Rủi ro bủa vây khách hàng trên thị trường địa ốc

Để dụ khách hàng xuống tiền đầu tư, không hiếm nhân viên môi giới bất động sản thường xuyên sử dụng “chiêu” như là dự án này rất dễ sang nhượng, mức chênh lệch cao, chiết khấu hấp dẫn. Nhưng thực tế, câu chuyện sang nhượng bất động sản trong thời điểm này không “dễ như ăn bánh”.

Theo đánh giá mới nhất của CBRE, hiện giá căn hộ đang giảm cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, với tình hình thị trường chung cư hiện nay không còn cơ hội cho những nhà đầu tư muốn chốt lời chóng vánh.

Nguồn cung tiếp tục gia tăng mạnh

Nhận định về mức giá bán, đại diện CBRE cho biết: "Giá bán có giảm nhẹ so với quý trước. Mức tăng trưởng tương đối nhanh về nguồn cung sơ cấp phần nào tạo áp lực cho thị trường, giá trung bình có xu hướng giảm nhất là tại các dự án đã hoàn thiện với mức giảm 3% theo quý, tương đương 12% theo năm".

"Trên thị trường thứ cấp cũng xuất hiện tình trạng giảm giá tương tự. Hiện nay, khách hàng mua nhà kỳ vọng chốt lời trong một khoảng thời gian ngắn là việc rất khó. Điều này khác hẳn so với thị trường cách đây vài năm. Xu hướng này chúng tôi đã nhìn thấy tại TPHCM và hiện nay là Hà Nội", đại diện CBRE nhấn mạnh.

Mặc dù giá chung cư đang có xu hướng giảm nhưng nguồn cung chung cư vẫn ồ ạt bung hàng. Theo dự đoán của DKRA, nguồn cung căn hộ trong Quý 4 tại Tp.HCM sẽ tiếp tục tăng và có thể không dưới 10,000 căn. Còn đối với thị trường căn hộ tại khu vực Hà Nội, CBRE dự đoán “Năm 2017 nguồn cung chung cư Hà Nội đạt mức kỷ lục chạm mốc 35.000 căn, cao gấp 3 lần so với cách đó 4 năm. Năm 2018 và 2019, thị trường sẽ tiếp tục đón thêm gần 70.000 căn nữa".

Nhà đầu tư chật vật thoát hàng

Do nguồn cung ngày càng nhiều, nên việc thoát hàng đối với các nhà đầu tư thứ cấp cũng không hề dễ dàng. Chị Nguyễn Thị Trang, quận 1 cho biết: Ban đầu, để bán được hàng, các nhân viên môi giới thường dùng đủ “chiêu” để dụ khách hàng bỏ tiền: Nào là dự án có vị trí đắc địa, căn hộ thông minh, thiết kế sang trọng, nội thất hoàn mỹ, giá hấp dẫn nhất, và đặc biệt là rất dễ thoát hàng.

Thậm chí có nhân viên bán hàng còn khẳng định chắc nịch rằng chỉ cần 3-6 tháng là có thể kiếm lời ít nhất 50 - 70 triệu đồng. Còn nếu khách hàng muốn lời nhiều thì đợi đến khi gần giao nhà mới bán thì lời ít nhất 15-20%, tương đương 200 - 400 triệu đồng/căn là chuyện bình thường”.

Tuy nhiên, thực tế câu chuyện thoát hàng cũng không dễ như lời của nhân viên môi giới bất động sản. Chị Tố Nga, một nhà đầu tư thứ cấp cho biết: “Đầu tư vào phân khúc căn hộ không lời nhiều, hiện cao nhất chỉ khoảng 10%/năm, cao hơn lãi suất ngân hàng chút đỉnh. Tôi có đầu tư vài căn hộ tại một dự án ở quận 9, TP.HCM thuộc phân khúc nhà ở bình dân, giá chủ đầu tư đưa ra tầm 1, 15 tỷ đồng/căn, diện tích 62m2.

Đến giờ dự án đã sắp bàn giao, nhưng giá chênh lệch khi chuyển nhượng cũng chỉ tầm 100 triệu đồng. Nếu mức giao dịch thành công với mức chênh lệch này thì cũng chỉ lời khoảng 9%/năm. Thực tế là tôi đã rao bán mấy căn hộ của mình tại dự án này ở nhiều sàn nhưng suốt 3 tháng nay đều không có khách hỏi mua”.

Đầu tư địa ốc, nhất là đối với phân khúc căn hộ, đều phải ngâm vốn ít nhất 1 năm mới có thể thoát hàng. Vì lý do là khi mua hàng ở giai đoạn đầu, 100% khách hàng đều mua dưới hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ. Phải chờ đến khi chủ đầu tư xây xong móng thì mới chuyển sang hợp đồng mua bán và có thể giao dịch trên thị trường. Có những chủ đầu tư tiềm lực tài chính mạnh, uy tín tốt thì chỉ khoảng 6 tháng đã xây xong móng và số tiền đặt cọc giữ chỗ chỉ khoảng 10-15% giá trị căn hộ. Nhưng có những dự án chủ đầu huy động vốn của khách hàng lên tới 25% và thời gian xây móng kéo dài đến gần 1 năm mới xong.

Anh Trung Hiếu chia sẻ: Với mức huy động vốn cao như vậy thì trung bình một căn hộ có giá từ 1,7-1,8 tỷ đồng, khách hàng phải nộp tiền đặt cọc khoảng hơn 420 triệu đồng. Nếu yên ổn, sau một năm khách hàng chuyển nhượng được ngay thì có thể kiếm lời khoảng 50 triệu. Nhưng đến thời điểm đủ điều kiện để thoát hàng mà trên thị trường có hàng loạt dự án cùng phân khúc chào bán mới thì rất có thể căn hộ đó của khách hàng sẽ tiếp tục nằm chờ thêm một thời gian nữa. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc số tiền nộp theo tiến độ sẽ ngày càng tăng.

Chuyên gia tài chính Dương Anh Vũ cho rằng: “Điều này sẽ gây ra rủi ro rất lớn với những ai đầu tư lướt sóng hoặc dùng vốn chủ yếu từ tiền đi vay. Nhất là với phân khúc đất nền thì nhà đầu tư càng cần phải cẩn trọng trước những chiêu dụ của những người môi giới bất động sản. Do đó, cần phải lựa chọn những nhà môi giới địa ốc có uy tín để tránh những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra”.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ghi nhận trên thị trường chính thức, giao dịch bất động sản không có nhiều biến động. Những đợt “thổi giá” bất động sản thời gian qua chủ yếu diễn ra với phân khúc đất thổ cư hoặc một số dự án biệt thự, liền kề khu vực vùng ven.

“Cách thức phổ biến là chủ đầu tư công bố giá bán thấp, sau đó thông qua đội ngũ môi giới đẩy giá lên, tạo tâm lý hưng phấn cho người mua và kiếm lời từ các khoản chênh lệch được thu qua tay các môi giới. Người mua cần đặc biệt tỉnh táo với các “chiêu trò” của đội ngũ môi giới, bởi ngay sau khi nhận được tiền “đặt cọc”, khách hàng sẽ phải đối mặt với nhiều điều khoản bất lợi khi ký hợp đồng mua bán”, ông Hà khuyến cáo.