhân là do những nhà đầu tư và các cá nhân đầu cơ ít tham gia vào phân khúc này, dẫn tới nhu cầu vay thấp hơn. Vì thế, đây được xem là mô hình nhà ở có tình hình tài chính “khỏe mạnh”. Loại hình bất động sản này cũng được hưởng lợi khá lớn từ việc cải thiện của cơ sở hạ tầng, giúp kết nối đến trung tâm thành phố thuận lợi hơn", một lãnh đạo VNREA cho biết.
Bài học quá khứ

Theo PGS.TS Vũ Thị Minh, Trưởng khoa Kinh tế và bất động sản, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, sự ấm lại của phân khúc biệt thự, liền kề là tín hiệu tích cực, song không phải dự án nào hiện nay cứ mở bán là có người mua, mà còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố.
Khi mua biệt thự, liền kề, người mua cần quan sát rất kỹ về hạ tầng, tiện ích, cũng như sự thuận tiện của giao thông, không nên chạy theo đám đông để tránh gặp phải tình trạng bị kẹt hàng như trong quá khứ.

Chẳng hạn, tại Khu đô thị Lideco Bắc Quốc lộ 32, cách trung tâm Hà Nội khoảng 10 km do Công ty cổ phần Phát triển đô thị Từ Liêm (Lideco) làm chủ đầu tư. Dự án có tổng diện tích quy hoạch gần 38,24 ha, vốn đầu tư ban đầu là 781 tỷ đồng, gồm 600 ngôi biệt thự kiểu Pháp, được khởi công năm 2007, hoàn thiện năm 2013. Tuy nhiên, đến nay, dù hạ tầng, cảnh quan đã được hoàn thiện khá đồng bộ, nhưng khu đô thị vẫn vắng bóng người.

Một dự án biệt thự “ma” khác là Khu đô thị Thiên đường Bảo Sơn với hàng trăm ngôi biệt thự, liền kề cao cấp bị bỏ hoang nhiều năm nay. Nằm ở vị trí đắc địa, trên mặt đường Lê Trọng Tấn kéo dài (xã An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội), cách Đại lộ Thăng Long chỉ vài trăm mét, cách trung tâm Thủ đô 10 km, Khu đô thị Thiên đường Bảo Sơn từng là cơn sốt với rất nhiều nhà đầu tư bất động sản nhiều năm về trước. Tuy nhiên, đến nay, hầu hết các căn biệt thự ở đây không có người ở, nhiều căn bị hư hỏng, xuống cấp sau nhiều năm bị bỏ hoang.

Ngoài ra, còn thể kể đến một số dự án biệt thự, liền kề bị bỏ hoang khác tại Hà Nội như Khu đô thị Quang Minh 1, Quang Minh 2 (huyện Mê Linh), Khu đô thị Văn Phú (Hà Đông)…

Ngay cả dự án được được tái khởi động và tung hàng ra thị trường là Khu biệt thự liền kề Arden Park thuộc Dự án Ha Noi Garden City cũng đã từng rơi vào tình cảnh tương tự.

Với tổng vốn đầu tư 200 triệu USD, được khởi công xây dựng từ năm 2009, đến nay, hạ tầng kỹ thuật Hanoi Garden City đã căn bản hoàn thành, trong đó một diện tích đáng kể được chủ đầu tư đầu tư làm công viên, cây xanh, cảnh quan đẹp mắt. Tuy nhiên, khu đô thị này lại vắng bóng người do đường vào của dự án khá bất tiện, người mua phải khá vòng vèo mới vào được dự án. Ngoài ra, nếu so với Ecopark hay Vinhomes Riverside cũng ở cùng khu vực, thì dự án này lép vế hẳn.