Giao dịch tăng nhưng chưa bền vững

Thời gian gần đây, nhiều thông tin cho thấy giao dịch nhà đất có phần sôi động trở lại. Điều này được xem là sự chuyển đổi khá bất ngờ của thị trường so với những dự báo trong năm 2008. Tuy nhiên, có nhiều ý kiến cho rằng sự hồi phục này vẫn chưa có nền tảng vững bền.

Điều kiện tốt cho thị trường

Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường địa ốc đang hội tụ những điều kiện thuận lợi cho khả năng hồi phục sớm hơn dự báo. Ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch HĐQT Sacomreal, cho rằng các yếu tố quan trọng thúc đầy thị trường như vốn, hay tâm lý của khách mua nhà đã có những dấu hiệu lạc quan hơn.

Trước hết là vốn, vấn đề được xem là mấu chốt của mọi khó khăn trong năm 2008 nay đã phần nào được giải quyết. Hai nguồn vốn chính cho phát triển dự án là vốn vay và vốn ứng trước của khách hàng đang quay trở lại với thị trường.

Kể từ khi ngân hàng có động thái giảm lãi suất liên tục trong hai tháng cuối năm 2008 và sau đó còn tiếp tục giảm thêm, thị trường nhà đất có chiều hướng rục rịch trở lại vào hồi đầu năm nay.

Một số dự án quyết định tung hàng sau gần một năm dài “án binh bất động”. Dù lúc đó, việc tung hàng còn ít nhiều mang tính thăm dò thị trường nhưng kết quả đã vượt ngoài mong đợi.

Nổi bật nhất là dự án Riverside Residence của Phú Mỹ Hưng. Dự án đã tiêu thụ hết 260 căn hộ với giá thấp nhất trong đợt một là 35 triệu đồng/mét vuông và đợt hai là 37 triệu đồng/mét vuông. Chắc chắn là tín hiệu thị trường khá tốt nên Phú Mỹ Hưng lại mới vừa ra thông báo sẽ bán tiếp đợt ba vào cuối tháng này.

Mặt khác, sự thành công của dòng sản phẩm nhà giá trung bình trong năm 2008 đã dẫn dắt hàng loạt dự án sốt giá ảo trước đó đua nhau giảm giá, góp phần khơi lại không khí chộn rộn cho thị trường địa ốc.

Khởi sự là từ các dự án Phú Hoàng Anh và Hoàng Anh Riverview của Hoàng Anh Gia Lai, tiếp theo đó là Sun View của Đất Xanh, TDH Trường Thọ của Thuduc House, 4S Riverside Garden của công ty Thành Trường Lộc, The Morning Star của Hồng Hà I&D JSC… Hầu hết các dự án này đều nhận được sự liên kết hỗ trợ tín dụng dài hạn đối với người mua. Khoản cho vay lên đến 70 - 80% giá trị căn hộ và người mua được trả chậm trong 15 - 20 năm.

Còn nhiều bàn cãi về việc giá nhà đất vẫn còn ở mức cao nhưng có không ít người có khả năng mua đã quyết định không chờ đợi thêm nữa. Ông Đặng Hồng Anh tin rằng: “Nhu cầu nhà ở rất lớn. Thị trường nhà đất có chiều hướng tiếp cận ngày càng gần với sức mua. Điều này đang thu hút sự quan tâm của nhiều người, nhất là khi lãi suất không còn hấp dẫn đối với người gửi và đã rẻ hơn đối với người vay”.

Ở góc độ luồng vốn quan trọng thứ hai là vốn từ các tổ chức tín dụng, mặc dù không có dấu hiệu tăng trưởng nóng dư nợ tín dụng bất dộng sản như năm 2007, nhưng kênh vốn này đã có sự nới lỏng hơn so với năm 2008. Mới đây, ngân hàng BIDV đã rót khoản tín dụng lên đến 5.650 tỉ đồng cho HAGL. Mặc dù khoản tín dụng này sẽ được sử dụng cho nhiều dự án lớn bao gồm cả cao su, khoáng sản và thủy điện, nhưng chắc chắc mảng bất động sản của HAGL cũng có phần trong đó.

Ngân hàng này cũng hỗ trợ khách mua nhà trong dự án Richland Emerald ở quận 6. Trong khi đó, ACB cũng cho biết sẽ dành 2.000 tỉ đồng để cho vay mua nhà trả góp và đang xem xét khả năng hỗ trợ vốn cho những dự án bất động sản khả thi. VietA Bank đang nhận hỗ trợ tín dụng cho khách mua nhà E-Home của công ty Nam Long; DongA Bank chọn hỗ trợ khách mua nhà trong dự án Richland Hill ở quận 9…

Chưa bền vững!

Một dự án nhà ở tại quận 2.
Ảnh: Lê Toàn.

Nếu xem xét kỹ, “sự trở mình” chỉ mang tính cục bộ ở một số dự án có những đặc điểm sau đây: (1) dự án thuộc những chủ đầu tư có năng lực, có uy tín, (2) dự án có vị trí được kết nối hạ tầng môi trường và giao thông tốt, (3) những dự án giảm giá mạnh, (4) dự án được các tổ chức tài chính uy tín bảo trợ vốn vay hoặc có cổ phần trong vốn đầu tư.

Theo ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Đầu tư bất động sản Viên Nam (Vinaland Invest), muốn thị hồi phục trên diện rộng thì nguồn cung sản phẩm phải dồi dào và phong phú về chủng loại cũng như giá cả. Khi đó, người mua có nhiều sự lựa chọn và không phải mua giá cao cho nhà giá thấp như hiện nay.

Lâu nay, chính xác là cho đến trước khi có chính sách thắt chặt tín dụng đối với bất động sản hồi đầu năm 2008, các doanh nghiệp có khuynh hướng đầu tư nhà ở cao cấp vì sức hấp dẫn của mức sinh lời cao. Cho đến khi khả năng chi trả của xã hội bị sụt giảm mạnh thì nhiều doanh nghiệp mới tìm đến phân khúc nhà giá trung bình, phù hợp với sức mua.

Ông Hoàng cho rằng đây là lẽ đương nhiên trong kinh doanh. Nhờ vậy mà thị trường đã được điều chỉnh phần nào về cơ cấu sản phẩm cũng như giá bán. Tuy nhiên, để thị trường địa ốc phát triển ổn định và bền vững nhất thiết phải có vai trò tổ chức, điều tiết của Nhà nước trong những vấn đề mang tính nền tảng hơn. Ông nói: “Vấn đề là làm sao để giá nhà giảm hôm nay càng giảm thêm chứ không tăng trở lại như trước”.

Để đạt được điều này, theo ông Hoàng, việc phải làm không nằm ở chỗ tập trung hạ nhiệt một thị trường sốt giá hay ngược lại, hâm nóng một thị trường bị nguội lạnh. “Việc cần làm là phải quay lại xử lý những vấn đề cốt lõi mà lâu nay sự chuyển biến xem ra còn rất chậm”. Ông đưa ra một loạt yếu tố cần được cấp quản lý vĩ mô quan tâm cải thiện như quy trình thủ tục đầu tư dự án nhiêu khê, kéo dài, tốn kém; chính sách tài chính, định giá đất đai bất cập; thông tin quy hoạch thiếu công khai, minh bạch; hạ tầng kết nối các khu quy hoạch triển khai chậm; các quyền về nhà ở còn bị hạn chế; dịch vụ công kém chất lượng; hình thức tín dụng hỗ trợ người mua còn nghèo nàn…

Ông Hoàng cho rằng những yếu tố này có ảnh hưởng lớn đối với sức cung cấp hàng lọat những sản phẩm hoàn chỉnh ra thị trường. Ông nói: “Ngay ở thời điểm hiện nay, nhà trên giấy thì nhiều chứ nhà thật vẫn rất hiếm. Sự khan hiếm dẫn đến giá cả tăng mạnh mỗi khi nhu cầu được kích thích, dù nhỏ hay lớn. Sự khan hiếm cũng khiến cho người dân khó tiếp cận nhà ở và phải trả giá cao cho những sản phẩm không đủ chất lượng và nhiều rủi ro”.

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG