HoREA kiến nghị cần có quy định về sử dụng đất đối với "đặc khu kinh tế"

Liên quan đến thực hiện Nghị quyết TW6 (khóa XI) về đổi mới chính sách pháp luật đất đai, ngày 9/10/2017, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã góp ý một số nội dung quan trọng khi sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013.

Theo đó, HoREA kiến nghị bổ sung chế định "Đất sử dụng cho du lịch" cũng là một loại hình của đất phi nông nghiệp vào Chương X Luật Đất đai 2013 để quản lý thống nhất, tạo điều kiện phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn theo định hướng của Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/1/2017 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. "Đất sử dụng cho du lịch" chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng mà thôi, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Cho phép người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, tương tự như quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai 2013 đã cho phép người mua nhà ở trong các dự án nhà ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.

Về tài chính đất đai, HoREA cho rằng đây là vấn đề rất lớn trong pháp luật đất đai cần phải được xem xét giải quyết tổng thể, trước hết là tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở; tiền thuê đất đối với đất phi nông nghiệp trong đó có đất được quy hoạch phát triển các khu thương mại, dịch vụ, các khu du lịch, nghỉ dưỡng (các dự án condotel), để đảm bảo mức thu hợp lý và không bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.

Kiến nghị cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng dự án. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, chuyển nhượng dự án bất động sản cũng là một "điểm nghẽn" của thị trường bất động sản hiện nay, nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này.

Hiệp hội nhận thấy việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi khoản (1.b) Điều 194 Luật Đất đai, và sửa đối khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản để cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp.

Mới đây, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, có hiệu lực từ ngày 15/8/2017, trong đó có cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, HoREA kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản về chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản theo cơ chế đã được xác lập tại Nghị quyết này.

Hiện nay, nhà nước đang chỉ đạo thành lập các "đặc khu kinh tế" với môi trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, dự kiến sẽ giao quyền sử dụng đất có thời hạn tối đa đến 99 năm. Điều này chưa được quy định trong Luật Đất đai 2013. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 151 Luật Đất đai 2013 để điều chỉnh quy định sử dụng đất đối với "đặc khu kinh tế" để phù hợp với tình hình phát triển mới hiện nay.

Tại thành phố Hồ Chí Minh có những thửa đất ở lớn có diện tích trên 2.000 m2. Theo quy định của Điều 144 Luật Đất đai 2013 về đất ở đô thị thì người sử dụng đất có quyền tách thửa đất ở này, nhưng hệ lụy là giới "đầu nậu" đã lợi dụng để tách thửa tràn lan, tác động xấu đến quy hoạch phát triển đô thị. Hiệp hội và Sở Tài nguyên- Môi trường đã kiến nghị Thành phố ban hành quy định tách thửa đất ở có diện tích từ 2.000 m2 trở lên thì phải lập dự án để quản lý chặt chẽ về quy hoạch.