Góc nhìn khác về thế chấp địa ốc

Tâm lý thị trường vừa đón nhận những cú sốc liên tiếp liên quan tới thực trạng thế chấp BĐS (dự án) của giới chủ đầu tư tại ngân hàng. Đói vốn – thế chấp dự án (kèm theo các quyền và tài sản đính kèm) – bán sản phẩm để trả nợ/giải chấp lần lượt, vòng quay đó thể hiện rõ nét nguyên tắc bình thông nhau giữa ngân hàng và địa ốc.

Về vấn đề thế chấp dự án, Hiệp hội BĐS Tp.HCM nêu quan điểm có phần lạc quan “tếu” về con số các dự án (tại Tp.HCM) đang “cắm” tại ngân hàng, đồng thời, kiến nghị giải pháp nhằm minh bạch hóa việc sử dụng vốn từ thế chấp dự án của DN.

Thế chấp dự án, DN yếu kém?

Mới đây, dư luận người mua nhà lẫn giới thạo tin được hâm nóng bởi sự kiện Sở Tài nguyên Môi trường Tp.HCM ban hành văn bản 7067/TNMT-VPĐK ngày 14/7/2016 công bố 77 dự án của các chủ đầu tư đang đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại địa bàn thành phố.

Được biết, Tp.HCM ghi nhận 584 dự án BĐS đang triển khai thực hiện. Trong đó, chỉ có 77 dự án đang thế chấp (chiếm 13,2%), cho thấy phần lớn các dự án không thế chấp ngân hàng – HoREA lập luận.

Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM, việc công khai các dự án đang thế chấp đã cung cấp thông tin cần thiết cho người tiêu dùng và các chủ thể có liên quan, góp phần xây dựng thị trường địa ốc ngày càng minh bạch hơn.

Tuy nhiên, sau khi Sở Tài nguyên Môi trường công bố thông tin về 77 dự án đang thế chấp ngân hàng đã có tác động tức thì đến thị trường BĐS. Hiệu ứng cụ thể: làm cho một bộ phận người tiêu dùng băn khoăn, lo lắng, nhất là có người hiểu nhầm là dự án đã bị thế chấp đồng nhất với chủ đầu tư kém năng lực(?!).

Theo luận giải của HoREA, trong quá trình sản xuất, kinh doanh, việc DN thế chấp, giải chấp tài sản để vay vốn làm ăn là hoạt động bình thường. Ở lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng vậy, việc chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở, sau đó thực hiện giải chấp cũng là việc bình thường.

Nguyên nhân được HoREA nêu như sau: Do đặc điểm hoạt động của thị trường BĐS nước ta, các chủ đầu tư dự án hiện phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động của khách hàng. Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay vốn để phát triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai… Đồng thời, chủ đầu tư thường lấy dự án, công trình đó để thế chấp ngân hàng.

Theo quan điểm của Hiệp hội BĐS Tp.HCM, đa số chủ đầu tư sử dụng vốn huy động đúng mục đích; nhưng cá biệt, cũng có chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích, đầu tư dàn trải, thậm chí tiêu dùng cá nhân dẫn đến không hoàn thành dự án, không bàn giao được nhà cho người mua – mất thanh khoản, gây ra nợ xấu, gây thiệt hại cho khách hàng và làm cho người tiêu dùng mất lòng tin.

Ngân hàng chưa tròn vai

Về phần ngân hàng nhận thế chấp, đa số các đơn vị đều thực hiện đầy đủ trách nhiệm, quản lý chặt chẽ. Tuy nhiên, HoREA đánh giá, cũng có chi nhánh ngân hàng buông lỏng quản lý, thậm chí dễ dãi, dẫn đến chủ đầu tư sử dụng vốn vay sai mục đích.

Do đó, các ngân hàng thương mại cần thực hiện đầy đủ trách nhiệm và có biện pháp giám sát việc chủ đầu tư sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích, giám sát chặt chẽ tài sản thế chấp hình thành trong tương lai để bảo đảm thu hồi vốn vay.

Hiệp hội BĐS Tp.HCM nêu cơ sở luật cho phép chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng nhà ở của dự án như sau:

Theo quy định tại khoản 1 điều 147 Luật Nhà ở 2014, “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở”.

Như vậy, chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở của dự án với điều kiện phải được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận. Đồng thời, người mua nhà tại các dự án đã bị thế chấp ngân hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn.

Đáng chú ý, HoREA đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường khi công bố các dự án BĐS, nhà ở đang thế chấp cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư như: để phát triển dự án; hoặc để xây dựng công trình, nhà ở trong dự án; hoặc để thực hiện bảo lãnh ngân hàng…

Cuối cùng, Hiệp hội đề nghị ngân hàng nhận thế chấp có cơ chế giám sát bên thế chấp (chủ đầu tư) sử dụng nguồn vốn vay tín dụng và vốn huy động của khách hàng đúng mục đích nhằm hoàn thành dự án, nhà ở để bàn giao cho khách hàng, thực hiện giải chấp để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng đúng quy định.