Gỡ vướng việc có nhà mà không được bán

Không nên yêu cầu các bên phải lập hợp đồng mua bán bất động sản theo một mẫu nhất định.

Đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, bỏ quy định làm khó người có nhà muốn bán, mở rộng “lối” cho các bên thỏa thuận… là những nội dung được đưa ra tại hội thảo góp ý cho dự thảo nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức ngày 12-3.

Bán nhà trên giấy lại dễ hơn

Một vướng mắc được luật sư Phan Hải Anh, Tập đoàn Vingroup, đưa ra là: Theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS mới, nếu khách hàng mua nhà có sẵn (nhà đã có biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng) từ chủ đầu tư thì họ sẽ không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán mà phải đợi sau khi được cấp giấy chứng nhận mới được bán nhà. Trong khi đó, nếu khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư thì được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán cho đến khi bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận được nộp cho cơ quan nhà nước.

“Mặc dù tình trạng pháp lý của hai trường hợp nêu trên giống nhau, cùng mua nhà từ chủ đầu tư nhưng quyền của các khách hàng và thủ tục chuyển nhượng lại không giống nhau” - luật sư Anh nhận xét.

Từ sự bất hợp lý này, luật sư Anh đề xuất bổ sung quy định hướng dẫn về trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở khi đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận “hoặc cho phép được áp dụng tương tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận tại cơ quan nhà nước”.

Để “lối ngỏ” cho các bên

Dự thảo quy định về các loại hợp đồng trong kinh doanh BĐS bao gồm hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, đất… phải được lập theo mẫu. Tuy nhiên, theo luật sư Anh, về bản chất hợp đồng thể hiện sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch trên tinh thần tự nguyện. Tùy vào đặc trưng của mỗi giao dịch, mỗi dự án thì các điều khoản trong từng hợp đồng khác nhau sẽ khác nhau. Do đó không nên yêu cầu các bên phải lập hợp đồng theo một mẫu nhất định, điều này đi ngược với nguyên tắc chung của BLDS.

“Các mẫu hợp đồng đó chỉ nên là hướng dẫn cho cá nhân, tổ chức tham gia trong giao dịch nhà đất chứ không thể có một bộ bao quát tất cả khía cạnh của giao dịch nhà đất” - Diễn đàn doanh nghiệp (DN) Việt Nam nêu quan điểm bằng văn bản.

Từ phân tích trên, luật sư Anh kiến nghị chỉ nên quy định các điều khoản cơ bản cần có trong loại hợp đồng này tạo thành khung của giao dịch. Trên cơ sở đó, các bên đàm phán xây dựng và hoàn thiện hợp đồng phù hợp với từng giao dịch cụ thể.

Đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà

Về điều kiện kinh doanh BĐS của cá nhân, tổ chức, dự thảo quy định: DN kinh doanh BĐS thuộc diện phải có vốn pháp định phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định và phải duy trì mức vốn pháp định không được thấp hơn mức vốn pháp định quy định trong suốt quá trình kinh doanh BĐS.

“Điều kiện kinh doanh BĐS là quy định hết sức quan trọng, liên quan mật thiết đến khả năng của DN trong việc thực hiện dự án. Tuy nhiên, quy định trên lại hết sức chung chung. Vấn đề xử lý khi DN kinh doanh BĐS vi phạm quy định về vốn pháp định không được làm rõ trong dự thảo này” - TS Nguyễn Thị Nga, ĐH Luật Hà Nội, chỉ rõ.

“Khi DN vi phạm quy định về việc duy trì vốn pháp định, dự án có được tiếp tục thực hiện hay không? Nếu có thì thời hạn để DN khắc phục vi phạm là bao lâu? Nếu không thì vấn đề trách nhiệm đặt ra đối với dự án đang dang dở sẽ được giải quyết như thế nào… là các nội dung cần được bổ sung, làm rõ để đảm bảo tốt nhất quyền lợi cho bên mua là người không có lỗi” - bà Nga đề xuất.

Các dự thảo mẫu hợp đồng mua bán, cho thuê nhà đất đều quy định tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, nếu chỉ quy định tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp thì có thể sẽ hạn chế quyền tự thỏa thuận của các bên về việc lựa chọn trọng tài là cơ quan giải quyết tranh chấp. Vì vậy cần quy định bên cạnh tòa án, nên bổ sung trọng tài vào các quy định giải quyết tranh chấp.

Luật sư NGUYỄN THÀNH CÔNG, Công ty Luật Bizlink

Về điều kiện được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai dự thảo đưa ra hai trường hợp: Chưa nhận bàn giao nhà ở, đã nhận bàn giao nhà ở nhưng chưa nộp hồ sơ cấp giấy đỏ. Tuy nhiên, dự thảo nghị định chưa làm rõ được văn bản để chứng minh các điều kiện này là gì để áp dụng cho thống nhất.

Luật sư PHAN HẢI ANH, Tập đoàn Vingroup