Bất thường tỷ lệ bất động sản thế chấp ngân hàng

Danh sách dự án bất động sản thế chấp tại các ngân hàng theo các chuyên gia chắc chắn sẽ còn dài dằng dặc nếu nó được rà soát, thống kê và công bố một cách đầy đủ, chi tiết.

Lần đầu tiên 2 thành phố lớn nhất nước công bố danh sách dự án bất động sản (BĐS) đang thế chấp tại ngân hàng (NH) với lần lượt 26 dự án tại Hà Nội và 77 dự án tại TP.HCM. Tuy nhiên số lượng dự án công bố quá ít, cũng như cách công bố còn nửa vời khiến dư luận băn khoăn, hoài nghi về động cơ thực sự của quyết định này.

Bảng “phong thần” đếm trên đầu ngón tay

Chuyên gia tài chính, TS Cấn Văn Lực, hàm Phó tổng giám đốc BIDV, thẳng thắn bình luận, việc công bố này có phần hơi gượng ép bởi theo quy định chính bản thân các doanh nghiệp (DN) phải tự công bố chứ không phải sở TN-MT và việc công bố phải thực hiện từ vài năm trước, còn để đến bây giờ là quá chậm. “Đây chỉ là danh sách ban đầu, các dự án có dữ liệu trên hệ thống mà DN đăng ký còn thực tế danh sách các DN có vay vốn, thế chấp dự án tại các NH rất nhiều chứ không ít như vậy”, TS Lực nói.

Ông Lực tiếp tục phân tích, thị trường BĐS của VN còn khá non trẻ so với các nước nhưng quy mô cũng lên tới hàng chục tỉ USD. Nếu như các quốc gia cấu trúc vốn đến từ quỹ đầu tư, quỹ tín thác, định chế tài chính, quỹ hưu trí... thì VN có tới 75% nguồn vốn được “bơm” chủ yếu từ các NH, phần còn lại huy động từ người mua. Trong đó, có tới 65 - 70% BĐS được thế chấp tại các NH.

Trong khi đó, theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS liên tục có sự tăng trưởng trong thời gian qua (năm 2012 là 14%, năm 2013 là 14,7%, năm 2014 đạt 15,2%). Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS trong 9 tháng đầu năm 2015 đạt 14,59% (cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung 9 tháng đầu năm 2015). Đến giữa quý 2/2016, dư nợ tín dụng BĐS đạt trên 415.000 tỉ đồng, tăng 32,92% so với thời điểm đầu năm 2014, tăng 5,76% so với đầu năm nay.

Có điều gì đó hơi bất thường trong việc công bố. TP.HCM và Hà Nội có hàng nghìn dự án BĐS, dư nợ trong cho vay BĐS lên tới hàng chục nghìn tỉ đồng chứ không phải là ít. Tại sao chỉ công bố có vài chục dự án. DN nào công bố, DN nào không, họ dựa vào tiêu chí nào TS Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN

Thế nhưng, tỷ lệ DN BĐS có dự án thế chấp NH mà 2 TP công bố lại rất thấp. TP.HCM là 77/585 dự án đang thực hiện, tương đương tỷ lệ 13,2%. Hà Nội còn ít hơn, chỉ có 26/300 dự án thế chấp NH. Theo một chuyên gia có uy tín trong lĩnh vực này, không loại trừ việc rất nhiều dự án NH và DN BĐS bắt tay nhau cùng lách luật. “DN không đủ năng lực tài chính, phương án kinh doanh chưa hiệu quả nhưng họ có trăm phương nghìn kế. Nhiều DN thân quen nên vẫn được NH bơm vốn cho vay, thậm chí bơm rất nhiều. Các dự án này, DN không đăng ký trên hệ thống dữ liệu của sở TN-MT, các DN thế chấp bằng các tài sản khác, kể cả tín chấp bằng miệng với nhau”, chuyên gia trên nhận định.

Đã công bố phải đầy đủ, chính xác

Bình luận thêm về bảng “phong thần” trên, TS Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN, cho rằng việc công bố danh sách những dự án BĐS giúp thị trường minh bạch hơn, người dân được tiếp cận thông tin một cách chính xác, biết được dự án nào vay vốn, thế chấp để có thể quyết định đầu tư vào dự án nào, đảm bảo quyền lợi và phòng tránh được rủi ro. “Tuy nhiên, tôi thấy có điều gì đó hơi bất thường trong việc công bố. TP.HCM và Hà Nội có hàng nghìn dự án BĐS, dư nợ trong cho vay BĐS lên tới hàng chục nghìn tỉ đồng chứ không phải là ít. Tại sao chỉ công bố có vài chục dự án. DN nào công bố, DN nào không, họ dựa vào tiêu chí nào”, TS Liêm bình luận.
Vẫn theo TS Liêm, quy định của pháp luật không cấm DN vay vốn NH, đặc biệt trong kinh doanh BĐS vay vốn là chuyện rất bình thường, như vậy mới đảm bảo đủ nguồn lực, có lợi nhuận để các DN đầu tư. Tuy nhiên, đã công bố thì phải rõ ràng và công bố hết để đảm bảo sự công bằng, bình đẳng giữa các DN. Đồng thời phải chỉ rõ dự án nào đang thế chấp đang có nợ xấu, dự án nào chỉ bảo lãnh cho người mua.

Nguyên Thống đốc NHNN TS Cao Sĩ Kiêm cũng phân tích, nguồn vốn tín dụng NH hiện nay đang là “hơi thở” của các DN BĐS. Với một lĩnh vực cần vốn lớn như BĐS, số dự án thế chấp tại các NH là không hề nhỏ. Đó là chưa kể, nợ xấu từ lĩnh vực này trước nay được khẳng định đang chiếm chủ yếu nợ xấu trên toàn hệ thống. Từ đó, TS Kiêm đề nghị cần phải rà soát một cách thật kỹ lưỡng, thận trọng; đánh giá đầy đủ, công bố công khai các dự án này. Không chỉ Hà Nội và TP.HCM mà các địa phương đều phải công bố tất cả những dự án có vấn đề như: thế chấp, chưa đủ thủ tục huy động vốn, chưa làm nghĩa vụ thuế với nhà nước (dự án phân lô, bán nền)... để người mua nhà tránh được rủi ro.
 

Rủi ro huy động vốn hai đầu

Theo một chuyên gia tài chính, quy định cho phép DN BĐS được huy động vốn của người dân thời gian qua góp phần giải quyết được nguồn vốn, nhu cầu nhà ở cho người dân. Quy định này khiến người dân có thể bị đẩy vào trong thế kẹt, đóng tiền rồi phải đợi cho NH giải chấp, nếu chủ đầu tư lấy tiền của dân cho một dự án khác, không đủ tiền trả NH, lúc đó người dân không nhận được tài sản của mình. Ở Mỹ cấm không được huy động vốn của người dân, chỉ vay vốn NH khi nào có sản phẩm rồi mới giao bán, người nào mua mới đóng tiền vào, tiền đó giải chấp trả cho NH, NH giải chấp BĐS và BĐS thuộc về người dân. Còn ở VN, DN BĐS được vay cả hai đầu, đầu NH và đầu người mua như vậy rất nhiều rủi ro.